Tại hội thảo về thị trường bất động sản du lịch diễn ra ngày 23/6, nhiều chuyên gia cho rằng nút thắt lớn nhất của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay không còn nằm ở hành lang pháp lý mà là vấn đề niềm tin của nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), nhận định cơ chế chia sẻ lợi ích tại các dự án nghỉ dưỡng đang tác động trực tiếp đến tâm lý của nhà đầu tư. Theo ông, sau khi bán sản phẩm, nhiều chủ đầu tư tiếp tục thu các khoản phí quản lý, vận hành, bảo trì hạ tầng, an ninh, sử dụng tiện ích và thương hiệu ở mức khá cao, trong khi người mua không có đầy đủ thông tin về chi phí thực tế cũng như cách phân bổ nguồn thu.

Ông Thọ cho biết hiện chưa có quy định về mức trần chi phí quản lý, vận hành đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Mức phí tại các dự án có sự chênh lệch lớn, dao động từ 50.000 - 75.000 đồng/m², thậm chí lên tới 100.000 - 150.000 đồng/m². Điều này khiến chủ sở hữu condotel hoặc biệt thự nghỉ dưỡng phải chịu chi phí đáng kể trong quá trình khai thác.

Theo vị chuyên gia, nhiều dự án condotel và biệt thự nghỉ dưỡng hiện mang bản chất của hoạt động huy động vốn nhiều hơn là giao dịch bất động sản truyền thống. Nhà đầu tư tham gia với kỳ vọng nhận lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trong tương lai, tương tự như việc sở hữu cổ phiếu để hưởng cổ tức và giá trị gia tăng.

Từ thực tế này, ông Nguyễn Đình Thọ đề xuất nghiên cứu cơ chế quản lý bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng tương tự thị trường chứng khoán hoặc mô hình quỹ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư cần thực hiện công bố thông tin định kỳ, báo cáo tài chính, kiểm toán độc lập và minh bạch hóa hoạt động kinh doanh để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư.

Ở góc độ khác, ông Phan Đức Hiếu, đại biểu hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng minh bạch thông tin là yêu cầu bắt buộc nhưng không đồng nghĩa với việc Nhà nước can thiệp quá sâu vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo ông Hiếu, việc áp dụng mức trần chi phí hoặc quy định cứng về tỷ lệ phân chia doanh thu có thể ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ tại các khu nghỉ dưỡng cao cấp. Điều quan trọng là mọi khoản chi phí phải được công khai, minh bạch để nhà đầu tư có đủ thông tin trước khi đưa ra quyết định.

Ông cũng khuyến nghị phát triển các kênh đầu tư chuyên nghiệp cho bất động sản du lịch, thông qua các quỹ đầu tư, sản phẩm tài chính hoặc mô hình huy động vốn hiện đại. Điều này giúp nhà đầu tư có thêm lựa chọn tham gia, chuyển nhượng hoặc rút vốn thuận lợi hơn thay vì chỉ sở hữu tài sản theo phương thức truyền thống.

Theo báo cáo thị trường quý I của Bộ Xây dựng, giá bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương nhìn chung ổn định so với quý trước, trong khi các dự án mới tiếp tục được chào bán ở mặt bằng giá cao.

Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy thị trường đang có những tín hiệu tích cực. Trong ba tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 6.500 sản phẩm, gấp 6 lần cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ giao dịch thành công tại các dự án mới đạt khoảng 45%, tương ứng hơn 2.900 sản phẩm, tăng gấp 7 lần so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng cơ chế quản lý đối với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa hoàn thiện, đặc biệt là các cam kết lợi nhuận hoặc chương trình thuê lại từ chủ đầu tư.

Theo bà Hằng, thách thức hiện nay của thị trường không còn nằm ở khung pháp lý mà chuyển sang bài toán khai thác và vận hành hiệu quả. Bà khuyến nghị các chủ đầu tư và nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ tiềm năng du lịch, chất lượng hạ tầng kỹ thuật - xã hội cũng như lợi thế kết nối giao thông trước khi triển khai hoặc tham gia dự án.

Bà nhấn mạnh rằng hiệu quả đầu tư sẽ khó đạt được nếu thị trường chỉ tập trung phát triển số lượng dự án mà không chú trọng đến khả năng khai thác thực tế và xây dựng hệ sinh thái du lịch bền vững.