Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại TP.HCM trong một năm qua đã tăng gần 26%. Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cũng cho thấy mức tăng đối với loại hình nhà ở cao cấp chạm mốc 53%. Khi giá cả leo thang liên tục kết hợp với các chiến dịch bán hàng tạo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), nhiều nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đã vội vàng xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá hoặc chấp nhận dùng đòn bẩy tài chính quá lớn. Hệ quả là khi thị trường bước vào giai đoạn chững lại, những phép tính dựa trên kỳ vọng bắt đầu đổ vỡ, đẩy nhiều người vào cảnh mắc kẹt với các khoản vay lớn, buộc phải bán lỗ tài sản hoặc đối mặt với nguy cơ phát sinh nợ xấu.

Thực tế thị trường thứ cấp hiện nay xuất hiện ngày càng nhiều trường hợp phải giảm giá bán từ 5% đến 10% để thoát hàng, chủ yếu tập trung ở nhóm khách hàng chịu áp lực dòng tiền ngắn hạn. Nhiều nhà đầu tư từng lựa chọn gói vay chỉ ưu đãi lãi suất năm đầu để giảm chi phí vốn với niềm tin sẽ sớm sang nhượng kiếm lời chênh lệch. Tuy nhiên, khi thời gian ưu đãi kết thúc, lãi suất khoản vay chuyển sang mức thả nổi từ 14% đến 15% một năm, thậm chí lên tới 14,8%, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi vọt lên hàng chục triệu đồng mỗi tháng. Áp lực càng cộng hưởng khi các nguồn thu nhập phụ trợ khác bị sụt giảm hoặc các đợt thanh toán tiếp theo liên tục đến hạn nhưng tài sản vẫn mất thanh khoản.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên phân tích, sai lầm thường gặp của người mua nhà bằng đòn bẩy tài chính trong giai đoạn thị trường tăng nóng là đặt cược vào khả năng tăng giá của tài sản, thay vì tính toán kỹ lưỡng sức chịu đựng tài chính trong các kịch bản bất lợi. Trong khi giá nhà có thể đi ngang hoặc tăng chậm, các khoản vay ngân hàng vẫn phải được thanh toán đúng hạn. Khi lãi suất thả nổi tăng cao, thu nhập giảm và tài sản khó chuyển nhượng, nhiều người rơi vào thế lưỡng nan: nếu tiếp tục giữ tài sản thì phải gồng chi phí vay lớn, còn bán ra lại phải chấp nhận cắt lỗ từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng để bảo toàn dòng tiền và tránh nguy cơ rơi vào nhóm nợ xấu.

Nói về thanh khoản thị trường, bà Cao Thị Thu Hương, Phó giám đốc Savills TP.HCM, cho biết nhóm bất động sản có giá trị cao đang chịu áp lực rõ nét nhất do người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận khi giá tăng nhanh hơn thu nhập, trong khi dòng tiền đầu tư có xu hướng thận trọng hơn. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện không còn đủ dư địa để duy trì các chương trình hỗ trợ lãi suất kéo dài từ 2 đến 3 năm như trước. Thời gian ưu đãi bị rút ngắn đáng kể hoặc chỉ áp dụng một phần khiến gánh nặng tài chính chuyển dịch nhiều hơn sang phía người mua, tiếp tục gây áp lực lớn lên sức cầu của toàn thị trường.

Trước bối cảnh thị trường phân hóa, các chuyên gia khuyến cáo tỷ lệ trả nợ an toàn chỉ nên chiếm tối đa khoảng 30% thu nhập hàng tháng và giá trị khoản vay không nên vượt quá 40% giá trị tài sản. Tuy nhiên, trong giai đoạn giá nhà tăng mạnh trước đây, nhiều người đã vượt xa các ngưỡng an toàn này với kỳ vọng thu nhập sẽ tiếp tục tăng hoặc tài sản sớm sinh lời. Khi khả năng chịu đựng của dòng tiền đã bị vượt ngưỡng, giới chuyên môn khuyên người mua nhà nên chủ động ưu tiên các giải pháp bảo toàn tài chính cá nhân, thay vì tiếp tục gồng mình chờ đợi các khoản lợi nhuận từ việc tăng giá trong ngắn hạn.