Tại tọa đàm về tháo gỡ vướng mắc để phát triển nhà ở xã hội mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết thị trường nhà ở xã hội tại TP.HCM đang mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu, đặc biệt ở khu vực nội thành.
Theo ông Châu, giai đoạn 2021-2025, TP.HCM mới hoàn thành khoảng 19.000 căn nhà ở xã hội, trong khi mục tiêu đến năm 2030 là 200.000 căn. Riêng năm 2026, thành phố đặt kế hoạch hoàn thành khoảng 28.500 căn nhưng đến hết quý I mới đưa vào sử dụng khoảng 580 căn, tương đương 2% kế hoạch năm.
Trong khi đó, theo thống kê của Liên đoàn Lao động TP.HCM, nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn hiện dành cho ít nhất hơn 2 triệu người. Chênh lệch lớn giữa nguồn cung và nhu cầu khiến việc mua được một căn hộ nhà ở xã hội tại khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, kết nối thuận tiện trở nên rất khó khăn.
Ông Châu dẫn chứng dự án nhà ở xã hội trên đường Lý Thường Kiệt, khu vực quận 10 cũ, dự kiến mở bán hơn 700 căn hộ với giá khoảng 25 triệu đồng/m2 nhưng đã ghi nhận hơn 12.000 hồ sơ đăng ký quan tâm chỉ sau thời gian ngắn. Theo ông, tại nhiều dự án nội thành, số lượng người có nhu cầu mua thực tế có thể cao gấp 10-20 lần nguồn cung.
Giá nhà ở xã hội thứ cấp tăng mạnh
Không chỉ khan hiếm nguồn cung, nhà ở xã hội nội thành còn trở thành loại tài sản có khả năng tăng giá mạnh sau thời gian được phép chuyển nhượng theo quy định. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá bán thứ cấp tại nhiều dự án đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với thời điểm mở bán ban đầu.
Khảo sát thị trường cho thấy nhiều dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM ghi nhận mức tăng giá đáng kể trong vài năm qua. Một dự án trên đường Âu Cơ, khu vực quận 11 cũ, hiện được rao bán khoảng 47 triệu đồng/m2, tăng hơn 1 tỷ đồng mỗi căn so với năm 2020.
Tương tự, dự án Topaz Home trên đường Phan Văn Hớn tăng từ khoảng 28 triệu đồng/m2 năm 2021 lên khoảng 43 triệu đồng/m2 hiện nay. Dự án HQC Bình Trưng Đông tăng từ khoảng 25 triệu đồng/m2 lên khoảng 45 triệu đồng/m2 sau 5 năm. Trong khi đó, Vĩnh Lộc D’Gold tăng từ khoảng 18 triệu đồng/m2 năm 2024 lên khoảng 26 triệu đồng/m2 hiện nay.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, gần 1.700 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện mở bán trong quý I/2026 có giá khoảng 22 triệu đồng/m2, cao hơn đáng kể so với mức phổ biến khoảng 16 triệu đồng/m2 trước năm 2019.
Các chuyên gia cho rằng, việc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền gần như biến mất khỏi khu vực trung tâm cũng khiến nhà ở xã hội trở thành lựa chọn gần như duy nhất đối với nhóm người thu nhập trung bình và thấp muốn sinh sống tại khu vực nội đô.
Cần phát triển nhà ở xã hội gắn với hạ tầng đô thị
Ông Vũ Trung Hưng, đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, cho rằng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội hiện không chỉ dừng ở việc “có chỗ ở” mà cần đảm bảo điều kiện “sống được” và “sống tốt”.
Theo ông Hưng, thực tế cho thấy một số khu nhà ở công nhân dù được đầu tư bài bản nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn thấp do vị trí xa nơi làm việc, thiếu tiện ích và hạ tầng chưa đồng bộ. Điều này cho thấy người dân không chỉ quan tâm đến giá bán mà còn chú trọng môi trường sống và khả năng kết nối giao thông.
Các chuyên gia nhận định mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) sẽ là hướng đi phù hợp cho nhà ở xã hội trong thời gian tới. Việc bố trí dự án gần các tuyến metro, trục giao thông lớn hoặc khu công nghiệp có thể giúp giảm chi phí đi lại, đồng thời nâng cao chất lượng sống cho người dân.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp cho rằng thủ tục pháp lý, quy hoạch và chính sách tín dụng vẫn là những rào cản lớn đối với quá trình phát triển nhà ở xã hội. Trong bối cảnh TP.HCM đặt mục tiêu phát triển hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội đến năm 2030, các chuyên gia cho rằng thành phố cần đồng thời tháo gỡ bài toán nguồn cung, quy hoạch và cơ chế để phân khúc này phát huy đúng vai trò an sinh đô thị.
