Dữ liệu từ DKRA Group thể hiện, nguồn cung căn hộ những tháng đầu năm 2026 tại TP.HCM đạt hơn 13.000 căn, tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tại Đồng Nai, lượng căn hộ mới đạt khoảng 1.100 căn, tăng gấp 5 lần so với cùng kỳ, đồng thời lượng nhà phố và biệt thự tại Đồng Nai, Tây Ninh cung cấp ra thị trường cũng tăng mạnh. Dự báo trong quý II/2026, thị trường phía Nam có thể tiếp tục đón nhận thêm khoảng 2.000 đến 2.500 sản phẩm mới, tập trung tại các khu vực như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch.

Hàng loạt dự án liên tục được triển khai thời gian qua minh chứng cho sự trở lại của nguồn cung. Tại TP.HCM, 5 liên doanh chiến lược gồm Cosmos Initia, Tập đoàn Hinokiya, Tập đoàn Koterasu, Vietmax Capital và Công ty cổ phần Đầu tư TT Capital đã hợp tác phát triển dự án chung cư TT Genesis tại Nhà Bè với quy mô 1.400 căn hộ và 12 căn nhà phố, tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng. Tập đoàn Vingroup cũng khởi công dự án Khu đô thị Đại học quốc tế tại huyện Hóc Môn có quy mô 880 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 59.000 tỷ đồng, dự kiến phục vụ chỗ ở cho khoảng 135.000 người.

Tại Đồng Nai, Tập đoàn Bcons vừa động thổ dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng tại phường Tam Hiệp với quy mô gần 3 ha, tổng vốn đầu tư gần 4.500 tỷ đồng, dự kiến cung cấp hơn 2.800 căn hộ. Dự án Izumi City quy mô 170 ha do Nam Long phát triển cũng đang tăng tốc thi công, riêng phân khu Izumi Canaria dự kiến bàn giao vào cuối năm nay sẽ bổ sung cho thị trường 461 căn nhà phố và biệt thự. Một dự án đáng chú ý khác tại địa phương này là Spring Ville do Gamuda Land làm chủ đầu tư với quy mô khoảng 20 ha, cung cấp hơn 1.200 căn hộ và dự kiến mở bán trong năm 2026. Tại Tây Ninh, nhiều dự án như Vinhomes Green City, Destino Centro, Eco Retreat, Khu đô thị LA Home, Phước Đông New City cũng đang được đẩy mạnh thi công để cung cấp sản phẩm mới.

Ông Nguyễn Duy Thành, chuyên gia bất động sản và là Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), nhận định thị trường đã đi qua giai đoạn đóng băng pháp lý từ năm 2022 đến năm 2024. Việc các dự án được triển khai trở lại cho thấy các bộ luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang dần đi vào thực tiễn, giúp giải nén nguồn cung sau thời gian dài bị dồn nén. Doanh nghiệp quyết định khởi công hoặc tái khởi động dự án quy mô lớn vì họ tự tin vào triển vọng thị trường trong 2 đến 3 năm tới. Bên cạnh pháp lý, làn sóng đầu tư hạ tầng lớn với các dự án như sân bay Long Thành, đường Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên vùng và hệ thống Metro cũng là động lực lớn thu hẹp khoảng cách giữa TP.HCM và các đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, ông Thành lưu ý hệ thống pháp lý vẫn còn điểm nghẽn trong cấp phép dự án mới và lãi suất cao vẫn là rào cản lớn kéo giảm nhu cầu mua nhà.

Dưới góc nhìn kinh tế tài chính, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Tài chính và Tiền tệ quốc gia, đánh giá Quốc hội và Chính phủ đã liên tiếp ban hành nhiều nghị quyết nhằm khơi thông nguồn lực cho thị trường. Điển hình như Nghị quyết số 170/2024/QH15, Nghị quyết số 265/2025/QH15 giúp tháo gỡ khó khăn cho các dự án trên toàn quốc và Nghị quyết số 29/2026/QH16 tạo hành lang xử lý các vi phạm đất đai phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Song song đó, các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội được đẩy mạnh khi trần thu nhập tiếp cận được nâng lên 25 triệu đồng/tháng đối với cá nhân, lãi suất vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội giảm còn khoảng 5,4%/năm, cùng kỳ vọng từ việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia.

Mặc dù có nhiều chính sách hỗ trợ, Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhận định giá nhà hiện là thách thức lớn nhất khi khả năng tiếp cận của người dân ngày càng khó khăn. Chỉ số giá căn hộ trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam đã tăng từ 23,5 năm 2023 lên 30,2 năm 2026, thuộc nhóm cao trong khu vực. Giá nhà đất giai đoạn 2019–2024 tăng mạnh và tiếp tục tăng thêm khoảng 10% đến 30% trong năm 2025, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Tình trạng lệch pha cung - cầu tiếp tục kéo dài khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, còn nhà ở bình dân và nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt nghiêm trọng.

Nghịch lý này diễn ra trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thực tại các tỉnh thành phía Nam là rất lớn. Theo dữ liệu nghiên cứu của Savills Việt Nam, mỗi năm thị trường TP.HCM cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà để đáp ứng nhu cầu ở thực nhưng nguồn cung nhiều năm qua chưa theo kịp tốc độ gia tăng dân số. Trong khi đó, tỉnh Đồng Nai cần khoảng 150.000 căn nhà trong giai đoạn tới và địa phương đang phấn đấu đến năm 2030 sẽ có khoảng 65.000 căn nhà ở xã hội cho người dân. Đối với tỉnh Tây Ninh, nhu cầu thực tế của địa phương cũng ghi nhận cần từ 10.000 đến 15.000 căn nhà mới mỗi năm.