Khả năng tăng giá bán để bù đắp chi phí phát triển dự án của các chủ đầu tư bất động sản đang dần thu hẹp khi thị trường bước sang giai đoạn phát triển mới. Theo các chuyên gia, trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng và nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, giá bán sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào sức hấp thụ của thị trường thay vì chỉ phản ánh chi phí đầu vào.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, cho biết trong nhiều năm qua, tình trạng khan hiếm nguồn cung cùng những vướng mắc pháp lý kéo dài đã tạo điều kiện để doanh nghiệp chuyển phần lớn chi phí đất đai, xây dựng và vốn vào giá bán nhằm duy trì biên lợi nhuận. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá nhà đã lên mức cao, lãi suất vay mua nhà vẫn neo ở mức đáng kể và người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính, dư địa tăng giá của các dự án không còn nhiều như trước.

Theo bà Trang, chi phí phát triển dự án có thể tiếp tục gia tăng nhưng điều đó không đồng nghĩa giá bán sẽ tăng tương ứng. Khả năng hấp thụ của thị trường mới là yếu tố quyết định doanh nghiệp có thể định giá sản phẩm ở mức nào. Người mua hiện không còn xuống tiền chỉ vì kỳ vọng giá nhà tiếp tục tăng mà quan tâm nhiều hơn đến chất lượng quy hoạch, tiện ích, khả năng khai thác và giá trị sử dụng thực tế của dự án.

Thông tin thị trường ngày càng minh bạch cũng giúp khách hàng dễ dàng so sánh giữa các dự án. Điều này buộc các chủ đầu tư phải chuyển sang cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, chính sách bán hàng và năng lực phát triển dự án thay vì chỉ dựa vào xu hướng tăng giá của thị trường.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, nhận định doanh nghiệp đang chịu áp lực kép khi chi phí phát triển dự án tiếp tục tăng trong khi thanh khoản và sức mua có xu hướng chậm lại. Vì vậy, mục tiêu của nhiều chủ đầu tư hiện nay không còn là tối đa hóa lợi nhuận mà là duy trì dòng tiền và tốc độ bán hàng.

Theo ông Thắng, diễn biến trên thị trường sơ cấp thời gian qua cho thấy dù giá đất, chi phí xây dựng và chi phí vốn đều tăng, phần lớn dự án mới vẫn giữ mặt bằng giá tương đối ổn định hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ. Thay vì tăng giá bán, nhiều doanh nghiệp lựa chọn chia sẻ áp lực chi phí với khách hàng thông qua các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc kéo dài tiến độ thanh toán.

Chuyên gia DKRA Group cho rằng chiến lược tăng giá để bù đắp chi phí từng phát huy hiệu quả trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng và thanh khoản dồi dào. Tuy nhiên, khi giá nhà đã ở mức cao và người mua ngày càng thận trọng với đòn bẩy tài chính, khả năng hấp thụ mới là yếu tố quyết định hiệu quả kinh doanh của dự án. Điều này buộc nhiều chủ đầu tư phải chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận để đổi lấy thanh khoản và dòng tiền.

Theo dự báo của JLL Việt Nam, thách thức lớn của các doanh nghiệp trong giai đoạn tới sẽ không còn là tình trạng thiếu nguồn cung mà là bài toán cân bằng giữa chi phí phát triển dự án và sức mua của thị trường. Đơn vị này ước tính trong khoảng 5 năm tới, khu vực phía Nam sẽ có thêm khoảng 40.000 căn hộ từ các dự án đã được quy hoạch hoặc công bố, cho thấy nguồn cung sẽ từng bước được cải thiện.

JLL nhận định khi người mua có nhiều lựa chọn hơn và thị trường ngày càng cạnh tranh, giá bán sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào giá trị thực của sản phẩm và nhu cầu thị trường. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư sẽ phải tối ưu biên lợi nhuận, đồng thời gia tăng các chính sách hỗ trợ tài chính nếu muốn duy trì sức cạnh tranh và thanh khoản trong chu kỳ phát triển mới.