Có được ủy quyền mua bán nhà đất khi đang ở nước ngoài không?
Người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nên người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có quyền sử dụng đất tại Việt Nam, được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển nhượng.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 167 và khoản 2 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất và sở hữu nhà tại Việt Nam se có quyền chuyển nhượng nhà đất của mình cho người khác. Ngoài ra, Điều 195 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền định đoạt tài sản khi được chủ sở hữu ủy quyền hoặc theo quy định của pháp luật. Vì vậy, những người đang ở nước ngoài có thể ủy quyền cho người khác chuyển nhượng tài sản giúp mình khi họ không ở Việt Nam.
Mua bán nhà đất khi đang ở nước ngoài cần điều kiện gì?
Điều 195 Bộ luật dân sự 2015 có quy định: “Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.”
Theo quy định, chúng ta có thể thấy khi chủ sở hữu không thể làm thủ tục mua bán nhà đất đứng tên mình tại Việt Nam thì có thể ủy quyền cho người khác tại Việt Nam thực hiện mua bán. Việc ủy quyền mua bán bất động sản phải được lập thành văn bản và phải được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Ngoài ra, luật pháp còn có các quy định cụ thể sau đây về điều kiện mua bán nhà đất:
Điều kiện mua bán đất
Điều 188 của Luật đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2018 quy định như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện mua bán nhà ở
Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Mẫu văn bản/hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất khi đang ở nước ngoài
Mẫu hợp đồng ủy quyền
Người Việt Nam ở nước ngoài làm giấy ủy quyền thì văn bản ủy quyền hay hợp đồng ủy quyền của người đó cần có các nội dung chính sau:
Thông tin bên ủy quyền: họ và tên, ngày sinh, số chứng minh thư nhân dân, địa chỉ thường trú, là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Ủy ban nhân dân huyện/quận/thị xã/ thành phố ……… cấp ngày … tháng … năm …;
Thông tin bên được ủy quyền: họ và tên, ngày sinh, số chứng minh nhân dân, địa chỉ thường trú;
Nội dung ủy quyền;
Thời hạn ủy quyền;
Cam kết.
Tải mẫu: mẫu hợp đồng ủy quyền.docx
Thủ tục ủy quyền mua bán nhà đất khi đang ở nước ngoài
Khoản 1 Điều 78 Luật Công chứng 2014 quy định việc công chứng của cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cụ thể cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài sẽ có thẩm quyền công chứng hợp đồng ủy quyền. Như vậy, người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài có thể đến Đại sứ quán hoặc Lãnh sự quán của Việt Nam ở nước đó để yêu cầu công chứng hợp đồng ủy quyền.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ bao gồm:
Văn bản đề nghị công chứng (hợp đồng ủy quyền), kèm theo 01 bản sao để lưu hồ sơ;
Hộ chiếu (1 bản sao)
Giấy phép cư trú tại nước sở tại (trường hợp giấy phép cư trú dán trong hộ chiếu thì chụp trang hộ chiếu liên quan; trường hợp giấy phép cư trú là thẻ nhựa thì chụp thẻ nhựa) (1 bản sao)
Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó (1 bản sao)
Giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có (1 bản sao)
Lệ phí.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan lãnh sự Việt Nam ở nước ngoài
Nộp hồ sơ cần công chứng tại cơ quan lãnh sự Việt Nam, hồ sơ sẽ được người có thẩm quyền tại cơ quan tiến hành công chứng.
Bước 3: Gửi hợp đồng ủy quyền đã công chứng về nước
Sau khi hợp đồng ủy quyền được công chứng ở nước ngoài, người ủy quyền gửi hợp đồng ủy quyền về Việt Nam, người được ủy quyền sẽ làm thủ tục công chứng, tiếp tục thực hiện hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng/văn phòng công chứng. Người được ủy quyền cần mang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, bản sao CMND/CCCD có công chứng và các giấy tờ liên quan đến việc ủy quyền.
Bước 4: Hoàn tất thủ tục ủy quyền mua bán nhà đất khi đang ở nước ngoài
Sau khi đã hoàn thành thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền theo quy định nêu trên, người nhận ủy quyền hoàn toàn có thể thay người ủy quyền đang ở nước ngoài làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản.
Nghĩa vụ của bên nhận ủy quyền như thế nào?
Điều 565 Bộ luật dân sự 2015 quy định Bên nhận ủy quyền bán nhà đất cho người đang ở nước ngoài có các nghĩa vụ sau đây:
Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó;
Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền;
Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền;
Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền;
Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
Nếu người nhận uỷ quyền gây thiệt hại phải Bồi thường
Thông báo tiến độ công việc được ủy quyền
Điều 568 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Bên nhận ủy quyền mua bán nhà đất phải có nghĩa vụ thông báo tiến độ công việc cho bên ủy quyền bán đất. Ví dụ như : thông báo về tình trạng thửa đất, thông báo về các thủ tục đăng ký đất đai ,công chứng, chứng thực, thông báo về các khoản phí lệ phí đã nộp với cơ quan nhà nước thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc,…
Ngoài ra, thông báo này có thể liên quan đến tiến độ công việc, phạm vi và chất lượng công việc đã thực hiện, những khó khăn vướng mắc gặp phải trong quá trình thực hiện công việc.
Thay mặt người ủy quyền thực hiện các nghĩa vụ
Trong phạm vi được ủy quyền, bên nhận ủy quyền sẽ thay mặt bên ủy quyền bảo quản, cho thuê, thế chấp, liên hệ với cơ quan có thẩm quyền và người dân các thửa đất giáp ranh, xác định ranh giới thửa, cắm mốc, trích lục bản vẽ.
Xác nhận nhận đặt cọc chuyển nhượng, tặng cho bất động sản, bao gồm cả việc ký hợp đồng thanh lý, hợp đồng hủy bỏ quyền sử dụng đất đã ủy quyền. Nộp các loại thuế và phí liên quan theo quy định của pháp luật.
Hợp pháp hóa lãnh sự giấy ủy quyền có cần thiết không?
Giấy ủy quyền có cần hợp pháp hóa không là câu hỏi mà nhiều người đặt ra? Giấy ủy quyền cần được công chứng, vì khi làm giấy ủy quyền trên giấy đã được điền đầy đủ thông tin của người ủy quyền, có chữ ký rõ ràng. Những thông tin này được xác minh một cách hợp pháp bởi cơ quan nhà nước và những người có thẩm quyền.
Nếu giấy ủy quyền được lập ở nước ngoài nơi người đó sinh sống và đại sứ quán xác nhận rằng giấy tờ và chữ ký của người ủy quyền là chính xác thì giấy ủy quyền hoàn toàn hợp lệ và không cần hợp pháp hóa. Nếu giấy ủy quyền có nhiều trang thì tất cả các trang phải có xác nhận và đóng dấu giáp lai xác thực. Vì vậy, khi đến đại sứ quán ở nước ngoài hoặc cơ quan có thẩm quyền của quốc gia trong nước để chứng thực và công chứng giấy ủy quyền, bạn cần xin cấp đầy đủ dấu giáp lai trên các trang.
