Hai tháng qua, Khu công nghiệp Prodezi tại Tây Ninh đón thêm 3 dự án mới với tổng vốn khoảng 24 triệu USD. Trong đó, nhà đầu tư Singapore rót 20 triệu USD xây dựng nhà máy sản xuất sợi Leachan Vietnam, dự kiến hoàn thành và đi vào hoạt động cuối năm 2027.

Hai dự án còn lại hoạt động trong lĩnh vực sản xuất nhựa polycarbonate và hương liệu, gia vị, với vốn đầu tư lần lượt 2,5 triệu USD và 1,5 triệu USD. Theo Prodezi, sự xuất hiện của các nhà máy mới không chỉ làm tăng nhu cầu thuê đất mà còn kéo theo nhu cầu về nguyên vật liệu phụ trợ, bao bì, kho vận, bảo trì, nhân lực và dịch vụ kỹ thuật. Khu công nghiệp này dự kiến dựa trên nhu cầu thực tế để kết nối thêm các nhà cung cấp cho doanh nghiệp sản xuất.

Diễn biến tại Prodezi phần nào phản ánh xu hướng mở rộng của bất động sản công nghiệp phía Nam. Theo Cushman & Wakefield, quý II/2026, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp tại Tây Ninh đạt 60,9%, tăng 2,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM đạt 86,1%, còn Đồng Nai ở mức 73,1%. Cushman & Wakefield đánh giá Tây Ninh đang nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí cạnh tranh, trong khi Đồng Nai hưởng lợi từ khả năng kết nối logistics.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy tại thị trường phía Nam đạt khoảng 92% trong quý II. Nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện khi doanh nghiệp FDI mở rộng sản xuất và dịch chuyển một phần nhu cầu từ khu vực trung tâm sang những địa bàn còn nhiều dư địa phát triển. Tại Tây Ninh, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ trong quý, cho thấy thị trường đang được bổ sung để đáp ứng nhu cầu mới.

Tại phía Bắc, CBRE ghi nhận tổng diện tích đất công nghiệp hấp thụ tại các tỉnh, thành phố cấp 1 đạt hơn 217 ha trong quý II/2026, mức cao nhất kể từ quý I/2024. Nhu cầu được thúc đẩy bởi hoạt động mở rộng sản xuất của nhiều doanh nghiệp lớn trong các lĩnh vực điện tử và công nghệ.

Sức cầu này diễn ra trong bối cảnh dòng vốn FDI giải ngân tiếp tục tăng. Theo Cục Đầu tư nước ngoài, 8 tháng năm 2026, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 8 tháng của 5 năm qua. Riêng ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 14,24 tỷ USD, chiếm 82,6% tổng vốn FDI thực hiện.

Dòng vốn này có mối liên hệ trực tiếp với nhu cầu bất động sản công nghiệp khi phần lớn vốn thực hiện tập trung vào hoạt động sản xuất. Các doanh nghiệp FDI mở rộng nhà máy kéo theo nhu cầu về đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho bãi và các dịch vụ logistics, từ đó tạo thêm dư địa cho các chủ đầu tư hạ tầng công nghiệp.

Theo Cushman & Wakefield, các doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực điện tử, quang học, máy tính và công nghệ cao đang mở rộng sản xuất, đồng thời phát triển chuỗi cung ứng tại Việt Nam. Xu hướng này thúc đẩy nhu cầu đối với không chỉ đất công nghiệp mà cả nhà xưởng, nhà kho và hạ tầng phục vụ sản xuất.

Tuy nhiên, cuộc cạnh tranh của bất động sản công nghiệp đang dần chuyển từ bài toán có đất sang khả năng cung cấp một hệ sinh thái đủ hấp dẫn cho nhà đầu tư. Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận cho thuê công nghiệp và văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến tính minh bạch của môi trường đầu tư, sự ổn định của chính sách và khả năng phối hợp, hỗ trợ trong quá trình triển khai dự án.

Ở góc độ chính sách, Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 của Bộ Chính trị định hướng thu hút dòng vốn nước ngoài chất lượng cao, ưu tiên các lĩnh vực như điện tử, bán dẫn, thiết bị số, trí tuệ nhân tạo, công nghệ sinh học, vật liệu tiên tiến, công nghiệp xanh và logistics hiện đại. Nghị quyết cũng đặt mục tiêu phát triển các khu công nghiệp theo hướng sinh thái, thông minh, chuyên ngành, tích hợp hạ tầng sản xuất với logistics và hạ tầng xã hội.

Cùng với đó, cơ chế thủ tục đầu tư đặc biệt đã được áp dụng đối với một số dự án thuộc lĩnh vực công nghiệp bán dẫn, công nghệ cao tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế, theo hướng rút ngắn một số khâu tiền kiểm. Nghị định 96/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, có hiệu lực từ ngày 31/3/2026.

Hạ tầng giao thông cũng đang mở rộng không gian phát triển của bất động sản công nghiệp. Tại TP.HCM, Đề cương Quy hoạch tổng thể thời kỳ 2025–2050, tầm nhìn 100 năm, xác định định hướng phát triển hạ tầng đồng bộ, tăng cường liên kết vùng và kết nối với các đầu mối logistics, cảng biển, sân bay. Thành phố đang tiếp tục hoàn thiện đồ án quy hoạch này trong năm 2026.

Nguồn cung mới cũng đang được bổ sung để đón dòng vốn sản xuất. Tại miền Bắc, tổng quỹ đất khu công nghiệp đến quý II/2026 vượt 25.200 ha, tăng 15,7% so với cùng kỳ, trong khi hơn 1.200 ha nguồn cung mới gia nhập thị trường trong 6 tháng đầu năm. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 16,9% theo năm.

Khi quỹ đất tại một số trung tâm công nghiệp ngày càng hạn chế, nhà xưởng và nhà kho cao tầng được xem là một hướng để nâng hiệu quả sử dụng đất. Theo ông Nguyễn Phước Thuận, mô hình này phù hợp với những ngành có yêu cầu cao về công nghệ và vận hành như điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế, nghiên cứu và phát triển; trong khi kho cao tầng có thể đáp ứng nhu cầu logistics, thương mại điện tử và kho lạnh tại các khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc đầu mối giao thông.

Như vậy, đà tăng của FDI đang tạo thêm lực cầu cho bất động sản công nghiệp, nhưng thị trường không còn chỉ cạnh tranh bằng quỹ đất. Khả năng đáp ứng hạ tầng, logistics, chất lượng nhà xưởng, thủ tục đầu tư và mức độ hỗ trợ doanh nghiệp sẽ ngày càng trở thành những yếu tố quyết định khả năng thu hút và giữ chân dòng vốn sản xuất.