Thị trường căn hộ TP.HCM bước vào nửa cuối năm 2026 với làn sóng mở bán sôi động sau nhiều năm nguồn cung gián đoạn. Tuy nhiên, thay vì tạo áp lực giảm giá, phần lớn dự án mới lại được định vị ở phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến mặt bằng giá sơ cấp tại nhiều khu vực đồng loạt vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Theo các đơn vị nghiên cứu, xu hướng này phản ánh sự thay đổi về cơ cấu nguồn cung cũng như áp lực chi phí phát triển dự án ngày càng lớn.

Tại khu Tây TP.HCM, cuối tháng 7, Công ty Cổ phần Bất động sản Bản Việt (VCRE) khởi công dự án The Westique Residences trên đại lộ Kinh Dương Vương, dự kiến mở bán vào tháng 9 với mức giá khoảng 90-100 triệu đồng/m². Trong khi đó, khu vực trung tâm tiếp tục ghi nhận nhiều dự án hạng sang tái khởi động như The Grand Manhattan của Novaland với giá khoảng 350 triệu đồng/m², Lancaster Lincoln của Trung Thủy Group khoảng 300 triệu đồng/m² hay Legacy 66 dự kiến chào bán quanh mức 119 triệu đồng/m². Cùng với đó, nhiều dự án hiện hữu như The Privé, The Global City, Metropolis Thủ Thiêm hay Sunshine Sky City cũng đang duy trì mặt bằng giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên.

Theo CBRE Việt Nam, TP.HCM dự kiến có hơn 45.000 căn hộ mở bán trong năm 2026, trong đó gần 90% thuộc phân khúc cao cấp. Riêng khu vực TP.HCM cũ sẽ đóng góp khoảng 22.800 căn, gấp khoảng ba lần năm trước, chủ yếu tập trung tại những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quá trình mở rộng không gian đô thị. Trong khi đó, Viện Nghiên cứu Bất động sản Đất Xanh Services cũng dự báo từ nay đến cuối năm, khu vực nội thành sẽ có thêm khoảng 15.000 căn hộ từ hơn 13 dự án mới, phần lớn đều được phát triển ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Dù nguồn cung tăng mạnh, giá bán sơ cấp vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Theo One Mount Group, giá căn hộ tại khu vực trung tâm có thể tăng thêm 3-5% trong nửa cuối năm và tiếp tục tăng 15-20% trong năm 2027 khi nhiều dự án siêu sang được đưa ra thị trường. JLL Việt Nam cũng dự báo giá căn hộ cao cấp tại TP.HCM sẽ tăng khoảng 5-6% trong những tháng cuối năm, với phần lớn dự án mới có giá dao động từ 100-320 triệu đồng/m², ngoại trừ một số dự án nằm xa trung tâm.

Các chuyên gia cho rằng xu hướng "cao cấp hóa" nguồn cung tại TP.HCM là khó tránh khỏi khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm. Giá đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, tài chính và tiền sử dụng đất đều tăng mạnh trong những năm gần đây, khiến tổng mức đầu tư của các dự án liên tục bị đẩy lên. Với mặt bằng chi phí hiện nay, các chủ đầu tư buộc phải phát triển sản phẩm có giá trị cao để đảm bảo hiệu quả đầu tư, trong khi phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền có xu hướng dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh, nơi quỹ đất còn dồi dào và chi phí phát triển thấp hơn.

Theo đánh giá của các đơn vị nghiên cứu, điểm đáng chú ý trong nửa cuối năm không nằm ở quy mô nguồn cung mà là việc nhiều dự án cùng phân khúc đồng loạt mở bán trong thời gian ngắn. Điều này khiến các chủ đầu tư không chỉ cạnh tranh với nguồn hàng trên thị trường thứ cấp mà còn phải cạnh tranh trực tiếp với các dự án mới có vị trí, mức giá và nhóm khách hàng mục tiêu tương đồng.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định thị trường đang bước sang chu kỳ mới khi nguồn cung dần phục hồi sau nhiều năm gián đoạn. Mặc dù quy mô chưa trở lại giai đoạn đỉnh trước đây, lượng sản phẩm hiện nay đã đủ để mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua. Theo bà, khi nguồn cung tăng, lợi thế không còn nghiêng hoàn toàn về phía chủ đầu tư mà người mua có thêm thời gian so sánh về vị trí, pháp lý, chất lượng xây dựng, đơn vị vận hành cũng như chính sách thanh toán trước khi quyết định xuống tiền.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng cán cân thị trường đang dần dịch chuyển về phía người mua. Trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng và tài chính đều tăng cao, dư địa giảm giá bán gần như không còn. Thay vì giảm giá trực tiếp, các doanh nghiệp chuyển sang cạnh tranh bằng chính sách bán hàng như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu, tặng gói nội thất hoặc miễn phí quản lý trong những năm đầu. Cùng với đó, tiến độ thi công, chất lượng bàn giao, năng lực vận hành và uy tín thương hiệu ngày càng trở thành yếu tố quyết định khả năng hấp thụ của mỗi dự án.

Knight Frank Việt Nam dự báo trong năm 2027, thị trường TP.HCM mở rộng sẽ đón khoảng 76.000 căn hộ mới, trong đó gần 32.000 căn thuộc khu vực TP.HCM và phần lớn vẫn là phân khúc cao cấp, hạng sang. Việc nguồn cung tiếp tục tập trung vào cùng một phân khúc được dự báo sẽ khiến cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng gay gắt, không chỉ ở vị trí và chất lượng sản phẩm mà còn ở chính sách bán hàng, dịch vụ hậu mãi và trải nghiệm khách hàng.