Đọc vị chiêu ‘thổi phồng’ giá trị bất động sản

Bảo An

Bất động sản thường có giá trị lớn, từ hàng trăm triệu cho đến chục tỷ đồng. Để thuận bề bán hàng, giới kinh doanh bất động sản phải nghĩ ra các hình thức quảng cáo, chiêu dụ hấp dẫn. 

Bên cạnh những thông tin rõ ràng, minh bạch, dễ đối chiếu, thị trường vẫn còn xuất hiện chiêu thức kích cầu, mời gọi người tiêu dùng bằng các thông tin mập mờ. Nhất là trong bối cảnh giãn cách xã hội, các sản phẩm chủ yếu tiếp cận khách hàng thông qua hình thức trực tuyến. Hoạt động mua bán, giao dịch trực tiếp trở nên khó khăn hơn. Vì thế nếu không có sự nghiên cứu kỹ lưỡng, người mua dễ đưa mình vào những hoàn cảnh trớ trêu, dở khóc dở cười vì các hình thức “quảng cáo một đằng, bán hàng một nẻo”.

“Chỉ trăm triệu đồng sở hữu đất trung tâm” 

“300 triệu đất nền Long Thành” hay “250 triệu sở hữu hộ cao cấp” là những câu dẫn thường thấy trên các băng-rôn dán ở nhiều nơi. Lướt một vòng các sàn địa ốc online, tin đăng dạng “bẫy giá rẻ” này xuất hiện khá nhiều nơi. Các quảng cáo dạng này thường nhấn mạnh vào yếu tố “tiền ít nhưng được hít thơm” nhằm chiêu dụ các nhà đầu tư F0 hoặc người đang có số vốn nhỏ tích lũy. Ngoài ra đi kèm với các mức giá rẻ đến bất ngờ này còn là các hậu tố như “cần tiền gấp Covid-19”, “ngộp lãi ngân hàng” hay “bán hớ”, thậm chí là “đi định cư cần bán gấp".

Chị Mai Lê - khách hàng từng liên hệ với một tin đăng quảng cáo dự án tại Đồng Nai có giá 400 triệu đồng/ lô đất 120m2 tại một dự á. Dẫu biết không thể tin 100% quảng cáo, chị vẫn liên hệ thử với số điện thoại và nhận được thông tin khác xa với thực tế.

“400 triệu dĩ nhiên chỉ là đợt thanh toán đầu tiên của dự án. Khách hàng còn phải trải qua 4 đợt thanh toán khác trước khi nhận sổ hồng. Tổng cộng 5 đợt thanh toán vị chi hơn 2 tỷ đồng, chưa kể thuế phí, gấp 6 lần so với tin đăng”, chị Mai Lê cho biết. “Con số không sai, nhưng việc đưa tin không đầy đủ và che đậy các thông tin quan trọng khiến các khách hàng mới như chúng tôi mất thời gian và có ấn tượng xấu”.

aa7bf540-cfc1-4945-be18-ace8c659846f-1628510382.jpg
Người mua cần tỉnh táo trước các chiêu quảng cáo, đăng tin bất động sản.

“Khu đô thị quy hoạch chuẩn quốc tế"

Gần đây, cơ quan điều tra xác định, từ tháng 11/2018 đến tháng 5/2020, Nguyễn Quang Tuấn, 35 tuổi, Giám đốc Công ty TNHH Active Real, lập hàng loạt dự án không có thật rồi quảng cáo bán cho hàng loạt người, chiếm đoạt tiền.

Tuấn tự làm bản vẽ, sơ đồ phân lô các nền đất, thành lập 4 dự án tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, gồm: Châu Pha Century, Khu dân cư Hắc Dịch Central Home (thị xã Phú Mỹ); Tóc Tiên Dream Land (xã Tóc Tiên, huyện Tân Thành) và Châu Đức Green Pearl (xã Đá Bạc, huyện Châu Đức). Rất nhiều nạn nhân đã tin tưởng vào quảng cáo nên nộp tiền ký hợp đồng mua bán, đầu tư với công ty này.

Trước đó, hồi giữa năm 2020, doanh nghiệp cũng đã quảng cáo, rao bán sản phẩm sai sự thật về công trình xây dựng tại số đường Vạn Xuân, Huế. Khu đất có diện tích 3.365m2 được hô biến “vẽ nên” thông tin về dự án “Vạn Xuân Compound Huế”, đi cùng những từ ngữ trên các tin đăng: như dự án nhà phố liền kề cao cấp bao gồm phòng tập gym- yoga, khu vui chơi dành cho trẻ em; chỗ đậu xe rộng rãi trong mỗi căn nhà; hồ bơi biệt lập ở sân vườn...

Những khu đô thị “trong mơ” này cũng không quá hiếm gặp khi lướt xem một số các quảng cáo dự án bất động sản trên các group rao vặt trên Facebook hoặc các trang đăng tin. Trong thời điểm người mua khó đi xem hàng trực tiếp hay tham dự các lễ mở bán, người mua càng dễ dàng bị lạc vào các “khu đô thị trong mơ” với các bản đồ phân khu hoành tráng, đa dạng tiện ích, ảnh phối cảnh 3D lung linh. Trong khi trên thực tế, đó chỉ là các sản phẩm phân lô bán nền không hơn, không kém.

Theo các chuyên gia, luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở chỉ quy định về tên dự án, chưa có quy định cụ thể về tên thương mại của dự án. Vì vậy, nhiều sàn giao dịch bất động sản đã sử dụng các từ ngữ bóng bẩy như “khu nhà phố cao cấp”, “căn hộ siêu sang”… hay các tên nước ngoài rất kêu để quảng bá dự án nhằm thu hút người mua.

Việc đặt tên thương mại như trên không chỉ gây ra nhầm lẫn và ngộ nhận về chất lượng dự án của các nhà đầu tư khách hàng, mà còn có thể dẫn đến những hệ lụy xấu, tranh chấp khiếu kiện về sau.

"Cam kết lợi nhuận, đảm bảo mua lại"

Bên cạnh việc “thổi phồng” về giá cũng như tầm vóc dự án, một số công ty hoặc doanh nghiệp bất động sản còn chiêu dụ người mua bằng các cam kết lợi nhuận. Về nguyên tắc, cam kết lợi nhuận không sai hay vi phạm pháp luật. Con số phổ biến cho các cam kết này thường sẽ cao hơn kênh tiết kiệm ngân hàng từ 1,5-2 lần.

“Phổ biến trong phân khúc nghỉ dưỡng là mức 8-10%/năm, có doanh nghiệp cam kết 12-14%/năm kéo dài trong 5-15 năm”, anh Tuấn An - một môi giới có kinh nghiệm lâu năm cho biết. “Cam kết này giúp nhà đầu tư cảm giác an tâm hơn với số tiền mình đã bỏ ra, an nhàn hưởng lãi và sở hữu kỳ nghỉ dưỡng cố định mỗi năm”.

Không chỉ trong phân khúc nghỉ dưỡng, thị trường còn xuất hiện các bài đăng quảng cáo các lô đất nền đi cùng mức lợi nhuận đảm bảo mua lại sau 2-3 năm hấp dẫn. Chính sách này tạo cảm giác cho nhà đầu tư rằng mảnh đất nền của họ sẽ tương đương với một cuốn “sổ tiết kiệm” lãi khủng. Có nơi thậm chí cam kết lợi nhuận 30%/năm cho nhà đầu tư. 

“Tuy nhiên đến nơi thì vỡ lẽ ra thứ họ mua được không phải là đất nền đứng tên riêng, mà là một dạng sở hữu chung nhiều người hoặc núp bóng gói chính sách hợp tác kinh doanh”, anh Tuấn An nói. 

dsc07539-1628510832.jpg
Cẩn trọng trước các dự án đảm bảo mua lại hay đầu tư dưới hình thức mua chung.

Mời mua chung bất động sản thực chất là một phương thức đầu tư tài chính, chứa đựng rủi ro không khác gì cam kết lợi nhuận được áp dụng trong các dự án nghỉ dưỡng. Các chiêu trò dạng này luôn đánh trúng tâm lý luôn muốn lợi suất cao của các nhà đầu tư. Về bản chất, hình thức huy động vốn nhưng tài sản lại không thuộc quyền sở hữu của người góp vốn. Mọi ràng buộc pháp lý chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành nên rủi ro pháp lý cao.

Trước đó, không ít các chuyên gia cũng đã cảnh báo nhà đầu tư về các hình thức cam kết lợi nhuận trong giao dịch bất động sản. Bởi không phải chủ đầu tư hay nhà phát triển nào cũng đáp ứng cả tiềm lực về tài chính lẫn nhân lực để thực hiện các cam kết này. 

Chưa kể, “cam kết lợi nhuận” đối với một số sản phẩm thậm chí còn trở nên rủi ro hơn cho người mua bởi những chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn vốn lớn hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng. Khách hàng cũng cần tìm hiểu xem chủ đầu tư dựa vào cơ sở nào để “vẽ ra” con số cam kết hấp dẫn đó, hay đó chỉ là chiêu thức phá giá thị trường, tìm mọi cách bán sản phẩm, còn thực tế tương lai thì không ai, kể cả chủ đầu tư dự án dám chắc.

Người mua cần tỉnh táo

Khảo sát trên nhóm cộng đồng bất động sản với 60.000 thành viên cho thấy, hiện trạng tin đăng sai khác so với thực tế không phải khó gặp, nhất là trong tình trạng khan nguồn cung, hiếm nguồn cầu hiện nay. 

Quản trị viên của cộng đồng này cho biết, người mua cần chịu khó bỏ thời gian, công sức đi tìm hiểu, khảo sát và xây dựng kết nối ở một khu vực dự tính đầu tư. Khi đã có sẵn sự hiểu biết, kiến thức, mạng lưới khu vực đó rồi thì nhìn tin rao bất kỳ bất động sản nào cũng có thể 50-60% nhận định được tính chính xác của tin đăng. Nhưng hơn hết vẫn cần đi xem xét thực tế.

Một thành viên khác cho biết, anh ngoài đọc tin và đánh giá các yếu tố dự án, còn sẽ kiểm tra profile từ số điện thoại đến trang cá nhân của của môi giới hoặc đơn vị đăng tin. Kiểm tra kỹ các lịch sử bán hàng của môi giới này, kèm theo các hoạt động của họ, kết nối với khách hàng và đồng nghiệp để đưa ra nhận định liệu có hợp tác với môi giới này hay không.

Trước tình trạng các nội dung quảng cáo bất động sản ngày càng nở rộ nhiều hình thức, bà Tô Nguyễn Ngọc Hà - chuyên gia về truyền thông cho biết, sản phẩm của ngành hàng bất động sản là sản phẩm có giá trị cao và vòng đời dài. Với tính chất này, người tiêu dùng cần quyết định đa phần dựa vào yếu tố lý tính, nghĩa là xem xét những điểm mạnh/đặc trưng sản phẩm có phù hợp với nhu cầu riêng của bản thân và gia đình hay không, trước khi cân nhắc thêm yếu tố cảm tính mà nội dung quảng cáo đưa ra.

Còn theo Anh Lương Gia Minh, chuyên viên tư vấn định giá Propzy, có khá nhiều cách để người tiêu dùng kiểm tra xem mình có bị mua “hớ” hay không, và một bí kíp nổi bật nhất chính là điều tra tấn tần tật về bất động sản đó trên Internet qua công cụ tìm kiếm Google. Vì như vậy, người tiêu dùng sẽ biết được lịch sử giao dịch của sản phẩm đó qua các tin rao bán trên mạng nếu có, từ đó họ cũng sẽ xác định được giá bán hiện tại của BĐS này đã hợp lý hay chưa. 

"Ngoài ra, nên tìm hiểu thêm thông tin, vấn đề về căn nhà thông qua những người trong khu vực xung quanh. Hoặc nghiên cứu xem vị trí căn nhà, hạ tầng, cách xây dựng trong khu vực có vấn đề gì khác khiến cho giá nhà đang được đăng bán thấp không. Và cuối cùng không bỏ qua phần kiểm tra tính pháp lý và quy hoạch của ngôi nhà đó kỹ lưỡng. Từ những việc làm trên, người mua sẽ có một cái nhìn toàn diện và đánh giá đúng về giá trị của bất động sản", chuyên gia Propzy cho biết.