Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, mã HDC) vừa thông qua chủ trương chuyển nhượng toàn bộ dự án Khu nhà ở phía Đông đường 3/2, có tên thương mại Hodeco Seavillage, tại khu vực Vũng Tàu trước đây.

Dự án có diện tích khoảng 2,58 ha, nằm trên đường 3/2, phường Rạch Dừa, TP.HCM. Theo phương án được Hodeco công bố, dự án gồm 132 căn hộ thương mại, 795 căn hộ khách sạn và 39 căn nhà phố. Giá trị chuyển nhượng dự kiến là 1.050 tỷ đồng.

Động thái này diễn ra không lâu sau khi Hodeco hoàn tất thoái toàn bộ vốn tại doanh nghiệp sở hữu Khu du lịch Đại Dương ở Vũng Tàu. Thương vụ có tổng giá trị gần 2.000 tỷ đồng. Theo doanh nghiệp, nguồn tiền thu về được định hướng tái đầu tư cho các dự án như The Light City, Phước Thắng và Long Điền.

Như vậy, trong thời gian ngắn, Hodeco liên tiếp thực hiện các giao dịch với giá trị hàng nghìn tỷ đồng đối với những tài sản, dự án trong danh mục. Điểm chung được doanh nghiệp nhấn mạnh là tối ưu hóa dòng tiền và tập trung nguồn lực cho những dự án được xác định là trọng điểm, thay vì dàn trải vốn trên nhiều dự án.

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026, Hodeco cho biết chiến lược năm nay là ưu tiên nguồn lực cho các dự án trọng điểm có pháp lý rõ ràng. Công ty đặt mục tiêu doanh thu 1.959 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 493 tỷ đồng và tổng mức đầu tư 3.551 tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng đã phát hành gần 1.000 tỷ đồng trái phiếu để cơ cấu nguồn vốn.

Trong nửa đầu năm, Hodeco ghi nhận doanh thu thuần hơn 343 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 102 tỷ đồng, lần lượt tăng 91% và 42% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, kết quả này mới tương đương 18% kế hoạch doanh thu và 21% mục tiêu lợi nhuận cả năm.

Bức tranh tài chính của doanh nghiệp cũng cho thấy nhu cầu quản trị dòng tiền khá rõ. Cuối quý II, tổng tài sản Hodeco đạt hơn 5.744 tỷ đồng, giảm khoảng 337 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang dài hạn hơn 2.324 tỷ đồng tập trung tại các dự án Long Điền, Cỏ Mây và Phước Thắng.

Hàng tồn kho của doanh nghiệp ở mức hơn 1.465 tỷ đồng, riêng The Light City ghi nhận khoảng 946 tỷ đồng và Ecotown Phú Mỹ khoảng 126 tỷ đồng. Đây là những khoản vốn đã nằm trong các dự án nhưng cần thêm thời gian để chuyển hóa thành sản phẩm, doanh thu và dòng tiền.

Ở chiều nguồn vốn, nợ phải trả của Hodeco cuối quý II là khoảng 2.788 tỷ đồng, trong đó dư nợ vay và nợ thuê tài chính hơn 2.044 tỷ đồng. Đáng chú ý, chi phí đi vay trong 6 tháng đầu năm lên tới hơn 83,5 tỷ đồng, tăng 163% so với cùng kỳ.

Trong bối cảnh đó, chuyển nhượng một dự án chưa phải trọng tâm có thể giúp doanh nghiệp nhanh chóng thu hồi một phần vốn để phân bổ cho các dự án đang tạo doanh thu hoặc cần thêm vốn triển khai. Tuy nhiên, chưa thể kết luận giá trị 1.050 tỷ đồng của Hodeco Seavillage sẽ được ghi nhận hoàn toàn thành tiền mặt hay lợi nhuận, bởi còn phụ thuộc vào điều kiện và tiến độ hoàn tất giao dịch.

Danh mục dự án Hodeco đang ưu tiên cho thấy hướng đi này khá rõ. Doanh nghiệp cho biết đang tập trung hoàn thiện, bàn giao và ghi nhận doanh thu tại The Light City giai đoạn 1, Khu biệt thự đồi Ngọc Tước 2, Ecotown Phú Mỹ và Biển Đá Vàng, đồng thời tiếp tục xử lý thủ tục pháp lý cho Sea Village 3/2.

Việc bán Hodeco Seavillage vì vậy có thể được nhìn trong tổng thể quá trình tái cơ cấu danh mục tài sản của doanh nghiệp. Thay vì chỉ đo quy mô quỹ đất, Hodeco đang phải cân đối giữa lượng vốn đã đầu tư, khả năng tạo doanh thu của từng dự án, yêu cầu vốn mới và chi phí sử dụng vốn.

Điều này cũng lý giải vì sao một doanh nghiệp đang có lợi nhuận tăng trưởng vẫn có thể lựa chọn chuyển nhượng dự án. Trong bất động sản, tài sản lớn không đồng nghĩa với dòng tiền sẵn có. Những dự án mất nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý, xây dựng và bán hàng có thể tiếp tục giữ vốn trong thời gian dài, trong khi doanh nghiệp vẫn phải chịu chi phí tài chính.

Với Hodeco, việc chuyển nhượng Hodeco Seavillage mới dừng ở chủ trương được HĐQT thông qua. Hiệu quả của chiến lược này sẽ phụ thuộc vào khả năng hoàn tất giao dịch, thu hồi vốn và tốc độ chuyển dòng tiền sang các dự án trọng điểm. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn phải xử lý lượng hàng tồn kho lớn và hơn 2.000 tỷ đồng dư nợ vay, đồng thời bảo đảm nguồn vốn cho kế hoạch đầu tư năm 2026.