Tại tọa đàm “Phân tích thị trường bất động sản 2027” do Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam (VREC) và Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC) tổ chức chiều 8/10, các chuyên gia nhận định thị trường năm tới sẽ tiếp tục đối mặt nhiều thách thức, từ chi phí vốn, sức mua đến những thay đổi trong cách định giá tài sản.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, dự báo lãi suất vay bất động sản có thể duy trì ở mức 10-15%/năm. Mặt bằng lãi suất này làm tăng chi phí vốn của doanh nghiệp, hạn chế dư địa giảm giá bán, đồng thời khiến người mua nhà thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Chi phí vay cao cũng có thể kéo dài thời gian ra quyết định của khách hàng, ảnh hưởng đến tốc độ giao dịch và dòng tiền của chủ đầu tư. Trong bối cảnh khả năng tiếp cận tín dụng còn là vấn đề đối với một bộ phận người mua, thanh khoản được dự báo tiếp tục là thách thức của thị trường trong năm 2027.

Một điểm nghẽn khác là khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập. Theo ông Nghĩa, giá bất động sản đã vượt khả năng chi trả của nhiều người dân, trong khi thu nhập chưa theo kịp đà tăng giá. Khó khăn trong hoạt động kinh doanh khiến doanh nghiệp hạn chế tăng lương, thưởng, làm giảm khả năng tích lũy để mua nhà của người lao động.

Bên cạnh đó, quá trình tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng có thể giúp nguồn cung tăng lên, nhưng cũng khiến một bộ phận khách hàng có tâm lý chờ đợi sản phẩm mới hoặc kỳ vọng giá giảm trước khi giao dịch. Điều này tạo thêm áp lực cho các chủ đầu tư đang cần cải thiện doanh số và thu hồi dòng tiền.

Theo số liệu được Bộ Tài chính tổng hợp đến tháng 9/2026, cả nước có 4.685 dự án gặp khó khăn, vướng mắc tồn đọng kéo dài được đăng ký trên hệ thống. Trong số này, 3.407 dự án, tương đương khoảng 73%, được báo cáo đã hoàn thành công tác phân loại và xử lý, với tổng mức đầu tư hơn 2,5 triệu tỉ đồng.

Tại TP.HCM, 650 dự án đã được tháo gỡ khó khăn. Trong 7 tháng đầu năm 2026, thành phố có 37 dự án đủ điều kiện huy động vốn, với hơn 27.300 căn nhà, tăng 1,64 lần so với năm 2025. Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa bài toán nhà ở được giải quyết hoàn toàn, khi thị trường vẫn thiếu sản phẩm có mức giá phù hợp với khả năng tài chính của số đông và nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu thực.

Ngoài chi phí vốn và sức mua, quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư cũng có thể trở thành yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý người mua. Theo Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu nghiên cứu, hoàn thiện các quy định liên quan trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở, trong đó có vấn đề thời hạn sử dụng chung cư gắn với niên hạn công trình. Đây là định hướng xây dựng chính sách, chưa phải quy định mới đã có hiệu lực áp dụng.

Nếu cách tiếp cận này được cụ thể hóa trong pháp luật, tuổi đời và chất lượng công trình có thể trở thành những yếu tố được người mua cân nhắc rõ hơn khi định giá căn hộ. Những chung cư đã sử dụng lâu năm hoặc có chất lượng suy giảm có thể chịu sức ép lớn hơn, tùy tình trạng thực tế, kết quả kiểm định và quy định pháp luật được ban hành.

Trước những thách thức trên, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons Group, cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần ưu tiên quản trị dòng tiền và chủ động cơ cấu lại tài sản. Khi áp lực tài chính vượt ngưỡng an toàn, việc bán bớt tài sản, kể cả chấp nhận mức giá thấp hơn kỳ vọng, có thể là phương án để bổ sung thanh khoản và tái cân đối nguồn vốn.

Theo ông Thạch, dòng tiền hiện tập trung vào các dự án đầu tư công và cần thời gian để luân chuyển sang khu vực tư nhân thông qua hoạt động của các nhà thầu. Về nhu cầu nhà ở, ông dự báo nhóm khách hàng trẻ sẽ ưu tiên những dự án tích hợp nhiều tiện ích, đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải tính toán kỹ hơn về sản phẩm, mức giá và khả năng đáp ứng nhu cầu thực.