Khi giá bán vẫn neo ở mức cao, lãi suất vay mua nhà tăng và áp lực chi phí ngày càng lớn, phân khúc nhà ở bắt đầu có dấu hiệu chậm nhịp. Ngược lại, những lĩnh vực gắn trực tiếp với nền kinh tế thực như du lịch, sản xuất và logistics lại nổi lên như những động lực tăng trưởng mới của thị trường.
Đây cũng là điểm nhấn đáng chú ý nhất trong Báo cáo thị trường quý II/2026 vừa được Knight Frank Việt Nam công bố.
Theo đơn vị này, sự phân hóa giữa các phân khúc đang ngày càng rõ nét. Nhà ở và văn phòng cùng chịu sức ép từ chi phí vốn, khả năng chi trả của khách hàng cũng như xu hướng doanh nghiệp thắt chặt ngân sách. Trong khi đó, khách sạn được hưởng lợi từ làn sóng khách quốc tế quay trở lại, còn bất động sản công nghiệp vẫn duy trì đà tăng trưởng nhờ dòng vốn sản xuất và logistics.
Nhà ở không thiếu nguồn cung, nhưng người mua bắt đầu cân nhắc nhiều hơn
Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong hai năm 2024-2025, Knight Frank cho rằng thị trường căn hộ đã bước vào giai đoạn điều chỉnh. Điểm nghẽn hiện nay không nằm ở nguồn cung mà nằm ở khả năng chi trả của người mua.
Giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, trong khi lãi suất vay mua nhà tăng khiến nhiều khách hàng phải tính toán kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền. Điều này khiến sức hấp thụ giảm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang.
Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 4.088 USD/m². Nguồn cung mới đạt 2.101 căn nhưng tốc độ bán hàng chậm hơn cùng kỳ do phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp. Dù vậy, các dự án có mức giá phù hợp vẫn ghi nhận giao dịch khá tốt nhờ chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư.
Ở Hà Nội, thị trường cũng bắt đầu hạ nhiệt sau chu kỳ tăng giá mạnh. Giá sơ cấp đạt khoảng 4.356 USD/m², tăng 33% so với cùng kỳ, nhưng tỷ lệ hấp thụ giảm còn 48%. Theo Knight Frank, người mua hiện không còn chạy theo tâm lý "mua bằng mọi giá" mà chuyển sang lựa chọn kỹ hơn, ưu tiên các dự án cân bằng giữa giá bán, chất lượng và khả năng tài chính.
Ông Sơn Hoàng - Phó Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam nhận định nhu cầu ở thực vẫn còn rất lớn và tiếp tục được hỗ trợ bởi các chính sách bán hàng linh hoạt. Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững hơn, vẫn cần một khuôn khổ chính sách ổn định cùng quy hoạch đồng bộ nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.
Văn phòng vẫn chưa thoát áp lực
Không chỉ nhà ở, phân khúc văn phòng cũng đang đối mặt với bài toán chi phí.
Theo Knight Frank, thay vì mở rộng diện tích hoặc chuyển sang văn phòng mới, nhiều doanh nghiệp chọn gia hạn hợp đồng hiện tại để tối ưu chi phí vận hành. Các quyết định thuê mới cũng mất nhiều thời gian hơn khi môi trường kinh doanh vẫn còn nhiều biến động.
Xu hướng chuyển sang các tòa nhà chất lượng cao với chính sách thuê linh hoạt vẫn tiếp tục, đồng thời ngày càng nhiều doanh nghiệp dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm.
Tại TP.HCM, giá thuê văn phòng hạng A đạt khoảng 59 USD/m²/tháng, giảm 3% so với cùng kỳ; hạng B khoảng 33 USD/m²/tháng. Tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức 87,4%, chủ yếu nhờ dòng khách chuyển sang các dự án chất lượng cao.
Trong khi đó, Hà Nội chịu áp lực lớn hơn do nguồn cung mới tăng mạnh. Giá thuê hạng A giảm còn khoảng 34 USD/m²/tháng, hạng B quanh mức 20 USD/m²/tháng. Việc IFC Hanoi bổ sung gần 60.000m² văn phòng hạng A khiến mức độ cạnh tranh tăng lên, dù nhu cầu vẫn tập trung ở các doanh nghiệp công nghệ, CNTT, tài chính, ngân hàng và bảo hiểm.
Knight Frank dự báo, khi nguồn cung tiếp tục mở rộng, thị trường văn phòng nhiều khả năng vẫn sẽ là "thị trường của khách thuê" cho đến đầu năm 2027.
Khách sạn trở thành điểm sáng nổi bật nhất
Trái ngược với nhà ở và văn phòng, khách sạn lại là phân khúc ghi nhận tín hiệu tích cực nhất trong quý II.
Knight Frank cho biết sự phục hồi của khách quốc tế cùng nhu cầu tổ chức hội nghị, hội thảo và sự kiện (MICE) đang tạo lực kéo rất lớn cho các khách sạn cao cấp.
Tại TP.HCM, công suất phòng khách sạn 5 sao đạt 74% trong nửa đầu năm 2026, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Giá phòng bình quân đạt 154 USD/phòng/đêm. Thành phố cũng đón hơn 6,4 triệu lượt khách quốc tế, chủ yếu đến từ ASEAN, Trung Đông và nhóm khách MICE.
Ở Hà Nội, công suất phòng đạt 73%, giá phòng bình quân khoảng 142 USD/phòng/đêm. Sáu tháng đầu năm, thành phố đón khoảng 4,6 triệu lượt khách quốc tế. Dự kiến đến cuối năm sẽ có thêm khoảng 720 phòng khách sạn 5 sao được đưa vào hoạt động, hưởng lợi từ hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và sự phát triển của khu vực Tây Hồ Tây.
Theo Knight Frank, môi trường chính trị ổn định, chính sách thị thực ngày càng cởi mở cùng đà tăng trưởng của ngành du lịch đang tạo nền tảng tích cực cho phân khúc khách sạn trong trung và dài hạn.
Công nghiệp vẫn là "điểm tựa" của thị trường
Nếu du lịch đang kéo phân khúc khách sạn đi lên thì sản xuất vẫn tiếp tục là nền tảng quan trọng của bất động sản công nghiệp.
Knight Frank đánh giá, dù kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư nhờ chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng và xu hướng "China Plus One".
Tại miền Nam, giá thuê đất công nghiệp tăng lên 177 USD/m²/kỳ thuê, tỷ lệ lấp đầy đạt 89,8%. Long An cùng các khu vực cửa ngõ logistics tiếp tục là điểm đến của nhiều doanh nghiệp. Nhà xưởng và nhà kho xây sẵn vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 90%, trong khi các dự án chất lượng cao ghi nhận giá thuê tăng từ 5-15%.
Ở miền Bắc, giá thuê đất công nghiệp đạt khoảng 140 USD/m²/kỳ thuê. Thị trường cũng ghi nhận hơn 200.000m² nhà kho xây sẵn được hấp thụ, chủ yếu đến từ các doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao.
Theo Knight Frank, chính dòng vốn sản xuất cùng nhu cầu phát triển logistics hiện đại đang giúp bất động sản công nghiệp giữ được sức chống chịu tốt hơn nhiều phân khúc khác.
Thị trường đang bước sang một giai đoạn mới
Điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo lần này có lẽ không nằm ở việc giá căn hộ hay giá thuê văn phòng tăng hay giảm bao nhiêu, mà là sự thay đổi trong động lực tăng trưởng của thị trường.
Trong khi nhà ở chịu áp lực từ giá bán, lãi suất và khả năng chi trả, thì các lĩnh vực gắn với du lịch, sản xuất và logistics vẫn đang duy trì đà mở rộng.
Nói cách khác, thị trường bất động sản giờ đây không còn tăng hay giảm đồng loạt như trước mà đang phân hóa theo sức khỏe của từng ngành kinh tế.
Quý II/2026 có thể xem là cột mốc đánh dấu sự chuyển dịch này, khi du lịch và sản xuất dần trở thành hai lực đỡ mới của thị trường, còn nhà ở và văn phòng sẽ cần thêm thời gian để lấy lại nhịp tăng trưởng.
