Thay vì cố bám trụ khu vực trung tâm với giá cao và diện tích hạn chế, nhiều người mua nhà tại TP.HCM đang chấp nhận dịch chuyển ra vùng ven, các đô thị mới để đổi lấy không gian sống rộng hơn và hệ thống tiện ích phù hợp hơn.

Theo khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II của Batdongsan, 69% trong 1.000 người được hỏi tại TP.HCM cho biết sẵn sàng chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị mới, chủ yếu để có không gian rộng hơn với mức giá phù hợp. Trong khi đó, 27% vẫn ưu tiên khu vực trung tâm, dù phải chấp nhận diện tích nhỏ hơn và giá cao hơn.

Đáng chú ý, lựa chọn này không chỉ xuất phát từ bài toán giá. Có tới 72% người mua nhà để ở ưu tiên những khu vực có hạ tầng mới, giao thông thuận tiện. Mật độ xây dựng, không gian xanh, công viên, trường học, y tế và các tiện ích cộng đồng cũng ngày càng được đưa vào quá trình cân nhắc nơi ở.

Điều này cho thấy khái niệm “vị trí tốt” trên thị trường nhà ở đang có sự thay đổi. Nếu trước đây khoảng cách đến trung tâm thường là một trong những thước đo quan trọng nhất, người mua hiện có xu hướng nhìn vị trí thông qua thời gian di chuyển và khả năng tiếp cận các tiện ích thiết yếu. Một khu vực xa hơn nhưng kết nối thuận tiện có thể trở thành lựa chọn cạnh tranh với những nơi gần trung tâm nhưng thiếu không gian sống hoặc hạ tầng đồng bộ.

Dữ liệu thị trường cũng đang phản ánh sự dịch chuyển này. Theo Batdongsan, trước năm 2024, TP.HCM thường chiếm khoảng 60-85% tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới và hơn một nửa sức mua tập trung tại khu vực này. Từ năm 2024 đến nay, tỷ lệ nguồn cung và sức mua tại TP.HCM giảm còn khoảng 20-40%, trong khi dòng sản phẩm và nhu cầu được phân bổ nhiều hơn sang Bình Dương cũ, Tây Ninh và Đồng Nai.

Ở góc độ nguồn cung, CBRE Việt Nam ghi nhận trong quý II/2026, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM giảm 48% so với quý trước, còn 850 căn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thấp tầng ghi nhận 1.934 sản phẩm mới, chủ yếu đến từ một dự án đô thị tại khu vực ven TP.HCM cũ. Diễn biến này cho thấy các dự án quy mô lớn tại khu vực ngoại vi đang ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc bổ sung nguồn cung nhà ở.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định đây là thay đổi đáng chú ý trong hành vi người mua khi TP.HCM bước vào giai đoạn phát triển theo mô hình đa trung tâm. Khi hạ tầng kết nối hoàn thiện hơn, không gian phát triển của thành phố không còn bó hẹp trong khu vực trung tâm. Các khu đô thị mới theo mô hình tích hợp có điều kiện hình thành hệ sinh thái sống tương đối đầy đủ, qua đó mở thêm lựa chọn nơi ở cho người dân.

Như vậy, người mua không hẳn đang “bỏ trung tâm” mà đang thay đổi cách đánh đổi. Họ có thể chấp nhận ở xa hơn nếu khoảng cách đó được bù đắp bằng diện tích lớn hơn, môi trường sống tốt hơn, tiện ích đầy đủ hơn và thời gian di chuyển vẫn nằm trong khả năng chấp nhận.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho rằng khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực xa trung tâm vẫn có thể thu hút người mua nếu giao thông thuận tiện, tiện ích đồng bộ và hình thành được cộng đồng cư dân.

Nhận định này cũng phù hợp với dữ liệu Batdongsan công bố về thị trường 6 tháng đầu năm. Theo đó, 65% môi giới được khảo sát cho biết khách hàng của họ “rất ưu tiên” hoặc “ưu tiên” các dự án có kết nối hạ tầng tốt; 91% ý kiến cho rằng khách hàng sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần các hạ tầng trọng điểm, trong đó mức trả thêm phổ biến nhất là 5-10%.

Điều đáng chú ý là sự dịch chuyển ra vùng ven không đồng nghĩa người mua chỉ tìm kiếm bất động sản có giá thấp hơn. Ngược lại, một bộ phận đang chấp nhận trả thêm cho những dự án có hệ sinh thái sống hoàn chỉnh.

Khảo sát của CBRE hồi tháng 6 ghi nhận giá thứ cấp bình quân tại các dự án khu đô thị tích hợp khoảng 84 triệu đồng mỗi m2, cao hơn mức 64 triệu đồng mỗi m2 tại các dự án độc lập, ít tiện ích. Khoảng chênh này cho thấy trong quyết định mua nhà, người dân không chỉ trả tiền cho diện tích căn hộ hay khoảng cách đến trung tâm mà còn trả cho những giá trị nằm bên ngoài cánh cửa căn nhà như công viên, trường học, thương mại, dịch vụ và không gian cộng đồng.

Mặt bằng giá tại các thị trường liền kề TP.HCM cũng không còn thấp như cách đây vài năm. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy giá căn hộ tại các khu vực vùng ven có sự phân hóa đáng kể theo địa phương, dự án và chất lượng sản phẩm. Trong tháng 4/2026, giá sơ cấp tại Bình Dương cũ được ghi nhận tăng trung bình 8,9% so với cuối năm 2025; trong khi thị trường mới tại các khu vực phụ cận tiếp tục có sự tham gia của những dự án quy mô lớn.

Ở góc độ rộng hơn, DKRA cũng nhận định nguồn cung năm 2026 có xu hướng dịch chuyển về các khu đô thị vệ tinh, đặc biệt tại những khu vực có quỹ đất lớn và được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông liên vùng. Sức cầu được dự báo tập trung hơn vào các dự án hoàn thiện về hạ tầng, pháp lý và có khả năng kết nối vùng thuận lợi.

Điều này tạo ra một nghịch lý đáng chú ý: người mua rời trung tâm để tìm không gian sống phù hợp hơn, nhưng vùng ven không còn đơn thuần là “vùng giá rẻ”. Khi hạ tầng được đầu tư, các khu đô thị lớn hình thành và tiện ích ngày càng hoàn chỉnh, mặt bằng giá tại những khu vực có lợi thế cũng được thiết lập ở mức cao hơn.

Vì vậy, cuộc dịch chuyển của người mua nhà TP.HCM có thể không nên được nhìn đơn giản là sự dịch chuyển từ nơi đắt sang nơi rẻ. Đó là sự thay đổi trong cách lựa chọn: từ việc ưu tiên một tọa độ gần trung tâm sang cân nhắc tổng giá trị mà một khu vực có thể mang lại cho cuộc sống hàng ngày.

Hạ tầng trong bối cảnh này cũng không chỉ còn là yếu tố tạo kỳ vọng tăng giá bất động sản trong tương lai. Khả năng kết nối thực tế, thời gian di chuyển, chất lượng môi trường sống và mức độ hoàn thiện của hệ sinh thái đô thị đang trở thành một phần của giá trị sử dụng hiện tại. Khi người mua ngày càng coi trọng nhu cầu ở thực, những yếu tố này có thể trở thành bộ lọc quan trọng trước khi họ quyết định xuống tiền.

Sự thay đổi đó cũng cho thấy thị trường nhà ở TP.HCM đang có xu hướng phát triển theo nhiều cực thay vì chỉ xoay quanh một lõi trung tâm. Khi các khu vực mới có đủ hạ tầng, việc làm, dịch vụ và cộng đồng cư dân, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản tuyệt đối đối với người mua.

Nói cách khác, người mua đang rời trung tâm nhưng không nhất thiết rời bỏ giá trị vị trí. Họ chỉ đang định nghĩa lại vị trí đó bằng một cách khác: không phải nơi nào gần trung tâm nhất, mà là nơi nào giúp cân bằng tốt hơn giữa thời gian di chuyển, diện tích, chi phí và chất lượng sống.