Đòn bẩy tài chính là gì?
Trong vật lý học, khái niệm đòn bẩy được hiểu là cách sử dụng công cụ để khuếch đại sức mạnh của một người khi di chuyển đồ vật nặng. Tương tự như trong tài chính, đòn bẩy được dùng để giúp khuếch đại lợi nhuận đầu tư.
Đòn bẩy tài chính (Financial Leverage - FL) là chiến lược đầu tư sử dụng tiền đi vay làm nguồn vốn ban đầu. Các nhà đầu tư sẽ sử dụng nguồn vốn rủi ro này để tăng thêm sức mua và thu về những khoản lợi nhuận cao hơn.
Những rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính
Trên lý thuyết, đòn bẩy là chiến lược tốt để tăng trưởng lợi nhuận. Tuy vậy, trong thực tế, đòn bẩy tài chính được những nhà đầu tư bất động sản lâu năm đánh giá là công cụ phức tạp. Bởi xét theo kịch bản tốt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ giúp lợi nhuận của các khoản đầu tư cao hơn nhiều so với trường hợp không vay nợ. Nhưng ở kịch bản xấu, việc sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ làm cho tình trạng lỗ của nhà đầu tư sụt giảm mạnh hơn. Cá nhân hoặc doanh nghiệp vay nợ càng nhiều, thì mức độ “tiêu cực” càng lớn. Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể gặp rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản, cụ thể như sau:
Không kiểm soát được khả năng thu hồi vốn và khả năng sinh lời của tài sản: Đây là điều nguy hiểm nhất có thể xảy ra khi các nhà đầu tư và doanh nghiệp quyết định sử dụng bất kỳ hình thức đòn bẩy nào khi mua bán nhà đất. Số tiền vay được “giam” lại khi thị trường biến động (do chính sách của nhà nước, do cung cầu,…) gây khó khăn cho việc bán bất động sản thuộc sở hữu của nhà đầu tư và doanh nghiệp. Tất nhiên là sẽ có lỗ. Nếu nhà đầu tư và doanh nghiệp không có nguồn vốn cố định hoặc không quản lý kịp thời sẽ “trắng tay”.
Thách thức của việc lựa chọn nguồn vay: Đối với các nhà đầu tư, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản, việc lựa chọn nguồn vốn vay tài chính quyết định phần lớn đến sự thành bại của hoạt động đầu tư. Nếu chọn công ty cho vay nặng lãi thì lợi nhuận bị giảm sút và trong kinh doanh nếu chẳng may gặp rủi ro thì lãi suất cao sẽ khiến nhà đầu tư khốn đốn. Đối với vay ngân hàng, Hiện các đơn vị đang đưa ra mức lãi suất mua bán bất động sản rất cao (7 - 11%), cao hơn nhiều so với các khoản vay thông thường. Tuy nhiên, nếu biết ngân hàng có chính sách cho mượn mua bán nhà đất khuyến mãi như: FDI, ODA,..., nhà đầu tư có thể tận dụng tối đa số tiền từ nguồn vốn này.
Thách thức lớn khi thị trường biến động: Nếu các nhà đầu tư và doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản sự biến động của thị trường có thể khiến giá bất động sản giảm thất thường, điều này ngoài việc tạo ra cơ hội còn có thể tạo ra những thách thức to lớn. Nếu giá bất động sản đóng băng hoặc giảm, đòn bẩy tài chính có thể phản tác dụng.
Cạnh tranh rất khốc liệt: Sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào bất động sản cũng đồng nghĩa với việc gia tăng cạnh tranh đầu tư. Không chỉ là cuộc đua trong mua bán bất động sản mà còn là cuộc đua tìm nguồn cho vay. Chính sự cạnh tranh khắc nghiệt này đã đặt ra cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp nhiều rủi ro khó lường khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào bất động sản.
Cách quản trị rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản
Các chuyên gia luôn khuyên nhà đầu tư F0 nên tránh sử dụng đòn bẩy tài chính nếu như chưa có đủ kiến thức và kinh nghiệm. Để đảm bảo đòn bẩy phù hợp, hãy lưu ý những điều sau:
Thẩm định bất động sản: Giá trị bất động sản và giá thuê trong khu vực bạn quan tâm đã tăng 5% mỗi năm trong vài năm gần đây, không nhất thiết là tăng trong năm nay hoặc năm sau. Sẽ an toàn hơn nếu bạn xây dựng một chiến lược tài chính với kỳ vọng thấp hơn một chút.
Đăng ký một khoản vay “vừa tầm” để có thể xoay sở: Ý tưởng mua một bất động sản với chi phí thấp có thể hấp dẫn, nhưng nghĩa vụ phải trả nợ ngân hàng hàng tháng có thể là vấn đề lớn cần được quan tâm. Bạn cần đảm bảo khả năng trả nợ trong nhiều giả định, đặc biệt là trường hợp bạn đột ngột bị mất đi nguồn thu nhập trong một hoặc hai tháng.
Ngoài ra, nhà đầu tư nên lưu ý những điều dưới đây để đảm bảo hạn chế rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản:
- Đầu tư vào sản phẩm an toàn pháp lý đầy đủ, bao gồm: đã có sổ đỏ, không quy hoạch, đã có giấy phép xây dựng, đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán.
- Tìm hiểu kỹ về tính thanh khoản thực của bất động sản trước khi đầu tư.
- Chỉ đầu tư vào bất động sản có tính thanh khoản tốt, có thể bán nhanh khi cần vốn gấp để tránh rủi ro chôn vốn.
- Cân nhắc kỹ khoản vay phù hợp nhất với khả năng tài chính của bạn, dòng tiền có khả năng thu nhập trong tương lai và lãi suất sau thời gian ưu đãi.
- Chọn thời điểm thích hợp để tránh nhảy vào thị trường nóng hoặc bị thổi trên giá trị thực nhiều lần.
- Đối với nhà đầu tư là doanh nghiệp nên cân đối được 4 nguồn vốn cơ bản, bao gồm: nguồn vốn cá nhân, vốn ngân hàng, vốn cổ đông và vốn khách hàng. Trong đó, nhà đầu tư nên ưu tiên kêu gọi nguồn vốn từ khách hàng bởi loại hình vốn này được đánh giá là ít rủi ro nhất.
