Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đang ghi nhận những diễn biến trái chiều trong nửa đầu năm 2026. Trong khi mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức cao dù sức mua suy giảm, thị trường chuyển nhượng tại TP.HCM lại xuất hiện xu hướng giảm giá ở nhiều dự án nhằm cải thiện thanh khoản.

Theo các báo cáo thị trường, Hà Nội đã đón hơn 16.000 căn hộ mới mở bán trong 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp liên tục tăng, bình quân khoảng 95 triệu đồng/m² và nhiều dự án mở bán trong quý II đạt trên 137 triệu đồng/m², tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá cao khiến khả năng hấp thụ suy giảm đáng kể khi người mua trở nên thận trọng hơn trước áp lực tài chính.

Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch nhà ở mới trong 6 tháng đầu năm, đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 49%. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội đã giảm xuống dưới 70%, thấp hơn đáng kể so với mức 85-90% của giai đoạn 2024-2025. Nguyên nhân chủ yếu đến từ lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 12-14%/năm, cùng với việc nguồn cung dồi dào khiến người mua có thêm thời gian cân nhắc thay vì tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội" như trước.

Trái ngược với Hà Nội, thị trường căn hộ thứ cấp tại TP.HCM đang chứng kiến xu hướng điều chỉnh giá rõ nét. Nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá từ 10-20% so với năm trước để đẩy nhanh giao dịch và thu hồi dòng tiền. Thực tế này phản ánh áp lực thanh khoản ngày càng lớn trên thị trường chuyển nhượng sau giai đoạn giá tăng nóng.

Theo ghi nhận từ các đơn vị môi giới, nhiều dự án tại khu Đông TP.HCM như Saigon Riverside hay Opal Boulevard ghi nhận mức giảm khoảng 12%, trong khi một số căn hộ tại Sunrise City và Eco Green Sài Gòn giảm từ 7-9% so với trước đây. Báo cáo của DKRA Consulting cũng cho thấy giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM trong quý II giảm bình quân 3-6% so với quý trước. Mức giảm dao động từ 2-6% tại khu Đông và khu Bắc, 4-6% tại khu Tây và khu Nam, còn khu vực trung tâm giảm khoảng 3-5%.

Bên cạnh đó, Avison Young Việt Nam ghi nhận phân khúc căn hộ cao cấp trên thị trường chuyển nhượng đã giảm khoảng 5-8% so với cách đây khoảng 6 tháng, trong khi tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án chỉ còn dưới 30%. Điều này cho thấy người mua ngày càng thận trọng và có nhiều lựa chọn hơn trong bối cảnh nguồn cung tăng trở lại.

Một điểm sáng của thị trường TP.HCM là phân khúc căn hộ hạng C với mức giá dưới 45 triệu đồng/m² tại các khu vực giáp ranh Bình Dương. Đây là nhóm sản phẩm có thanh khoản tốt nhất khi nhiều dự án mới đạt tỷ lệ bán gần như tuyệt đối nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực và mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Theo JLL Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, TP.HCM ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mới mở bán và khoảng 3.600 giao dịch thành công. Phân khúc nhà liền thổ cũng đón khoảng 4.100 sản phẩm mới, với hơn 4.250 giao dịch được ghi nhận.

Các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và nguồn cung dần phục hồi, cuộc cạnh tranh trên thị trường sẽ không còn tập trung vào giá bán mà chuyển sang chất lượng dự án, tính minh bạch pháp lý và chính sách bán hàng. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, tiến độ triển khai đảm bảo cùng các chương trình hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán sẽ có lợi thế trong việc thu hút người mua, trong khi dòng tiền tiếp tục ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.