Sau nhiều năm thị trường bất động sản phát triển nhanh, nghề môi giới đang bước vào một giai đoạn khác, khi kinh nghiệm bán hàng hay khả năng tìm khách không còn là điều kiện duy nhất để hành nghề. Chứng chỉ, doanh nghiệp quản lý và trách nhiệm nghề nghiệp đang dần trở thành những yêu cầu bắt buộc.

Một môi giới bất động sản tại TP.HCM cho biết sau nhiều năm làm nghề, người này phải quay lại tham gia khóa đào tạo, thi sát hạch và chờ hoàn tất thủ tục cấp chứng chỉ. Khó khăn không chỉ nằm ở việc học và thi, mà còn ở khoảng thời gian chờ đợi giữa các bước, trong khi điều kiện hành nghề đã được pháp luật quy định rõ.

Trường hợp tương tự được ghi nhận ở một số môi giới khác. Có người đã hoàn thành khóa đào tạo nhưng chưa được xếp lịch sát hạch, trong khi người đã thi xong vẫn phải chờ chứng chỉ. Khi quy định xử phạt đối với người hành nghề không đủ điều kiện đã có hiệu lực, việc chậm hoàn tất thủ tục trở thành vấn đề trực tiếp đối với thu nhập và công việc của môi giới.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và phải làm việc trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Như vậy, mô hình môi giới hoạt động độc lập như trước đây không còn phù hợp với khuôn khổ pháp luật hiện hành.

Theo quy định về cấp chứng chỉ, người dự thi phải hoàn thành chương trình đào tạo, đạt yêu cầu sát hạch và đáp ứng các điều kiện về hồ sơ. Chứng chỉ có thời hạn 5 năm. Đáng chú ý, việc đã hoàn thành khóa học hoặc đã thi đạt không đồng nghĩa với việc cá nhân đã có đầy đủ giấy tờ để hành nghề.

Đây cũng là điểm khiến quá trình chuyển đổi trở nên nhạy cảm. Một người có thể đã bỏ thời gian và chi phí để đáp ứng yêu cầu mới nhưng nếu chưa được cấp chứng chỉ thì về nguyên tắc vẫn chưa hoàn tất điều kiện hành nghề. Trong khi đó, quy định xử phạt mới đã đặt ra mức phạt 40-60 triệu đồng đối với cá nhân môi giới không có chứng chỉ hoặc không hành nghề trong doanh nghiệp theo quy định.

Vấn đề vì thế không chỉ nằm ở chiếc chứng chỉ. Khi điều kiện đầu vào được nâng lên, cách tổ chức thị trường môi giới cũng phải thay đổi theo. Người môi giới không còn chỉ là cầu nối giữa người bán và người mua mà phải hoạt động trong một hệ thống có doanh nghiệp, hồ sơ, trách nhiệm và cơ chế kiểm soát rõ ràng hơn.

Theo luật sư Hoàng Hà, Đoàn luật sư TP.HCM, pháp luật hiện hành đặt ra yêu cầu môi giới phải cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm đối với thông tin đã cung cấp. Đây là thay đổi đáng chú ý nếu đặt trong bối cảnh thị trường từng tồn tại tình trạng môi giới chủ yếu cạnh tranh bằng khả năng tìm khách, tạo giao dịch và thúc đẩy tâm lý mua hàng.

Khi đó, năng lực nghề nghiệp cũng được đặt dưới một thước đo rộng hơn. Môi giới cần biết kiểm tra quyền sở hữu, quy hoạch, điều kiện giao dịch, tình trạng thế chấp và những hạn chế pháp lý của bất động sản thay vì chỉ dựa vào thông tin do bên bán cung cấp.

Khả năng đọc thị trường cũng trở thành một phần của nghề. Việc phân biệt giá chào bán với giá giao dịch thực tế, đánh giá cung cầu, thanh khoản, lãi suất và khả năng trả nợ của khách hàng có thể quyết định chất lượng tư vấn, đặc biệt trong những giai đoạn người mua sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Ở chiều ngược lại, yêu cầu pháp lý cao hơn cũng đặt ra bài toán về thủ tục. Quy định hiện hành yêu cầu địa phương tổ chức ít nhất một kỳ thi sát hạch mỗi năm tùy số lượng thí sinh đăng ký; trong trường hợp địa phương không đủ điều kiện tổ chức, người dự thi có thể được chuyển sang địa phương khác. Với những người đã tham gia đào tạo nhưng phải chờ lâu để thi hoặc nhận chứng chỉ, tiến độ xử lý thủ tục vì thế trở thành một phần quan trọng của quá trình chuyên nghiệp hóa nghề môi giới.

Điều này cho thấy cuộc sàng lọc trong nghề môi giới có hai mặt. Một mặt, thị trường cần điều kiện hành nghề rõ ràng để hạn chế những người thiếu kiến thức pháp lý tham gia tư vấn và giao dịch. Mặt khác, hệ thống cấp chứng chỉ cũng cần vận hành đủ nhanh và minh bạch để người đã đáp ứng yêu cầu không bị mắc kẹt trong khoảng thời gian chờ thủ tục.

Về dài hạn, thay đổi lớn hơn có thể nằm ở chính vai trò của môi giới. Khi thông tin bất động sản ngày càng nhiều và người mua có thể tự tiếp cận dữ liệu về giá, quy hoạch, pháp lý hay tín dụng, giá trị của môi giới không còn đơn thuần nằm ở việc “có khách” hay “chốt được giao dịch”.

Một môi giới chuyên nghiệp phải có khả năng giúp khách hàng hiểu tài sản mình mua, nhận diện rủi ro pháp lý, đánh giá mức giá và cân đối khả năng tài chính trước khi xuống tiền. Khi đó, chứng chỉ chỉ là điều kiện để bước vào nghề; năng lực kiểm chứng thông tin và trách nhiệm đối với khách hàng mới là yếu tố quyết định chất lượng của nghề môi giới.

Sự thay đổi này cũng có thể khiến thị trường môi giới phân hóa mạnh hơn. Những cá nhân không đáp ứng được điều kiện hành nghề sẽ phải rời thị trường hoặc chuyển sang hoạt động trong khuôn khổ doanh nghiệp, trong khi các đơn vị môi giới phải xây dựng đội ngũ có đủ chứng chỉ, kiến thức và quy trình kiểm soát thông tin.

Sau một thời gian dài thị trường tăng trưởng dựa nhiều vào tốc độ bán hàng, nghề môi giới đang được đặt trước một yêu cầu khác: bán một sản phẩm bất động sản không chỉ cần khả năng thuyết phục, mà còn cần đủ năng lực để giải thích cho khách hàng họ đang mua gì, quyền của họ đến đâu và rủi ro nằm ở đâu.