Đầu tư bất động sản (P.1): không phải là trò “đỏ đen”, hãy đầu tư bằng kiến thức

Lan Anh

Dưới đây là 10 điều bạn cần nắm vững trước khi đầu tư vào loại hình bất động sản.

Kiến thức là nền tảng cơ sở cho mọi hình thức đầu tư. Tất nhiên bất động sản cũng không phải ngoại lệ. nếu như bạn xuống tiền với sự thiếu hụt kiến thức về thị trường thì khoản đầu tư đó chẳng khác gì một canh bạc may rủi. Với giá trị đầu tư lớn đòi hỏi những người muốn kiếm lời từ thị trường bất động sản phải có kiến thức chuyên môn vững chắc để suy luận, phân tích và xây dựng chiến lược đầu tư phù hợp. 

kinh-nghiem-dau-tu-bat-dong-san-1653645969.jpg

1. Xác định mục tiêu và chiến lược đầu tư bất động sản

Bất động sản là tài sản có giá trị cao và được đánh giá là một trong những khoản đầu tư có tính thanh khoản kém. Do đó nếu không xác định mục đích rõ ràng có thể khiến nhà đầu tư chôn vốn trong thời gian dài, thậm chí gặp khó khăn về tài chính nếu khoản đầu tư có liên quan đến thế chấp hoặc vay ngân hàng.  

chung-cu-1648780088.jpeg
Đầu tư không có mục tiêu cũng giống như con tàu không có bánh lái

Nhà đầu tư cần phải nắm rõ số tiền dự định sẽ đầu tư, mong muốn hoàn lại vốn trong bao lâu và tỷ suất lợi nhuận là bao nhiêu. Nếu vẫn chưa có dự toán cụ thể, bạn có thể tham khảo hai chiến lược đầu tư bất động sản dưới đây để xác lập mục tiêu cho mình. 

Đầu tư bất động sản ngắn hạn

Đầu tư bất động sản ngắn hạn hay còn được biết là đầu tư lướt sóng, lướt cọc. Thông thường các nhà đầu tư chọn chiến lược này khi muốn thu hồi vốn nhanh, thời gian đầu tư dưới 1 năm. 

du-an-dat-nen-long-toan-1642057883.jpg
Lướt cọc, lướt sóng đất nền là hoạt động đầu tư bất động sản ngắn hạn

Đặc điểm của đầu tư bất động sản ngắn hạn là không cần nhiều vốn, nhà đầu tư chỉ cần chi khoảng 15% giá trị bất động sản để giữ chỗ, sau đó chờ lúc thị trường tăng nóng thì bán ngay để thu lợi nhuận. Mức chênh lệch từ lúc mua đến khi bán ra dao động từ 3 – 10%, thậm chí là cao hơn. Ví dụ, ở những khu vực đất nền sốt nóng như Bảo Lộc, Đồng Nai, Khánh Hòa,… với số tiền bỏ ra khoảng 100 triệu để đóng tiền cọc nhưng nhà đầu tư có thể chốt 1 vốn 1 lời trong vòng 1 tuần. Đây cũng là hình thức lướt cọc phổ biến trên thị trường.

Tuy vậy đi kèm với tiền lời hấp dẫn là mức rủi ro rất cao nếu nhà đầu tư không nhạy bén với thị trường. Do đó, chỉ những nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm, tầm nhìn xa và am hiểu sâu rộng về thị trường bất động sản mới dám lấn sân vào chiến lược đầu tư bất động sản ngắn hạn. 

Mặt khác, dòng tiền đổ vào thị trường không nhằm mục đích phát triển bất động sản bền vững mà chỉ mang tính thời điểm. Bất động sản lúc này chỉ được xem là món hàng hóa được giao dịch để ăn chênh lệch, giá bán ngày càng tăng cao dẫn đến nhiều hệ lụy trong quá trình phát triển kinh tế của quốc gia. 

Đầu tư bất động sản dài hạn

Xét về bản chất, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, có “sức đề kháng tốt” trước những biến động của thị trường. Thực tế cũng đã chứng minh, từ đầu năm đến nay, mặc dù gặp khó khăn nhưng giá nhà đất ở Việt Nam vẫn không hề giảm. Nhờ đó, giới chuyên gia vẫn thường xếp bất động sản vào danh mục đầu tư dài hạn an toàn, vừa là kênh trú ẩn của dòng tiền khi lạm phát, vừa sinh lời đều đặn theo thời gian.

Với chiến lược dài hạn, nhà đầu tư cần đảm bảo tài chính đủ lớn để sở hữu hoặc duy trì vận hành kinh doanh các lĩnh vực liên quan trong thời gian ít nhất là 1 năm, có thể lên đến 5 – 10 năm. Trong chu kỳ đầu tư, giá trị bất động sản sẽ tăng dần theo thời gian, đồng thời nhà đầu tư có thể tạo thêm một khoản thu nhập thụ động hàng tháng từ các hoạt động kinh doanh cho thuê mặt bằng, cho thuê văn phòng, cho thuê phòng trọ,…

Bên cạnh mục tiêu về lợi nhuận, hình thức đầu tư bất động sản dài hạn đồng thời cũng tạo lực đẩy để một số ngành khác như xây dựng, kiến trúc, thiết kế nội – ngoại thất, marketing,… cùng phát triển. Do đó đầu tư bất động sản dài hạn được đánh giá là hình thức mang lại giá trị kinh tế bền vững cho xã hội.

2. Xác định phương thức đầu tư 

Sau khi đã nắm rõ mục tiêu, Toàn cảnh Bất động sản sẽ tiếp tục giúp bạn hình dung các loại hình đầu tư sẵn có trong thị trường bất động sản.

Đầu tư lãi vốn

Đầu tư lãi vốn là hình thức đầu tư vào sự gia tăng giá trị của bất động sản trong tương lai (giá trị bán > giá trị mua ban đầu). Nghĩa là, lợi nhuận của nhà đầu tư được hình thành nhờ các giao dịch mua bán bất động sản. Lãi vốn thường được tính bằng cách lấy giá bán của bất động sản trừ đi toàn bộ chi phí phát sinh để thực hiện giao dịch mua bán.

nen-mua-dat-xay-nha-hay-mua-nha-xay-san-1650419494.jpg
Các giao dịch mua bán bất động sản, không dính đến hoạt động kinh doanh hoặc cho thuê được xếp loại vào hình thức đầu tư lãi vốn

Hình thức đầu tư lãi vốn cũng được chia thành các dạng ngắn hạn và dài hạn, điển hình như:

Mua bán nhà, đất nền ngắn hạn: vốn mỏng, thu lời nhanh chóng, mức lợi nhuận được xếp hạng từ nhỏ đến trung bình.  Nhà đầu tư không cần suy nghĩ nhiều về chiến lược, mà tập trung vào tìm hiểu các vấn đề pháp lý, quy hoạch, khu vực sốt nóng, tiến độ xây dựng,… Ví dụ như đầu tư lướt cọc ở phân khúc đất nền và dự án nhà ở hình thành trong tương lai, mua chờ tăng giá và bán, mua nhà sửa chữa lại và bán,…

Mua bán nhà, đất nền dài hạn: phải có chiến lược đầu tư, lựa chọn các bất động sản có vị trí tốt, tiềm năng tăng trưởng trung và dài hạn. Sau đó nhà đầu tư chờ đợi đến khi thị trường tốt thì bán ra ngay để kiếm lợi nhuận. Ví dụ như đầu tư dự án đất nền gần các khu công nghiệp, mua đất xây nhà rồi bán lại,…

Đầu tư dòng tiền

Đầu tư dòng tiền là hình thức tạo thu nhập theo chu kỳ, có thể là hàng tháng, hàng quý hoặc hàng năm. Hình thức đầu tư này tập trung vào giá trị nội tại của bất động sản như vị trí, tiềm năng, tiện ích,… từ đó khai thác thêm các loại hình kinh doanh cho thuê. Ưu điểm của kênh đầu tư này là ngoài việc bản thân bất động sản tăng giá, còn có thêm khoản lợi nhuận đều đặn từ mảng kinh doanh. 

Một số mô hình của kênh đầu tư dòng tiền có thể kể đến là:

- Mua nhà và cho thuê

- Cải tạo nhà và cho thuê

- Thuê nhà rồi cho thuê lại

- Đầu tư phòng trọ cho thuê

- Đầu tư nhà xưởng cho thuê

- Cho thuê mặt bằng kinh doanh

Các nhà đầu tư F0 vốn mỏng có thể tham gia vào mô hình thuê nhà rồi cho thuê lại, chi phí bỏ ra khoảng 100 - 300 triệu đồng nhưng có thể đem lại lợi nhuận đều đặn mỗi tháng và dự kiến thu hồi vốn trong vòng 1 - 3 năm. 

Kết hợp đầu tư lãi vốn và dòng tiền

Nhiều nhà đầu tư chọn kết hợp giữ đầu tư dòng tiền và đâu tư lãi vốn, chẳng hạn như xây phòng trọ khai thác cho thuê trong vòng 5 năm. Khi hết chu kỳ dòng tiền, giá nhà đất tại khu vự tăng thì sẽ bán để thu về lãi vốn. 

Đầu tư gián tiếp vào thị trường bất động sản

Loại hình bất động sản đòi hỏi nhà đầu tư phải bỏ nhiều thời gian và công sức để tìm hiểu thông tin, khảo sát thực địa, môi trường xung quanh,… Không phải ai cũng có thời gian và đủ kiên nhẫn để “hái quả” từ hình thức đầu tư này. Do đó thị trường có những giải pháp thay thế như cổ phiếu và trái phiếu để nhà đầu tư tham gia gián tiếp vào thị trường bất động sản.

3. Chọn phân khúc đầu tư theo 'khẩu vị'

Khẩu vị ở đây có thể hiểu là về nguồn tài chính, mức độ chịu rủi ro, kiến thức thị trường,.... Do đó mỗi người sẽ có khẩu vị đầu tư khác nhau. Việc của bạn cần làm là hiểu rõ các phân khúc bất động sản để có thể xác định mình yêu thích khẩu vị nào. Dưới đây là một số phân khúc đang thịnh hành ở thị trường nhà đất Việt Nam mà bạn có thể tham khảo:

Đất nền: đầu tư mạo hiểm bởi rủi ro pháp lý cao, nhưng thu hút rất nhiều nhà đầu tư F0 tham gia bởi mức lợi nhuận cao. Theo thực trạng hiện nay thì quỹ đất trung tâm khan hiếm, giá thành cao. Những người dày dặn kinh nghiệm có xu hướng tìm kiếm và đầu tư những mảnh đất ở các tỉnh vùng ven, tiệm cận với các thành phố lớn.

Đầu tư phòng trọ cho thuê: phân khúc cho thuê nhà trọ, phòng trọ luôn được săn đón bởi hàng năm luôn có một lượng dân vùng tỉnh di cư về các đô thị lớn. Khách hàng của phân khúc này thường là lao động thu nhập thấp, học sinh, sinh viên,… Đặc biệt trong thời điểm hiện tại, khi vừa kết thúc dịch Covid-19, rất nhiều người lao động, sinh viên quay trở lại học tập và làm việc khiến nhu cầu thuê nhà ở giá rẻ tăng cao.

Đầu tư văn phòng cho thuê: theo thống kê, cứ mỗi năm lại có khoảng 60 nghìn doanh nghiệp được thành lập. Trong đó, các doanh nghiệp này đều có nhu cầu thuê văn phòng để hoạt động kinh doanh. Do đó văn phòng cho thuê là một trong những hình thức phát triển mạnh mẽ của thị trường kinh doanh bất động sản. Khách hàng của loại hình này là các doanh nghiệp, freelancer,... Hiện nay có hai mô hình phổ biến là văn phòng truyền thống và văn phòng coworking space.

Căn hộ chung cư, officetel: nhờ phương thức thanh toán trả góp giúp nhà đầu tư không bị nặng gánh về mặt tài chính. Người mua có thể đầu tư lướt sóng theo tiến độ hoàn thiện của dự án hoặc tính đến phương án thu dòng tiền từ khai thác cho thuê. Tuy vậy nhà đầu tư cần tính toán kỹ về các chi phí kèm theo như phí quản lý chung cư, bảo dưỡng,… Đặc biệt là dự trù tỷ lệ còn trống (không có khách thuê) để ước tính thu nhập hàng năm của mình.

Đầu tư nhà phố: loại hình này được nhiều người yêu thích bởi tính đa công năng, vừa để ở vừa có thể dùng mặt bằng phía trước để kinh doanh trực tiếp hoặc cho thuê.

Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng ngày càng tăng cao là cơ hội để các nhà đầu tư khai thác sâu vào phân khúc này. Tuy nhiên khuôn khổ pháp lý loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa được hoàn thiện, dễ tạo ra nhiều rủi ro tiềm ẩn cho nhà đầu tư.

Đầu tư cho thuê nhà xưởng, kho bãi: loại hình này xuất hiện ở các tỉnh vùng ven bởi nhu cầu quỹ đất lớn để tập trung phát triển công nghiệp. Xu hướng “Trung Quốc + 1” thu hút nguồn vốn FDI đổ về Việt Nam, cộng thêm làn sóng khởi nghiệp ở Việt Nam cũng góp phần gia tăng nhu cầu tìm kiếm nhà xưởng, kho bãi để phục vụ hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Loại hình này đòi hỏi số vốn lớn có thể lên đến triệu USD, nhưng thời gian thu hồi vốn tương đối chậm.
 

Tiên Tiên