Theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2026 của Avison Young, TP.HCM sau sáp nhập ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới. Giá căn hộ sơ cấp khu vực trung tâm vẫn dao động từ 3.500 - 5.900 USD/m², trong khi giá bán thứ cấp giảm khoảng 5 - 8%, còn khoảng 4.450 USD/m².
Tỷ lệ hấp thụ giữa các phân khúc vẫn có sự chênh lệch. Các dự án cao cấp ghi nhận tỷ lệ dưới 30%, còn phân khúc trung cấp dao động khoảng 28 - 35%, cho thấy nhu cầu đang có sự dịch chuyển. Giai đoạn 2027 - 2030, TP.HCM được dự báo sẽ có thêm hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm.
Trong khi đó, Hà Nội có hơn 4.000 căn hộ mở bán trong quý II, phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp tại khu vực phía Tây và phía Đông vào khoảng 3.250 - 4.400 USD/m², còn khu vực nội đô dao động từ 5.400 - 9.500 USD/m², tăng thêm 2% so với quý trước.
Mặt bằng giá cao khiến khả năng chi trả của nhiều người mua ngày càng bị thu hẹp. Đây cũng là nguyên nhân khiến lực cầu suy giảm, giá thứ cấp tại một số dự án giảm tới 12%. Thanh khoản chậm, nhà đầu tư thận trọng hơn và hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất. Theo Avison Young, đây là giai đoạn thị trường đang tự điều chỉnh để cân bằng cung - cầu.
Tại Đà Nẵng, thị trường căn hộ vẫn duy trì nhịp khá tốt trong quý II. Nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Khu vực An Hòa và Hải Cường dẫn đầu về mặt bằng giá nhờ lợi thế vị trí, tiếp theo là Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn. Trong khi đó, Liên Chiểu có mức giá dễ tiếp cận hơn, phù hợp với nhu cầu ở thực. Lực cầu từ nhà đầu tư Hà Nội và TP.HCM vẫn là yếu tố hỗ trợ thanh khoản của thị trường.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng việc lãi suất tăng, thanh khoản chậm và tâm lý thận trọng không hẳn là tín hiệu tiêu cực mà là "liều thuốc" giúp thị trường điều chỉnh và hướng tới chu kỳ phát triển bền vững hơn.
Theo ông, dòng vốn FDI giải ngân tích cực, hoạt động M&A sôi động cùng việc đẩy mạnh các dự án hạ tầng giao thông sẽ tiếp tục tạo ra các cực tăng trưởng mới. Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh của mỗi dự án sẽ không còn nằm ở quy mô nguồn cung mà ở khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và tạo ra dòng tiền khai thác ổn định.
Báo cáo cũng cho thấy giá bán cao cùng áp lực lãi vay vẫn là nguyên nhân khiến tỷ lệ hấp thụ tiếp tục giảm. Dòng tiền hiện ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê tốt.
Nhà phố cũng ghi nhận xu hướng điều chỉnh
Ở phân khúc nhà liền thổ, TP.HCM có gần 2.400 sản phẩm mới mở bán trong quý II, chủ yếu đến từ hai dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ và Vinhomes Saigon tại Hóc Môn.
Nguồn cung lớn từ khu vực vùng ven đã thiết lập mặt bằng giá sơ cấp mới, khoảng 6.800 USD/m² tại Cần Giờ và 4.900 USD/m² tại Hóc Môn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn chỉ quanh 25 - 30% do người mua còn dè dặt trước diễn biến của lãi suất.
Tại Hà Nội, giá sơ cấp nhà liền thổ tiếp tục tăng, dao động từ 4.500 - 13.000 USD/m². Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng ngày càng cao khiến giá bán tăng theo, trong khi khả năng chi trả của người mua giảm, kéo thanh khoản thực tế xuống khoảng 20%. Thị trường thứ cấp cũng đang trong trạng thái phòng thủ.
Ở chiều ngược lại, Đà Nẵng ghi nhận tín hiệu tích cực hơn khi khoảng 3.000 sản phẩm tại dự án Vinhomes Hải Vân Bay đủ điều kiện mở bán, với mức giá trung bình khoảng 3.800 USD/m².
Avison Young nhận định, dù thị trường cần thêm thời gian để phục hồi thanh khoản, các sản phẩm thấp tầng nằm trong những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có đầy đủ tiện ích và kết nối hạ tầng tốt vẫn có nhiều dư địa tăng trưởng trong dài hạn khi tín dụng và tâm lý thị trường cải thiện.
Trong khi đó, báo cáo quý II của CBRE cho biết giá sơ cấp nhà liền thổ tại TP.HCM hiện khoảng 216 triệu đồng/m² đất, giảm 3% so với quý trước và thấp hơn 29% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo CBRE, nguyên nhân chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung. Quý vừa qua, TP.HCM có thêm 1.934 căn nhà liền thổ mở bán mới, toàn bộ thuộc một đại đô thị tại Hóc Môn với mức giá khoảng 127 triệu đồng/m² đất, thấp hơn khá nhiều so với các dự án khu Đông đang dao động từ 200 - 300 triệu đồng/m². Điều này kéo mặt bằng giá bình quân của toàn thị trường đi xuống.
JLL Việt Nam cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Trong nửa đầu năm, thị trường có khoảng 4.100 căn nhà liền thổ mở bán mới, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị ngoài trung tâm như The Global City, Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park. Nguồn cung mới có mức giá thấp hơn đã khiến giá sơ cấp bình quân giảm xuống còn khoảng 195 triệu đồng/m² đất, thấp hơn 56% so với cùng kỳ năm trước.
