Thuế bất động sản ở một nước đóng một vai trò quan trọng trong tổng thu nhập ngân sách quốc gia, chiếm trung bình 3 - 4% ở các nước phát triển. Tỷ lệ này lên tới 8% ở một số nước phát triển như Nhật Bản.
Chính sách thuế bất động sản là gì?
Chính sách thuế bất động sản tiếng anh là Real Estate tax policy, có thể hiểu là một bộ phận quan trọng cấu thành trong hệ thống chính sách quản lý thị trường bất động sản. Chính sách thuế thường là công cụ điều tiết phân phối thu nhập, một mặt để tăng thu ngân sách nhà nước, mặt khác đảm bảo bình đẳng xã hội và chính sách thuế bất động sản cũng không ngoại lệ. Tuy nhiên, do đặc thù của thị trường bất động sản luôn chứa đựng yếu tố đầu cơ, quỹ đất hạn chế nhưng nhu cầu mua đất xây dựng các dự án bất động sản liên tục tăng, vậy nên giá bất động sản cũng có xu hướng tăng nhanh.
Đối với các cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động sản cần tuân thủ các quy định của pháp luật về đầu tư kinh doanh và cạnh tranh lành mạnh, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững. Ngoài ra, cũng còn một bộ phận không nhỏ lợi dụng những kẽ hở của thị trường và pháp luật để trốn tránh trục lợi, gây náo loạn thị trường. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây ra nhu cầu giả đẩy giá bất động sản lên cao, càng làm tăng nguy cơ xảy ra khủng hoảng.
Vì vậy, đối với chính sách thuế bất động sản, trước hết thuế sử dụng đất phải dựa trên lý thuyết chênh lệch địa tô đất xây dựng. Việc tính đúng, tính đủ thuế sử dụng đất không chỉ tăng thu cho ngân sách nhà nước mà còn đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ thể kinh doanh bất động sản. Đồng thời sử dụng thuế bất động sản khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở, sử dụng đất hiệu quả, rút ngăn thời gian thi công và sớm đưa vào sử dụng.
Nhà nước thu thuế để làm gì?
Các loại thuế mặc dù không đặc biệt phổ biến, nhưng có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng và phát triển kinh tế đạt mục tiêu chung của một xã hội thịnh vượng và đầy đủ chức năng. Nguồn thu từ thuế là nguồn thu nhập chính và lâu dài của nhà nước, một phần của cải vật chất của xã hội được huy động và tổng hợp vào ngân sách nhà nước. Ngân sách có thể được huy động bằng nhiều cách khác nhau như đi vay, bán tài nguyên, nhận viện trợ… nhưng không có nguồn thu nào bền vững như thuế.
Các khoản thuế là bắt buộc, các tổ chức, cá nhân không được nhà nước trực tiếp hoàn trả thuế, mà được sử dụng để trang trải mọi chi phí cho mục đích chung. Khi nhà nước ra đời, để có tiền chi tiêu cho sự tồn tại và hoạt động của mình, nhà nước cần thiết lập hệ thống thuế do dân chúng nộp, thành lập quỹ tiền tệ của riêng mình.
– Tất cả mọi hoạt động của nhà nước cần phải có nguồn tài chính để chi (đầu tiên là nuôi bộ máy nhà nước), nguồn đầu tiên đó là các khoản thu từ thuế.
– Thuế là công cụ rất quan trọng để nhà nước can thiệp vào sự hoạt động của nền kinh tế, bao gồm cả nội thương và ngoại thương.
– Nhà nước cung ứng các hàng hóa công cộng cho công dân, nên công dân phải có nghĩa vụ ủng hộ tài chính cho nhà nước vì thế ở Việt Nam và nhiều nước mới có thuật ngữ “nghĩa vụ thuế” dựa trên quy luật cung cầu.
– Giữa các nhóm công dân có sự chênh lệch về thu nhập, đó là chênh lệch về mức sống nên nhà nước sẽ đánh thuế để lấy một phần thu nhập của người giàu hơn và chia cho người nghèo hơn (thông qua cung cấp hàng hóa công cộng).
– Nhà nước có thể muốn hạn chế một số hoạt động của công dân nên đánh thuế vào các hoạt động này.
– Nhà nước cần khoản chi tiêu cho các khoản phúc lợi xã hội và phát triển kinh tế.
Thuế có tác dụng kích thích tăng trưởng kinh tế, điều chỉnh nền kinh tế vĩ mô và tạo cơ cấu kinh tế hợp lý. Nhà nước có thể sử dụng thuế để tài trợ, trợ cấp cho nhóm doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh, các dự án cần khuyến khích phát triển hoặc cần cung cấp cho vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo.
Nhà nước cũng có thể sử dụng thuế đầu tư trực tiếp vào các dự án ưu tiên quốc gia hoặc đầu tư theo khu vực vào những việc mà khu vực tư nhân không muốn hoặc không thể làm.
Thuế bất động sản ở một số quốc gia trên thế giới như thế nào?
Singapore: Tăng thuế đối với các khoản đầu tư vào bất động sản có giá trị cao
Giá nhà ở tư nhân ở Singapore tăng 10,6% vào năm 2021 do lãi suất giảm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu tăng. Để hạ nhiệt thị trường, cuối tháng 12 năm ngoái, MAS đã đưa ra thông báo chung cho biết từ ngày 16/12, người nước ngoài mua bất động sản ở Singapore phải đóng tăng thêm 10% thuế trước bạ (mức thuế dao động từ 20% đến 30%).
Công dân Singapore và người thường trú đủ điều kiện mua nhà ở xã hội sẽ không bị tăng thuế trước bạ khi mua căn nhà đầu tiên của họ. Tuy nhiên, nếu mua căn nhà thứ hai và thứ ba ở Singapore, họ sẽ phải trả thêm 5% thuế trước bạ. Mức thuế suất đối với các công ty bao gồm những nhà phát triển bất động sản mua các dự án chung cư ở Singapore sẽ tăng từ 25% lên 35%.
Bộ trưởng Lawrence Wong cho biết: "Singapore sẽ tăng thuế đối với bất động sản đầu tư và bất động sản có giá trị cao từ năm 2023". Đối với bất động sản nhà ở có người sinh sống, mức thuế đối với phần giá trị hàng năm vượt trên 30.000 đô la Singapore của bất động sản đó sẽ tăng lên từ 6% đến 32% so với tỷ lệ hiện tại chỉ là 4% đến 16%. Đối với bất động sản bỏ hoang, bao gồm cả bất động sản đầu tư, thuế bất động sản năm sẽ tăng hơn mức hiện hành là 10% đến 20% năm thành 12% đến 36% mỗi năm.
Mỹ: Đã áp dụng thuế bất động sản được 226 năm
Tại Mỹ, người mua bất động sản sẽ phải trả nhiều loại thuế liên bang và tiểu bang. Thậm chí, ở một số khu vực, chủ sở hữu còn phải đóng một số loại thuế khác như thuế phát triển cơ sở hạ tầng hay phí hiệp hội dân cư,… để phát triển trường học, bệnh viện. Thuế liên bang là sự đồng nhất trên toàn nước Mỹ, trong khi thuế tiểu bang khác nhau tùy theo khu vực và dao động ở mức 1-5%. Ví dụ, California có thuế bất động sản khoảng 1,2% trên tổng giá trị của ngôi nhà tính trên giá mua, còn thuế nhà đất ở Texas khoảng 4% (nơi giá nhà rẻ hơn ở California).
Các chuyên gia cho rằng thuế bất động sản tương đối cao cùng với các quy định nghiêm ngặt khiến câu chuyện mua nhà ở Mỹ để tích trữ hoặc phân lô bán nền là không thực tế. Chủ sở hữu sẽ bị phạt nếu họ không trả thuế và nếu họ không nộp thuế, chính phủ sẽ ghi khoản nợ vào hồ sơ giao dịch và khấu trừ khi bán nhà.
Nếu người mua vay ngân hàng để mua bất động sản, tiền lãi vay sẽ được trừ vào lợi nhuận khi bán bất động sản, do đó làm giảm số tiền đóng thuế của chủ sở hữu. Đây là một trong những lý do chính khiến các đại gia bất động sản Mỹ như tỷ phú Donald Trump đang phải vay tiền ngân hàng dù họ không thiếu vốn.
Mỹ đã đánh thuế tài sản trong 226 năm và nhiều nước trên thế giới đã áp dụng cách tiếp cận tương tự để chống đầu cơ tài sản. Giá bất động sản ở châu Âu chưa bao gồm thuế cũng khá cao khiến nhiều người có thu nhập trung bình khó sở hữu căn nhà đầu tiên.
Đức: Bị đánh thuế đầu cơ đối với việc mua và bán nhà trong vòng 10 năm
Ở Đức, nếu người dân mua bán một căn nhà trong vòng 10 năm sẽ phải chịu thuế bất động sản hay còn gọi là thuế đầu cơ, bên cạnh các chi phí khác như phí cho dịch vụ môi giới và công chứng. Tuy nhiên, đây không phải là một loại thuế riêng biệt, mà là một danh mục phụ của thuế thu nhập. Do đó, số thuế đầu cơ phải nộp không chỉ phụ thuộc vào giá bán bất động sản mà còn phụ thuộc vào khung thuế và các khoản thu nhập khác của người bán bất động sản.
Thuế đầu cơ dao động từ 14% đến 45%, tùy thuộc vào khung thuế và mức lương hàng năm của người mua nhà. Ngay cả khi người được thừa kế một ngôi nhà từ một người thân vừa qua đời, chu kỳ thuế đầu cơ 10 năm vẫn được áp dụng, bắt đầu từ thời điểm người thân đó mua nhà. Nếu bán nhà sau 10 năm kể từ khi mua nó, bạn không phải trả khoản thuế này. Thêm vào đó, nếu người dân mua một ngôi nhà và sau đó sống trong căn nhà này đến năm thứ ba, họ có thể bán căn nhà này mà không phải trả thuế đầu cơ. Nếu bạn sở hữu nhiều bất động sản và bán hơn 3 bất động sản trong 5 năm, ngoài trả thuế đầu cơ, bạn còn phải đóng thuế thương mại bằng 3.5% lợi nhuận thu được từ việc bán nhà.
Thuế bất động sản ở Anh
Ở Anh, thuế tài sản được chia thành hai loại: thuế nhà thứ nhất và thuế nhà thứ hai. Đặc biệt, thuế đối với căn nhà đầu tiên rất nhẹ, chỉ khoảng 2% đối với những căn trên 125.000 USD, nếu giá trị nhà thấp hơn con số này thì có thể được miễn thuế.
Thuế bất động sản ở Phần Lan
Tại Phần Lan, thuế bất động sản sẽ rơi vào khoảng 1,2% đến 2%, nhưng bất động sản thương mại trên 29.200 USD sẽ bị đánh thuế ở mức cao hơn gấp 1,3 lần.
Thuế bất động sản ở Hàn Quốc
Mức thuế bất động sản ở Hàn Quốc cũng dao động tùy theo mục đích sử dụng. Ví dụ, nếu bạn đang sử dụng đất thương mại cho một hoạt động sang trọng như xây dựng sân golf hoặc khu nghỉ dưỡng bạn sẽ phải trả 4% thuế bất động sản, trong khi một ngôi nhà thông thường sẽ chỉ phải trả mức thuế từ 0,1% đến 0,4% tính theo giá trị bất động sản.
Thuế bất động sản ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, tùy vào từng tỉnh thuế bất động sản phải chịu sẽ khác nhau. Ví dụ, những người dân ở Thượng Hải mua căn nhà thứ hai có diện tích hơn 60 mét vuông sẽ chịu mức thuế hàng năm từ 0,4% đến 0,6% giá trị hợp lý của bất động sản (tính trên diện tích vượt 60 mét vuông).
Còn tỉnh Trùng Khánh đánh thuế bất động sản lũy tiến bắt đầu từ 0,5% và có thể lên tới 1,2%, biểu thuế này áp dụng cho chủ sở hữu biệt thự cũng như các căn hộ mới có giá cao hơn gấp đôi giá trung bình của những ngôi nhà mới trong đô thị.
