Tại tọa đàm về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm, ông Ngô Thành Huấn, Tổng Giám đốc FIDT, cho rằng thanh khoản của nền kinh tế vẫn ở mức lớn, cho thấy dòng tiền không hề rời khỏi thị trường bất động sản mà đang thay đổi cách vận động.

Theo ông Huấn, tiền gửi dân cư hiện đã vượt 10,5 triệu tỷ đồng, tín dụng toàn nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và có thể đạt mức 17-18% trong năm nay, cao hơn mục tiêu điều hành khoảng 15%. Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán duy trì quy mô vốn hóa tương đương khoảng 80% GDP, trong khi thị trường trái phiếu cũng tiếp tục mở rộng. "Tiền không thiếu trên thị trường bất động sản, điều thay đổi là cách dòng tiền vận động", ông nhấn mạnh.

Ông Huấn cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng chọn lọc thay vì tăng trưởng đồng loạt như trước. Nếu trước đây nhà đầu tư thường tìm đến các khu vực có thông tin quy hoạch hoặc mở đường để đón sóng, thì hiện nay họ quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo dòng tiền, hiệu quả khai thác và nhu cầu thực tế của thị trường.

Theo vị chuyên gia, các tiêu chí như khu vực có khu công nghiệp hay không, khả năng tạo việc làm, tiềm năng cho thuê và khai thác bất động sản đang trở thành yếu tố được ưu tiên. Điều này phản ánh xu hướng dòng tiền dịch chuyển khỏi hoạt động đầu cơ thuần túy để tập trung vào những tài sản có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác bền vững.

Diễn biến cung - cầu trên thị trường cũng cho thấy xu hướng này. Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, thị trường ghi nhận hơn 150.000 sản phẩm bất động sản mới và trên 100.000 giao dịch thành công. Trong nửa đầu năm nay, khoảng 60.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, với khoảng 35.000 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

VARS đánh giá, mặc dù tỷ lệ hấp thụ giảm so với giai đoạn trước, quy mô giao dịch vẫn duy trì ở mức hàng chục nghìn sản phẩm, cho thấy dòng tiền vẫn lưu thông trên thị trường nhưng tập trung nhiều hơn vào các nhóm tài sản đáp ứng nhu cầu thực.

Kết quả khảo sát của OneHousing cũng cho thấy nhu cầu mua bất động sản vẫn ở mức đáng kể khi có 41% khách hàng cho biết dự kiến mua nhà trong vòng 6-12 tháng tới. Theo đánh giá, điều này phản ánh lượng lớn dòng tiền vẫn đang chờ cơ hội phù hợp để giải ngân thay vì rời khỏi thị trường.

Ở góc độ phân khúc, bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, cho biết khoảng 80% giao dịch tại Hà Nội tập trung ở căn hộ hạng B và C, trong khi tại TP.HCM, hơn 90% lượng hấp thụ cũng thuộc hai phân khúc này. Theo bà Hương, điều đó cho thấy dòng tiền đang ưu tiên các sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác, thay vì tập trung vào các sản phẩm mang tính đầu cơ.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, nhận định thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ cùng sự xuất hiện của các đại dự án. Theo ông, năng lực tài chính, khả năng triển khai dự án, quản trị dòng tiền và sự am hiểu khách hàng đang trở thành những yếu tố quyết định thành công của doanh nghiệp.

Ông Trung cũng cho rằng hành vi người mua đã thay đổi đáng kể. Thay vì chỉ quan tâm khoảng cách địa lý, khách hàng hiện chú trọng thời gian di chuyển thực tế, qua đó gia tăng sức hút đối với các khu vực có hạ tầng giao thông đồng bộ như metro, đường vành đai, các tuyến kết nối liên vùng và các đô thị vệ tinh.

Ở góc độ vĩ mô, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định sức cầu trên thị trường hiện tập trung vào những sản phẩm có pháp lý minh bạch, chi phí hợp lý và giá trị thương mại tốt. Trong đó, căn hộ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thanh khoản, còn các khu đô thị thấp tầng được phát triển đồng bộ vẫn duy trì sức hút. Ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc thiếu nền tảng cư dân vẫn gặp khó trong việc thu hút dòng tiền.

Đồng quan điểm, ông Ngô Thành Huấn cho rằng động lực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản đang gắn với quá trình công nghiệp hóa và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Khi doanh nghiệp mở rộng hoạt động sản xuất tại Việt Nam, nhu cầu lao động gia tăng sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở tại các khu vực lân cận.

Theo ông, các địa phương có nền tảng công nghiệp như Bắc Ninh, Bình Dương (cũ) và Hải Phòng đang ghi nhận hiệu quả khai thác bất động sản ổn định hơn nhờ được hỗ trợ bởi nhu cầu thuê và nhu cầu ở thực. "Nơi có dân số cơ học tăng sẽ hình thành nhu cầu ở thực và tạo nền tảng tăng trưởng bền vững", ông nhận định.

Các chuyên gia đều cho rằng thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang giai đoạn phát triển có chọn lọc. Trong bối cảnh đó, dòng tiền không rời khỏi thị trường mà đang tái phân bổ vào các tài sản có giá trị sử dụng, khả năng khai thác thương mại và được hỗ trợ bởi hạ tầng phát triển. Xu hướng đầu tư ngắn hạn, lướt sóng vì vậy được dự báo sẽ tiếp tục thu hẹp, nhường chỗ cho chiến lược đầu tư dài hạn và khai thác dòng tiền bền vững.