Chính phủ vừa ban Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì và đã bàn với 4 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước là Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank về việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.
Theo đó, 4 ngân hàng đã thống nhất gói tín dụng quy mô 120.000 tỷ đồng (mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30.000 tỷ đồng cho 2 đối tượng là nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân). Trường hợp có thêm các ngân hàng thương mại đủ điều kiện tham gia thì quy mô gói này có thể tăng lên.
Về lãi suất, xuất phát từ mong muốn giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, các ngân hàng đã dự kiến mức lãi suất cho vay gói này sẽ thấp hơn từ 1,5 - 2% so với mức cho vay thông thường của các ngân hàng.
Ai hưởng lợi từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng?
Giới chuyên gia nhận định việc Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng "rót" vào bất động sản là một nỗ lực rất lớn, trong bối cảnh dư nợ cho vay bất động sản năm vừa qua ghi nhận mức tăng trưởng lên tới 24% - gần gấp đôi với với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Hiện, dư nợ cho vay bất động sản chiếm tới 20% trong tổng tín dụng cho nền kinh tế, hay nói cách khác, cứ 5 đồng bỏ ra, đã có 1 đồng "rót" vào bất động sản.
Nếu gói tín dụng này nhanh chóng triển khai, triển khai thực chất và đúng đối tượng sẽ giúp thị trường bất động sản "ấm" lên, giảm bớt phần nào thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản trên thị trường khi tham gia xây dựng các dự án thuộc phân khúc này. Từ đó, sẽ kéo vực dậy các phân khúc bất động sản khác.
Khẳng định gói tín dụng 120.000 tỷ đồng "rót" vào bất động sản là một trong những giải pháp có thể hỗ trợ cho sự phát triển lành mạnh hơn của thị trường bất động sản, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho hay, nhóm doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ hưởng lợi trực tiếp khi gói này được triển khai.
Cũng được hưởng lợi từ việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này, song theo ông Thịnh các nhóm doanh nghiệp bất động sản trong các phân khúc khác như thương mại hay nghỉ dưỡng mức độ hưởng lợi có phần hạn chế hơn.
Về tác động gián tiếp, theo vị chuyên gia này, các doanh nghiệp xây dựng và vật lợi xây dựng cũng có thể được hưởng lợi khi thi công và cung ứng cho các dự án nhà ở xã hội trong thời gian tới.
Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng khẳng định, chủ trương đưa gói 120.000 tỷ đồng mà 4 ngân hàng thương mại Nhà nước cam kết vào Nghị quyết là tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản trong bối cảnh "nguy kịch" hiện nay. Đây là giải pháp ngắn hạn mà Chính phủ và các ngân hàng có thể thực hiện ngay để giúp đỡ thị trường.
Bất động sản có thể phục hồi?
TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia dự báo, thị trường bất động sản sẽ "ấm" dần và hồi phục từ quý IV năm nay dựa trên 4 yếu tố, bao gồm:
Thứ nhất về lãi suất. Các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới sẽ tăng lãi suất đến hết quý II rồi tạm dừng. Sau đó nếu kinh tế toàn cầu xấu đi, xuất hiện suy thoái nhẹ thì họ sẽ chấp nhận bắt đầu giảm lãi suất. Như vậy điểm rơi tăng lãi suất trên thế giới sẽ vào cuối quý II.
Tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước sẽ không thể tăng thêm lãi suất. Đồng thời, thị trường lãi suất cũng đang bắt đầu giảm nhờ nỗ lực của các ngân hàng cũng như mong muốn và yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ. Giảm lãi suất huy động, sau đó giảm tiếp lãi suất cho vay. Theo ông thống kê, lãi suất huy động hiện nay đã giảm khoảng 1 - 1,5% từ đầu năm tới giờ.
Thứ hai, TS Cấn Văn Lực hy vọng bước sang quý IV, những vụ việc vi phạm sẽ cơ bản được khoanh vùng và xử lý.
Thứ ba, cũng trong khoảng thời gian này, những sửa đổi trong 3 luật cơ bản sẽ định hình rõ nét bởi từ tháng 10 đã được thông qua.
Thứ tư là triển vọng phục hồi kinh tế của năm sau. Nền kinh tế được kỳ vọng sẽ phục hồi tốt hơn với 2% vào năm nay và 3% vào năm sau. Còn với Việt Nam, chúng tôi kỳ vọng năm tới sẽ còn phục hồi tốt hơn một chút so với năm nay, tương ứng khoảng 6,5 - 6,7%. Như vậy cả trên thế giới và trong nước đều cải thiện tốt hơn nên thị trường bất động sản nhờ đó sẽ có khả năng phục hồi vào quý IV.
Theo đánh giá của bà Nguyễn Thị Khánh Hiền, Giám đốc khối phân tích CTCP Chứng khoán VNDirect cho rằng, nhà ở xã hội sẽ phục hồi trước tiên nhờ yếu tố nhu cầu của người dân Việt Nam rất lớn kèm theo gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng tín dụng từ chính phủ.
Bên cạnh đó, bà Hiền cũng cho biết, thời gian tới, nhà đầu tư cần chú ý 3 yếu tố. Đầu tiên là chính sách của cơ quan quản lý hiện nay đóng vai trò quan trọng. Các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn để tái cấu trúc các nghĩa vụ thanh toán ngắn hạn; vướng mắc pháp lý hiện tại có được dần tháo gỡ hay không.
Thứ hai là các doanh nghiệp có khả năng quản trị rủi ro và lựa chọn phân khúc hợp lý hay không. Doanh nghiệp nào hướng đến phân khúc bình dân, nhà ở xã hội, tỷ trọng đòn bẩy thấp, khả năng thanh toán đảm bảo, đẩy đủ năng lực phát triển và quản lý dự án sẽ có lợi thế trong thời gian tới.
Cuối cùng là yếu tố giải ngân đầu tư công. Giải ngân đầu tư công trong ngắn hạn sẽ hỗ trợ dòng tiền lưu thông trong nền kinh tế. Về dài hạn sẽ tạo ra sự kết nối giữa các thành phố cấp 2, hạ nhiệt thị trường bất động sản tại thành phố lớn.
'Băn khoăn' dòng vốn đi vào thực tế
Chủ trương là tốt, song điều mà nhiều chuyên gia băn khoăn là dòng vốn đi vào thực tế như thế nào, bởi điều này còn phụ thuộc vào những điều kiện áp dụng của gói chính sách.
Còn nhớ, cách đây gần 10 năm gói tín dụng 30.000 tỷ đồng - được xem như "một mũi tên trúng hai đích" khi vừa là liều thuốc "cấp cứu" cho thị trường bất động sản đang bị đóng băng, vừa hỗ trợ người thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà, cũng nhận được sự quan tâm của thị trường và đặt ra rất nhiều kỳ vọng.
Thế nhưng, cho dù chủ trương, mục đích đúng, hợp lòng dân, song việc xuất hiện nhiều bất cập, đặc biệt "nút thắt" về mặt thủ tục trong quá trình triển khai thực hiện đã khiến cho kết quả của gói tín dụng 30 nghìn tỷ này chưa đạt được trọn vẹn những mục tiêu lý tưởng của nó. Chẳng hạn, để "chạm" được tới gói tín dụng này, khách hàng vay vốn phải qua nhiều "cửa ải" xin xác nhận các giấy tờ, chứng minh thu nhập,...
Từ kinh nghiệm trong việc triển khai gói 30.000 tỷ đồng trước đây, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho rằng, để chính sách mang lại hiệu quả, các điều kiện, thủ tục tiếp cận chính sách cần đúng quy định nhưng cũng phải được đơn giản hóa hết sức có thể, để tránh tình trạng "rối như tơ vò" khi triển khai.
Tuy nhiên, đi liền với đó theo TS. Hiếu, nhà chức trách cần có cơ chế giám sát để dòng vốn chảy vào đúng chỗ, đúng dự án khả thi, đúng doanh nghiệp có năng lực trả nợ, tránh xảy ra tình trạng người đã có nhà, hay không phải đối tượng có thu nhập thấp nhưng vẫn được hưởng hỗ trợ, làm xói mòn lòng tin của người dân vào chính sách tốt đẹp của Chính phủ.
"Việc ưu tiên vốn cho nhà ở bình dân là rất hợp lý để tạo ra nguồn lực phát triển phân khúc này và nâng cao chất lượng an sinh xã hội. Điều kiện thủ tục đơn giản hóa hết sức không có nghĩa là chúng ta bỏ qua các chuẩn mực về tín dụng cho vay bất động sản. Đối với doanh nghiệp, họ phải tính toán, đảm bảo về dòng tiền, chỉ số lợi nhuận, chỉ số đòn bẩy tài chính", ông Hiếu lưu ý thêm.
Đồng tình với nhận định trên, PGS.TS. Phạm Thị Hoàng Anh, Phó Giám đốc Học viện Ngân hàng bổ sung, một vấn đề cũng rất quan trọng khi triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này là dòng tiền phải đi đúng hướng, hướng tới phân khúc an toàn của thị trường bất động sản.
"Hiện nay gói tín dụng đã tăng gấp 4 lần, với những yêu cầu mà cơ quan quản lý đặt ra từ chủ đầu tư bất động sản, người đi vay và cả các ngân hàng thương mại sẽ giúp đảm bảo gói tín dụng bất động sản đi đúng hướng và phát triển lành mạnh, theo đúng hướng của Chính phủ", bà Hoàng Anh kỳ vọng.
