Mặt bằng giá căn hộ tại khu vực Bình Dương cũ đang thay đổi nhanh. Theo ghi nhận của VnExpress, nếu tháng 9/2025 nhiều dự án mới tại Dĩ An, Thuận An có giá khoảng 35-40 triệu đồng mỗi m2, hiện mức này gần như không còn phổ biến ở nguồn cung mới.

Một năm trước, TT Avio và The Aspira được chào bán từ khoảng 35 triệu đồng mỗi m2, trong khi Phú Đông SkyOne khoảng 38 triệu đồng mỗi m2. Đây từng là vùng giá giúp người mua có ngân sách 2-2,5 tỷ đồng tiếp cận căn hộ hai phòng ngủ tại nhiều dự án ở khu vực Dĩ An.

Đến đầu tháng 9/2026, Bcons Aria đưa ra thị trường hơn 1.200 căn hộ, trong đó căn hai phòng ngủ diện tích khoảng 53 m2 có giá dự kiến từ 2,5 tỷ đồng, tương đương hơn 46 triệu đồng mỗi m2 và chưa gồm VAT. Đây là một trong số ít nguồn cung mới còn quanh ngưỡng dưới 50 triệu đồng mỗi m2.

Trong khi đó, Green Skyline được chào bán khoảng 58-70 triệu đồng mỗi m2, Bcons Center City khoảng 58 triệu đồng mỗi m2. Tại Thuận An, Serena Riverside có giá từ khoảng 56,3 triệu đồng, còn Khải Hoàn Imperial khoảng 57-65 triệu đồng mỗi m2.

Mặt bằng mới cũng kéo giá các dự án từng thuộc nhóm vừa túi tiền đi lên. Phú Đông SkyOne, đang chuẩn bị bàn giao, có lượng hàng sơ cấp còn hạn chế với giá khoảng 43 triệu đồng mỗi m2. Trên thị trường thứ cấp, mức giao dịch phổ biến khoảng 45-47 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 25% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cũ tại Đông Hòa, gần Làng Đại học Quốc gia TP.HCM, cũng đã lên mức 50-55 triệu đồng mỗi m2.

Diễn biến này phù hợp với các báo cáo thị trường gần đây. Theo CBRE Việt Nam, khoảng 95% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Bình Dương cũ trong quý II/2026 thuộc phân khúc cao cấp. Đơn vị này đánh giá quá trình nâng hạng sản phẩm đang diễn ra mạnh, qua đó làm giảm dần tỷ trọng nhà ở có mức giá vừa túi tiền.

Dữ liệu của One Mount Group cũng cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại Bình Dương cũ trong quý II đạt khoảng 60 triệu đồng mỗi m2, tăng 5% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu vực này đồng thời chiếm khoảng 66% nguồn cung căn hộ mới của TP.HCM trong quý II.

Điểm đáng chú ý là Bình Dương cũ vẫn đang là khu vực đóng góp nguồn cung căn hộ lớn nhất cho thị trường TP.HCM sau sáp nhập. Theo CBRE, trong quý II, khu vực này đóng góp gần 80% lượng căn hộ mở bán mới. Như vậy, bài toán của thị trường không hẳn nằm ở thiếu sản phẩm, mà ngày càng rõ hơn ở cơ cấu giá của nguồn cung mới.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết lợi thế trước đây của Bình Dương nằm ở mức giá 30-40 triệu đồng mỗi m2. Hiện nhiều dự án đã vượt 50-60 triệu đồng mỗi m2, cùng với sự cải thiện về chất lượng sản phẩm, quy hoạch và tiện ích. Theo bà, người mua đang chấp nhận khoảng cách xa trung tâm để đổi lấy không gian sống có nhiều tiện ích hơn.

Sự dịch chuyển này khiến mốc 45 triệu đồng mỗi m2 trở thành một ngưỡng ngày càng khó tìm trong nguồn cung mới. Những sản phẩm dưới mức này hiện chủ yếu là hàng đã mở bán trước, căn hộ diện tích nhỏ hoặc sản phẩm chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp. Với người mua có ngân sách 2,5-3 tỷ đồng, lựa chọn có thể phải chuyển sang căn diện tích nhỏ hơn, dự án đã bàn giao hoặc khu vực xa hơn.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, không thể đánh giá nguồn cung chỉ dựa trên số lượng căn hộ mà cần đặt trong tương quan với nhu cầu và khả năng chi trả. Nhu cầu nhà ở tại Bình Dương cũ vẫn lớn, nhưng sức hấp thụ còn phụ thuộc vào giá bán, tín dụng, pháp lý, chất lượng dự án và hạ tầng.

Trong khi đó, nguồn cung khu vực phía Nam được dự báo tiếp tục tăng mạnh. CBRE dự báo nguồn cung nhà ở mới có thể tăng từ khoảng 40.000 sản phẩm trong năm 2026 lên hơn 70.000 sản phẩm năm 2027 và gần 100.000 sản phẩm năm 2028. Riêng nửa đầu năm 2026, khoảng 10.761 căn hộ mới được đưa ra thị trường, trong đó 79% đến từ Bình Dương cũ.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa người mua sẽ có thêm nhiều lựa chọn phù hợp túi tiền. Khi phần lớn sản phẩm mới tại Bình Dương cũ đang được định vị ở khoảng 50-70 triệu đồng mỗi m2, khoảng giá dưới 45 triệu đồng ngày càng thu hẹp. Đây là sự thay đổi đáng chú ý đối với một thị trường từng được xem là lựa chọn thay thế nhờ lợi thế giá so với TP.HCM cũ.

Nếu xu hướng này tiếp diễn, lợi thế của Bình Dương cũ sẽ không còn chủ yếu nằm ở câu chuyện “giá rẻ hơn TP.HCM”, mà chuyển dần sang chất lượng đô thị, hạ tầng, tiện ích và khả năng kết nối. Trong khi đó, với nhóm người mua có ngân sách 2-3 tỷ đồng, khoảng cách giữa nhu cầu nhà ở và cơ cấu nguồn cung mới vẫn là bài toán cần được thị trường giải quyết.