'Chôn vốn' sau sốt đất, nhà đầu tư băn khoăn cắt lỗ hay ôm hàng

Sau đợt sôi động thị trường giá cao gần đỉnh kéo dài suốt những tháng đầu năm 2021, từ đầu tháng 5 những cơn sốt giá đất tại nhiều địa phương đã hạ nhiệt. Đặc biệt, diễn biến xấu của dịch covid trên toàn quốc càng khiến thị trường im ắng hơn. 

Nhiều người bán cắt lỗ

Từ tháng 5, hàng loạt điểm nóng bất động sản thời gian qua như Đông Anh (Hà Nội), Gia Viễn (Ninh Bình), Thủy Nguyên (Hải Phòng), Từ Sơn (Bắc Ninh), Hớn Quản (Bình Phước)... ghi nhận giao dịch mua bán đều đã hạ nhiệt. Trên các diễn đàn, trang rao hàng xuất hiện những “mặt hàng" mà vài tháng trước đó là “hàng hot" để các nhà đầu tư xúm vào tranh giành. 

Một “điểm nóng" nổi tiếng là Bình Phước khi có thông tin lãnh đạo địa phương khảo sát vị trí lập dự án sân bay lưỡng dụng Tecnic ở huyện Hớn Quản. Những thông tin dồn dập về đường cao tốc và hàng loạt khu công nghiệp mọc lên khiến người xem kẻ mua dồn dập suốt tháng 3 nhưng đến nay đã vắng bóng các “chim săn mồi”.

Trên một sàn môi giới bất động sản trực tuyến, anh T. đang rao bán nhanh 2 lô đất mặt tiền tại thị trấn Tân Khai với giá 2,2 triệu đồng/m2. Lô đất này được anh T. mua vào thời điểm đất tại Hớn Quản đang lên “cơn sốt” với giá 2,7 triệu đồng/m2. Gom mấy trăm triệu cùng vay thêm ngân hàng, anh có ý định “lướt sóng" kiếm lời.

Nhưng sau đó cơ quan chính quyền Bình Phước vào cuộc chặn đứng cơn "sốt đất ảo", giá đất chững lại. Ảnh hưởng của dịch bệnh khiến anh T. không đủ khả năng trả nợ ngân hàng, nên rao bán cắt lỗ. Tuy nhiên, khu vực này đã được báo chí phản ánh về việc những "cò" đất đẩy thị trường lên cao, nên người mua giờ cũng dè dặt. Những lô đất trống chờ đến ngày được khoác áo gần sân bay sẽ không khiến nhà đầu tư tin tưởng đặt cược vào. 

Ở phía bắc, thị trường các khu đô thị ở Hà Nội, Hoà Bình, Hưng Yên… cũng giảm nhiệt khiến nhà đầu tư phân vân giữa đứng yên chờ sóng nổi lại hoặc xả hàng để lấy vốn ngay. Anh H.S đang bán cắt lỗ một căn hộ diện tích 82,5m2 trong khu đô thị Văn Khê (quận Hà Đông) với giá 3,8 tỷ đồng. Anh cho biết, sản phẩm cận cao cấp này bình thường đã kén khách, vào mùa dịch càng kén hơn. Người mua để an cư ưu tiên những căn hộ trên dưới 2 tỷ, chứ không mạo hiểm vay ngân hàng trong thời kỳ thu nhập thiếu ổn định thế này. Nhà đầu tư thì nâng lên đặt xuống, xem xét các yếu tố có khả năng hình thành đòn bẩy thị trường mới quyết định xuống tay.

Những người có đất để bán cắt lỗ còn là may mắn, vì trong làn sóng cũng có những người “tay mơ" bị nhấn chìm, tiền đã trao nhưng giấy tờ chưa về tay, chủ đầu tư thì đang bị điều tra. Điển hình là trường hợp ông B.V.C ở xã Hòa Long, TP. Bà Rịa (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).

Mới đây, ông mua 2 lô đất 100m2/lô ở huyện Đất Đỏ với giá hơn 200 triệu đồng sau những lời tư vấn đường mật của một công ty dựng trụ sở hoành tráng tại địa phương. Đã thanh toán 80% số tiền, ông chờ 6 tháng sau sẽ nhận sổ đỏ theo lời hứa, nhưng tới trụ sở thấy nhiều người la ó đòi tiền ông mới biết mình đã bị lừa.

Cũng không ít người săn hàng chờ sóng mới

Không tham gia trong thời điểm bất động sản nóng sốt, chị Bình (quận 12, TP.HCM) đang tìm hàng của người bán cắt lỗ để gom. Là dân buôn bất động sản lâu năm, chị từng “bắt đáy" một lần và trúng đậm. Những người có thói quen gom hàng xả, hàng "ngộp" sau cơn sốt đất như chị không ít, hầu hết họ đều là “tay cứng" trong nghề, kinh nghiệm dày dặn, và quan trọng là trường vốn, chủ yếu là vốn tươi, không phải đi vay chịu lãi. 

Anh M.H đã ôm gần 10 lô đất ngay sau Tết khi thị trường mới nổi sóng, rồi bán sau một tháng và lời hơn một tỷ đồng. Hiện nay khi thị trường hạ nhiệt và Bắc Giang là nơi ảnh hưởng mạnh mẽ của dịch bệnh, các lô đất cùng dự án đã giảm xuống còn 8-11 triệu đồng/m2, trong khi giá chạm đỉnh đầu tháng 4 là 14 - 15 triệu/m2.

“Tôi đang tìm những lô đất bán cắt lỗ để mua vào, rồi thị trường nóng lại thì bán kiếm lời. Tôi kinh doanh cửa hàng ở Hà Nội, phải đóng cửa vì dịch bệnh ế ẩm. Không nhiều vốn nên tôi cũng mua đi bán lại nhanh tay thôi, không ôm lâu được”, anh cho biết.

Mua đất tăng giá gấp 3 - 4 lần thì còn “ôm" dài

Giới bất động sản lão luyện trên các diễn đàn thường rỉ tai nhau về việc tỉnh táo trong và cả sau cơn sốt đất. “Lướt sóng" khi thị trường nóng hổi hay “bắt đáy” để chờ thời cơ chỉ dành cho những tay buôn lăn lộn khắp các dự án, vùng đất nhiều năm. Các nhà đầu tư "chết" vì sốt đất do chạy theo đám đông nhưng nắm thông tin chậm hơn, ít kiến thức và non kinh nghiệm. Kẻ thắng trong các cơn sốt đất chỉ có nhóm tạo sốt, “chim mồi” và một số ít người may mắn.

Trong talkshow do chuyên trang Toancanhbatdongsan.com.vn thực hiện, ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group chia sẻ, hiện nay trên thị trường thì chỉ có khoảng 20% là nhà đầu tư có tầm nhìn đầu tư trung và dài hạn (3 - 5 năm trở lên). Còn lại 80% là các nhà đầu cơ với mong muốn thu được biên độ lợi nhuận tốt trong thời gian ngắn, hoặc thậm chí là “lướt sóng" từ lúc thị trường bắt đầu lên đến lúc chạm đỉnh, chỉ vài tháng.

Theo ông Chánh, nếu thị trường đất nền tỉnh lẻ tăng giá thì đã là điểm cuối của chu kỳ tăng của bất động sản rồi. Nếu đầu tư vào cơn sốt được tạo ra bởi đội lái, "cò đất"… thì rủi ro cao. 

“Một thửa đất trước Tết âm lịch có giá một tỷ mà sau Tết đã tăng lên 4 tỷ, tăng 400% trong khi điều kiện hạ tầng không thay đổi thì đó là một cái bẫy. Với Bình Phước, tôi nghĩ phải mất 15 năm nữa thì giá trị mảnh đất đó mới thực sự tương xứng với giá tăng 4 lần như vậy", ông Chánh cho biết.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi - Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam JLL nhấn mạnh trong talkshow rằng đầu cơ hay đầu tư kiếm lợi nhuận nhanh chóng cũng có thể mang lại lợi nhuận cao thực sự, nhưng đó là số ít may mắn. Ở một số địa phương, có thể ôm hàng rồi đẩy hàng đi nhanh, nhưng như vậy làm mất cán cân về thị trường, nhất là thị trường đất nền.

Bà Trang cho rằng người mua phải tỉnh táo về công năng sử dụng đất khi mua. Ví dụ đất tỉnh lẻ được rao bán giá 800 triệu với 500m2, là một cái giá rất hấp dẫn, nhưng là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm. Người mua cần xem xét thật kỹ về hành lang pháp lý, có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không.

Khi tìm kiếm cơ hội đầu tư, bà Trang khuyến cáo người mua nên so sánh với các khu vực tương tự hoặc giá các năm trước. Nhà đầu tư phải cẩn trọng nếu mức tăng là 50%, 100% thậm chí hơn, vì cuộc đua biến động giá đó có khả năng sinh lời không dễ dàng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, áp lực về tài chính là nguyên nhân khiến cho nhà đầu tư buộc phải bán tháo bất động sản để lấy tiền trả nợ. Không ít người trong số này sẽ rút khỏi thị trường. Đồng thời, cũng sẽ xuất hiện một lực lượng đầu tư mới cũng như các nhà đầu tư chuyên nghiệp đã “lướt” qua được cơn sóng giá đất để tiếp tục đón bắt cơ hội đầu tư.

Dự báo, thị trường bất động sản đang dần lấy lại trạng thái cân bằng và chờ đợi cơ hội mới khi sắp tới bộ máy nhà nước đã hoàn thiện, khi các thông tin mới liên quan đến quy hoạch, hạ tầng tại các địa phương tiếp tục được công bố theo chu kỳ vào tháng 9 và tháng 12.