Những ngày gần đây, thông tin về việc căn hộ chung cư sẽ chỉ còn được sở hữu trong 50-70 năm sau khi Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW đã khiến nhiều người mua nhà băn khoăn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia và giới nghiên cứu thị trường, đây là cách hiểu chưa chính xác về nội dung định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), Nghị quyết 21 không thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà chung cư, vẫn được Nhà nước giao sử dụng ổn định, lâu dài như quy định hiện hành. Điểm mới nằm ở việc thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây mới sẽ được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.

Cụ thể, Nghị quyết 21 định hướng giao đất ổn định, lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Đối với các chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được quy định theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Theo VARS IRE, cách tiếp cận này phù hợp với bản chất của tài sản. Trong khi quyền sử dụng đất có thể được duy trì ổn định lâu dài thì công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu ảnh hưởng của chất lượng thi công, quá trình khai thác, bảo trì và điều kiện vận hành. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có thể sử dụng vĩnh viễn.

Đơn vị này cũng cho rằng quy định mới sẽ góp phần tháo gỡ một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay là cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Nhiều dự án tại Hà Nội, TP.HCM và các địa phương khác đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng quá trình cải tạo kéo dài nhiều năm do thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền lợi của các chủ sở hữu. Nếu được luật hóa đầy đủ, quy định này sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch hơn cho công tác cải tạo chung cư và nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị.

Tuy nhiên, VARS IRE cho rằng để chính sách đi vào thực tiễn, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục làm rõ các tiêu chí xác định niên hạn công trình, quy trình kiểm định chất lượng, thẩm quyền kết luận công trình hết thời hạn sử dụng, cơ chế tài chính khi xây dựng lại cũng như quyền lợi của người dân sau khi chung cư được tái thiết. Đồng thời, cần có lộ trình triển khai phù hợp nhằm hạn chế những tác động đến tâm lý thị trường.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng Nghị quyết 21 về cơ bản vẫn giữ nguyên chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại, trong đó có nhà chung cư. Theo ông, chủ sở hữu căn hộ vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài; quy định về thời hạn sử dụng chỉ phản ánh tuổi thọ kỹ thuật của công trình chứ không phải thời hạn sở hữu căn hộ. Khi công trình hết niên hạn thiết kế nhưng kết quả kiểm định vẫn bảo đảm an toàn, cư dân vẫn tiếp tục được sử dụng bình thường, không có chuyện bắt buộc phá dỡ hoặc phải nộp thêm tiền chỉ vì đã hết tuổi thọ thiết kế.

Điểm đáng chú ý khác trong Nghị quyết là lần đầu tiên đặt quyền của chủ sở hữu căn hộ đi kèm với nghĩa vụ tài chính khi cải tạo, xây dựng lại chung cư. Theo định hướng mới, chủ sở hữu sẽ có quyền tham gia xây dựng lại tòa nhà nhưng đồng thời cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Đây được xem là bước chuyển từ cơ chế phụ thuộc nhiều vào ngân sách sang mô hình chia sẻ trách nhiệm giữa Nhà nước và chủ sở hữu tài sản.

Từ những định hướng trên, các chuyên gia khuyến nghị người dân cần bình tĩnh trước các thông tin như "chung cư sắp chỉ còn sở hữu 50-70 năm" hay "phải mua ngay nếu không sẽ mất quyền sở hữu lâu dài". Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, người mua nhà cần cảnh giác với các chiêu thức tạo tâm lý khan hiếm hoặc kích thích giao dịch từ một số môi giới, đầu cơ nhằm đẩy nhanh quyết định mua bán. Việc lựa chọn bất động sản nên dựa trên nhu cầu thực, chất lượng dự án và quy định pháp luật chính thức thay vì chạy theo tin đồn trên thị trường.