Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh khi nhiều phân khúc nhà ở đồng loạt giảm giá trong quý II/2026. Theo báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của PropertyGuru Việt Nam, đây là lần đầu tiên sau nhiều quý tăng liên tiếp, giá rao bán nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự và đất nền cùng đi xuống, trong khi chung cư vẫn duy trì mặt bằng giá ổn định.

Cụ thể, giá rao bán nhà riêng trên cả nước giảm khoảng 6,5%, từ 139 triệu đồng xuống còn 130 triệu đồng/m². Nhà mặt phố giảm 5,6%, từ 214 triệu đồng xuống 202 triệu đồng/m². Biệt thự giảm khoảng 3,3%, còn 148 triệu đồng/m², trong khi đất nền giảm gần 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng/m². Riêng chung cư giữ nguyên mức giá trung bình khoảng 70 triệu đồng/m² so với quý trước.

Tại TP.HCM, xu hướng điều chỉnh diễn ra nhưng với biên độ thấp hơn. Giá biệt thự giảm từ khoảng 160 triệu xuống 150 triệu đồng/m², đất nền giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m². Nhà mặt phố giảm nhẹ khoảng 1%, trong khi giá nhà riêng gần như đi ngang.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, diễn biến này chủ yếu xảy ra trên thị trường thứ cấp, nơi nhiều chủ sở hữu điều chỉnh giá bán sau giai đoạn tăng nóng. Trong khi đó, các dự án sơ cấp mới mở bán vẫn tiếp tục thiết lập mặt bằng giá cao nhờ chi phí đầu vào và giá đất chưa có dấu hiệu giảm.

Xu hướng điều chỉnh cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận. CBRE cho biết tốc độ tăng giá căn hộ TP.HCM tiếp tục chậm lại trong quý II, trong khi DKRA Consulting ghi nhận giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp giảm phổ biến 3-6%, chủ yếu ở các sản phẩm có giá trị lớn hoặc thuộc nhóm nhà đầu tư chịu áp lực tài chính, cần thu hồi vốn và giảm chi phí lãi vay.

Thanh khoản thị trường cũng suy giảm trong quý II. Khảo sát của PropertyGuru cho thấy khoảng 90% môi giới đất nền ghi nhận lượng giao dịch giảm. Tỷ lệ này ở phân khúc nhà riêng và nhà phố dao động 74-76%, còn chung cư khoảng 60%, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn duy trì nhưng người mua đã thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.

Theo PropertyGuru, dòng tiền trên thị trường đang dịch chuyển từ mục tiêu lướt sóng sang đầu tư dài hạn. Trong nhóm khách hàng mua bất động sản để đầu tư, 67% lựa chọn khai thác cho thuê, 17% mua để tích lũy tài sản và chỉ còn 16% theo đuổi chiến lược đầu tư ngắn hạn. Xu hướng này cho thấy nhà đầu tư ngày càng ưu tiên dòng tiền ổn định thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh như giai đoạn 2021-2022.

Đánh giá về triển vọng nửa cuối năm, PropertyGuru nhận định chung cư vẫn là phân khúc tích cực nhất nhờ nhu cầu ở thực lớn, tiếp đến là nhà riêng. Việc nguồn cung dần cải thiện sẽ giúp người mua có thêm lựa chọn, đồng thời buộc các chủ đầu tư cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, tiến độ triển khai, pháp lý và uy tín thương hiệu thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.