Nhà đầu tư, môi giới chật vật tìm khách

Ông Võ Văn Hiệp, nhà đầu tư tại phường An Khánh, TP.HCM cho biết đang rao bán căn hộ 2 phòng ngủ rộng 75 m² trên đường Mai Chí Thọ với giá 9,5 tỷ đồng nhưng suốt 4 tháng qua vẫn chưa tìm được người mua.

Theo ông Hiệp, lượng khách quan tâm hiện rất ít, môi giới dù có nhận bán giúp nhưng giao dịch phát sinh không đáng kể. Trong bối cảnh thị trường chưa có dấu hiệu phục hồi rõ nét, việc bán nhà đang trở thành thách thức lớn với nhiều nhà đầu tư.

Tương tự, anh Trần Phát Tài, môi giới bất động sản tại phường Hòa Hưng cho biết giao dịch nhà phố và căn hộ chung cư từ đầu năm 2026 đến nay chậm hơn đáng kể so với giai đoạn cuối năm 2025.

“Suốt hơn một tháng qua tôi chưa môi giới thành công căn nào. Thu nhập từ nghề này hiện rất bấp bênh nên phải bán hàng online để có thêm nguồn thu”, anh Tài chia sẻ.

Theo anh Tài, trong 5 tháng đầu năm, anh chỉ chốt được 2 giao dịch với tổng hoa hồng khoảng 40 triệu đồng.

Đại diện một doanh nghiệp chuyên phát triển căn hộ vừa túi tiền tại TP.HCM cũng thừa nhận thanh khoản thị trường sau Tết Nguyên đán 2026 giảm mạnh. Nhiều sàn giao dịch ôm hàng nhưng bán không được nên phải trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư. Ngay cả doanh nghiệp cũng đang gặp khó trong việc tìm đầu ra cho sản phẩm.

Đặc biệt, các căn hộ cao cấp có giá từ 7-10 tỷ đồng đang thuộc nhóm khó tiêu thụ nhất trên thị trường hiện nay.

Lãi suất cao tiếp tục gây áp lực lên thị trường

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ tại TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm cả về nguồn cung sơ cấp lẫn tỷ lệ hấp thụ. Nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 1.900 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm còn 40%.

Savills cho biết việc tín dụng bị kiểm soát chặt cùng mặt bằng lãi suất tăng cao đã khiến tâm lý người mua thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều chủ đầu tư áp dụng chương trình hỗ trợ lãi suất 0%, hiện nay phần lớn đã chuyển sang các gói lãi suất cố định khoảng 9-10%.

Lãi suất vay ưu đãi hiện dao động 8-9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể vượt 12%/năm sau thời gian ưu đãi, tạo áp lực tài chính lớn đối với người vay mua nhà.

Ông Troy Griffiths, cố vấn cấp cao của Savills Việt Nam nhận định lãi suất tăng đang làm suy giảm thanh khoản thị trường, trong khi người mua ngày càng ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý và pháp lý rõ ràng.

Trong khi đó, nghiên cứu của DKRA Consulting cho thấy tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận chỉ còn khoảng 36%. Thanh khoản hiện chủ yếu tập trung ở các dự án quy mô lớn, pháp lý hoàn chỉnh và được phát triển bởi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.

Ngược lại, các dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc có mức giá vượt khả năng chi trả của số đông đang chịu áp lực hấp thụ rất lớn.

DKRA Consulting dự báo trong quý II/2026, nguồn cung căn hộ mới có thể dao động khoảng 5.000-7.000 căn, chủ yếu đến từ các dự án lớn hoặc các giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án hiện hữu. Tuy nhiên, sức cầu ngắn hạn được nhận định khó cải thiện mạnh do lãi suất vẫn ở mức cao, room tín dụng chưa thực sự thông thoáng và tâm lý người mua còn dè dặt.

Giá bất động sản bắt đầu điều chỉnh

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh sau thời kỳ tăng nóng kéo dài.

Theo ông Thắng, người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến yếu tố pháp lý, tiến độ xây dựng và năng lực chủ đầu tư thay vì chạy theo tâm lý đầu cơ ngắn hạn như trước. Dù vậy, mặt bằng giá khó giảm sâu trong ngắn hạn do chi phí phát triển dự án vẫn ở mức cao và nguồn cung mới chưa thể cải thiện nhanh.

Trong khi đó, ông Bạch Dương, CEO PropertyGuru Việt Nam cho biết giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng liên tục trong giai đoạn từ quý I/2021 đến quý IV/2025, từ mức phổ biến khoảng 50 triệu đồng/m² lên 100 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, sang quý I/2026, giá rao bán trung bình trên thị trường đã giảm xuống còn khoảng 96 triệu đồng/m², tương đương mức giảm khoảng 4%.

Theo ông Dương, nhiều yếu tố đang gây áp lực lên thị trường như lãi suất vay mua bất động sản ở mức cao, có ngân hàng áp dụng lãi suất 12-14%/năm. Ngoài ra, việc khung giá đất tăng từ năm 2025 cũng khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp địa ốc tăng mạnh.

Bên cạnh đó, các yếu tố địa chính trị, biến động giá năng lượng và áp lực chi phí sinh hoạt cũng ảnh hưởng đáng kể đến nhu cầu mua bất động sản của người dân.