Theo quảng bá trên website dự án, The Emerald Boulevard (tên pháp lý là Khu căn hộ Đại lộ Ngọc Lục Bảo) nằm trên Quốc lộ 13, giao đường Vĩnh Phú 10, phường Bình Hòa, TP.HCM. Dự án có quy mô hơn 10.000 m², gồm 2 tòa tháp cao 40 tầng, 3 tầng hầm với 1.149 sản phẩm gồm căn hộ, shophouse và condotel.
Chủ đầu tư định vị đây là tổ hợp căn hộ cao cấp theo mô hình "Luxury Layered Living" kết hợp "All-in-One", hướng đến nhóm chuyên gia, người có thu nhập cao làm việc tại khu vực Bình Dương - TP.HCM cùng các nhà đầu tư. Dự án cũng được giới thiệu sở hữu nhiều tiện ích như hồ bơi resort, Sky Garden, Sky Lounge, phòng gym, khu yoga, công viên, khu BBQ, co-working space, trung tâm thương mại... cùng lợi thế kết nối khi chỉ mất khoảng 5 phút đến Bệnh viện Quốc tế Hạnh Phúc và chợ đầu mối Thủ Đức, 15 phút đến Gigamall, khoảng 20 phút vào trung tâm TP.HCM và 25 phút đến sân bay Tân Sơn Nhất.
Chính vì vậy, việc nhiều sàn giao dịch đồng loạt mở nhận khách và thu tiền giữ chỗ ngay từ thời điểm hiện tại đã thu hút sự quan tâm của thị trường, đồng thời làm dấy lên nhiều câu hỏi về cơ sở pháp lý của hoạt động này.
Theo thông tin từ một nhân viên kinh doanh của Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản Trọng Tín tư vấn rằng dự án đang được chào bán với mức giá khoảng 72 - 73 triệu đồng/m². Theo người này, chương trình booking hoàn tiền đã kết thúc, khách muốn mua hiện phải nộp 50 triệu đồng để giữ chỗ.
Khoảng 7 ngày sau, khách sẽ ký Văn bản thỏa thuận với Công ty Kiến Sơn (được giới thiệu là đơn vị thuộc Tập đoàn Lê Phong) và ngay sau đó phải thanh toán 15% giá trị căn hộ. Các đợt thanh toán tiếp theo sẽ thực hiện theo tiến độ do chủ đầu tư ban hành.
Đáng chú ý, khi được hỏi về thời điểm ký Hợp đồng mua bán, nhân viên này cho biết phải đến quý I/2027 dự án mới dự kiến đủ điều kiện ký.
Theo thông tin phóng viên ghi nhận, với căn hộ trị giá khoảng 4,315 tỷ đồng, sau khi giữ chỗ, khách sẽ thanh toán khoảng 588 triệu đồng (tương đương 15%) ngay trong tháng 6/2026. Sau đó tiếp tục đóng thêm 5% vào tháng 8 và 5% vào tháng 10/2026. Như vậy, trước thời điểm dự kiến ký hợp đồng mua bán, khách hàng đã phải nộp khoảng 25% giá trị căn hộ, tương đương gần 1 tỷ đồng.
Trong khi các hoạt động nhận tiền từ khách hàng được triển khai khá rõ ràng, hồ sơ pháp lý công khai của dự án lại cho thấy nhiều vấn đề cần được làm rõ.
Theo thông tin trên website chính thức, dự án đã có một số văn bản pháp lý quan trọng như Quyết định 2440/QĐ-UBND ngày 23/8/2024 của UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư; Quyết định 1360/QĐ-UBND ngày 28/3/2025 của UBND TP. Thuận An phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500; cùng Công văn 3785/SXD-QLXDCT ngày 29/9/2025 của Sở Xây dựng xác nhận công trình thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Đây đều là các thủ tục quan trọng trong quá trình triển khai dự án. Tuy nhiên, hiện chưa ghi nhận văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác nhận dự án đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, cũng như chưa thấy văn bản xác nhận chủ đầu tư được phép ký hợp đồng mua bán hoặc huy động tiền từ khách hàng theo quy định.
Khảo sát thực tế tại công trường cũng cho thấy dự án hiện mới triển khai các hạng mục ban đầu như tập kết máy móc, vật tư và thi công phần móng.
Từ những thông tin trên, nhiều ý kiến đặt câu hỏi: việc nhận tiền giữ chỗ, ký văn bản thỏa thuận và thu trước 15% giá trị căn hộ có phải chủ trương của chủ đầu tư hay chỉ là hoạt động riêng của các đơn vị phân phối?
Nếu đây là hoạt động tự phát của các sàn môi giới thì cần làm rõ các đơn vị này có được chủ đầu tư ủy quyền hay chấp thuận hay không. Ngược lại, nếu nhiều đơn vị cùng áp dụng chung quy trình, tiến độ thanh toán và biểu mẫu giao dịch thì cũng cần làm rõ vai trò, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc kiểm soát hoạt động bán hàng.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Việc ký hợp đồng mua bán và thu tiền từ khách hàng phải thực hiện đúng thời điểm, đúng loại hợp đồng và đúng điều kiện pháp lý.
Trên thực tế, nhiều giao dịch được đặt tên như "giữ chỗ", "đặt chỗ", "đăng ký nguyện vọng" hay "thỏa thuận ưu tiên". Tuy nhiên, cơ quan quản lý sẽ xem xét bản chất giao dịch thay vì chỉ căn cứ vào tên gọi. Nếu việc thu tiền thực chất là huy động vốn hoặc bán sản phẩm khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì có thể phát sinh trách nhiệm pháp lý theo quy định.
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư có hành vi kinh doanh bất động sản hoặc huy động vốn không đúng quy định có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt lên tới hàng trăm triệu đồng, đồng thời buộc hoàn trả khoản tiền đã huy động không đúng quy định và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả khác tùy theo tính chất, mức độ vi phạm.
