Top 5 hình thức tham gia thị trường bất động sản

Trở thành môi giới Bất Động Sản

Nếu bạn muốn tham gia thị trường bất động sản nhưng chưa có đủ tài lực và kiến thức thì công việc môi giới bất động sản sẽ là sự nghiệp khởi đầu phù hợp nhất.

Theo pháp luật quy định, môi giới bất động sản là cá nhân hoặc đơn vị trung gian giữa các bên trong việc mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê lại hoặc cho thuê mua sản phẩm bất động sản. Mặt khác, các nhà môi giới còn là cầu nối giao tiếp, triển khai thỏa thuận giữa khách hàng với nhà đầu tư muốn bán bất động sản.

Công việc của một môi giới bất động sản không chỉ là thúc đẩy doanh số bán hàng cho các công ty kinh doanh bất động sản. Hầu hết các môi giới phải trau dồi thêm những kinh nghiệm và kiến thức thực tế để có khả năng đương đầu với các công việc:

- Tìm kiếm khách hàng, gọi điện cho khách hàng dựa trên thông tin đã được thu thập hoặc dữ liệu công ty, kết nối với việc tham gia các sự kiện bất động sản, phát tờ rơi quảng cáo, ...

- Cung cấp thông tin về dự án, chính sách ưu đãi, chính sách bán hàng và tư vấn cho khách hàng lựa chọn ra căn nhà phù hợp với tài chính và nhu cầu của mình; hoặc giúp khách hàng bán bất động sản với giá tốt nhất.

- Hỗ trợ trực tiếp để khách nhanh chóng hoàn thành các thủ tục, hồ sơ để ký hợp đồng mua bán. Duy trì mối quan hệ với khách hàng trong quá khứ để xây dựng cơ sở khách hàng tiềm năng, thân thiết.

- Giúp ban giám đốc thực hiện các chiến lược phát triển kinh doanh đã được xác lập.

Mức lương cố định dành cho nhân viên môi giới bất động sản tương đối thấp, trung bình chỉ khoảng 5 - 9 triệu đồng/ tháng. Tuy nhiên sự hấp dẫn của nghề môi giới không đến từ mức lương cứng, mà từ khoản thu hoa hồng mỗi dự án bán được.

Không có bất kỳ quy định nào chỉ rõ mức hưởng hoa hồng của nhân viên môi giới. Mức thưởng hoa hồng sẽ phụ thuộc vào doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong quá trình nghiên cứu chính sách riêng của doanh nghiệp, mức hoa hồng bình quân dao động khoảng từ 1 - 3% tùy dự án.

Ví dụ: Anh A có mức lương cứng môi giới bất động sản khoảng 5 triệu đồng/ tháng. Tháng này, anh A vừa tìm được vị khách có nhu cầu mua một ngôi nhà dưới 3 tỷ trong thành phố Hồ Chí Minh. Như vậy ngay khi bạn môi giới này hoàn tất công việc có thể nhận được tỷ lệ hoa hồng 2% tương đương khoảng 3.000.000.000 × 2% = 60.000.000 đồng.

Mua nhà nát sửa lại bán

Kinh doanh theo hình thức mua nhà nát sau đó tân trang lại rồi bán với giá cao là bí kíp sinh lời của các nhà đầu tư có vốn thấp. Một trong những ưu điểm của hình thức này là thời gian duyệt giấy phép sửa chữa nhanh chóng và tiết kiệm chi phí hơn do có thể tận dụng được nguồn nguyên liệu cũ.

Anh Nguyễn Anh Đức (41 tuổi, quận 8) khởi nghiệp là một chủ thầu xây dựng, những về sau lại đi theo con đường chuyên đi tìm nhà dột nát để xây mới rồi bán lại. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành xây dựng, anh Đức hiểu rõ nhu cầu nhà ở của nhiều người, anh thẩm định được giá cả ở nhiều khu vực và biết cách sửa lại nhà cũ với chi phí tốt nhất.

Nhà đầu tư này chia sẻ:“Với nguồn vốn hạn hẹp, tôi thường chọn những căn nhà phố cấp bốn cũ hoặc nhà dột nát. Sau đó, tôi sẽ chi thêm vài chục hoặc vài trăm triệu để sửa chữa, cải tạo sau đó bán lại thu lãi cao nhất có thể. Cụ thể, tôi đã từng bỏ ra 2 tỷ đồng mua một căn nhà dột nát ở quận Thủ Đức, sau đó bỏ thêm 150 triệu đồng để xây lại, sơn mới… Sau 2 tháng tôi bán được với giá 2.8 tỷ đồng. Khi có số tiền đó tôi tiếp tục mua một căn nhà cũ ở khu sầm uất với giá 3 tỷ và bỏ thêm 300 triệu để sửa nhà, một thời gian sau tôi bán lại với giá khá tốt là 4.2 tỷ.

Tương tự như anh Đức, Hoàng Nhâm (34 tuổi, Bình Thạnh) một nhà đầu tư bất động sản có thâm niên chuyên “hồi sinh” những căn nhà dột nát, cho biết anh đã phải cắm nhiều “cò” để tìm được những căn nhà giá rẻ trong ở các quận xa trung tâm như Bình Chánh, Hóc Môn, ...

Bên cạnh đó, anh Nhâm thường thích những căn nhà nát toàn bộ và buộc phải xây mới để có thể mua nó với giá tốt. Anh Nhâm cho biết cách đây 6 tháng anh đã bỏ ra 1,6 tỷ đồng để mua một căn nhà ở Hóc Môn với diện tích 80m². Tuy ở trong hẻm rất nhỏ, nhà nát hết rồi nhưng anh biết rằng diện tích đường sẽ được mở rộng lên 8m, đây là một cơ hội để anh đầu tư. Nhận thấy có triển vọng, anh không ngần ngại chi thêm 350 triệu đồng để xây căn nhà cấp 4, một tháng sau anh bán lại với giá 2,8 tỷ đồng.

Đầu tư các phân khúc BĐS vùng ven

Theo CEO Ngọc Châu Á cho biết các tỉnh vùng ven Sài Gòn là thị trường đầu tư hấp dẫn với dòng vốn nhỏ trên dưới 2 tỷ đồng / sản phẩm. Ở Bình Dương, 2 tỷ có thể mua được căn hộ 2PN, 2 toilet diện tích 75m2, trong khi với số tiền như vậy bạn chỉ có thể mua được một căn hộ chung cư xây dựng cũ dưới 60m2 ở Sài Gòn. Tuy nhiên, do Bình Dương cũng xảy ra tình trạng tăng giá đất nền khu đất 2 tỷ đồng bắt đầu hạn chế. Đối với Dĩ An và Thuận An, giá đất trung bình là 35 triệu/ m2, riêng tại Bến Cát bạn có thể dễ dàng tìm được những mảnh đất có giá tầm 2 tỷ đồng.

Ở các dự án đất nền vùng ven như Đồng Nai, Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom đang nằm trong tầm ngắm của các nhà đầu tư có dòng vốn từ 1,52 tỷ đồng. Ở Long An, với số vốn như vậy cũng có thể mua được đất. Bà Rịa - Vũng Tàu, các dự án 1/500 thì đất nền tại trung tâm Bà Rịa  bình quân 18 đến 25 triệu/m2, tương ứng khoảng 2 tỷ đồng một thửa. Nếu bạn sẵn sàng tiến xa hơn về hướng Phan Thiết, Mũi Né thì cũng có nhiều dự án đất nền với mức giá 2,2 đến 2,5 tỷ đồng một sản phẩm.

Đối với các khu vực ven Sài Gòn sắp có cơ sở hạ tầng đi qua thì tùy theo tầm nhìn dài hạn của mình mà các nhà đầu tư sẽ quyết định xuống tiền. Khi mà cơ sở hạ tầng được xây dựng thì giá bất động sản tại khu vực đó sẽ tăng theo ngay sau khi cơ sở hạ tầng hoàn thành. Tuy vậy các nhà đầu tư cũng cần lưu ý đừng để bị cuốn vào vòng xoáy thông tin sốt ảo của "cò đất".

Đầu tư các dự án hình thành trong tương lai

Trích theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho biết nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Chúng ta có thể hiểu khái niệm “kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai” gần giống với hình thức góp vốn theo tiến độ dự án. Người mua bỏ ra một số tiền nhất định để mua một phần tài sản của dự án. Khi dự án hoàn thành, nhà đầu tư sẽ thanh toán nốt phần tiền còn lại để nhận được sổ đỏ và nhà từ chủ đầu tư.

Theo đó, các nhà đầu tư lâu năm đã chỉ ra hai thời điểm sinh lời khi kinh doanh các dự án hình thành trong tương lai:

Thứ nhất là tận dụng mức chiết khấu tại thời điểm mở bán ban đầu. Do đây là giai đoạn dự án các chủ đầu tư mới tung thông tin về dự án ra thị trường nên thường có nhiều ưu đãi để thu hút người mua như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, miễn phí quản lý trong 3 năm,... Khi tòa nhà dần hình thành, nhiều người quan tâm đến dự án thì chủ đầu tư sẽ hạn chế các chương trình ưu đãi.

Thứ hai là tại thời điểm bàn giao nhà. Đây là thời điểm nhà đầu tư hưởng thành quả sau bao thời gian chờ đợi. Nhà mới, tiện ích nội khu đầy đủ,... sẽ thu hút lượng lớn người mua có nhu cầu ở thực. Giá ở giai đoạn này có thể tăng trưởng tốt ở mức 20%.

Kinh doanh dòng tiền

Kinh doanh dòng tiền được hiểu là chuyển động vào ra của dòng tiền trong doanh nghiệp, công ty, dự án hoặc sản phẩm tài chính cụ thể. Trong bất động sản, dòng tiền ròng chính là phần lợi nhuận thu được từ các hoạt động cho thuê nhà theo tháng, quý hoặc năm.

Hiện nay có rất nhiều hình thức kinh doanh dòng tiền phổ biến như mua đất rồi cho thuê, xây nhà trọ cho thuê,... Trong đó, quản lý cho thuê (thuê nhà rồi cho thuê lại) được xem là hình thức kinh doanh dòng tiền thông minh được nhiều người lựa chọn. Nhà đầu tư chuẩn bị số vốn nhỏ khoảng 100 đến 200 triệu bao gồm: 15 đến 40 triệu đồng tiền thuê mặt bằng/tháng, phần còn lại là tiền đầu tư sửa chữa, phân thành từng phòng nhỏ. 

Khi đó nhà đầu tư nào am hiểu về giá cả thị trường, vật liệu xây dựng mới có thể tối ưu được chi phí đầu vào trong kinh doanh. Xét về mức sinh lời, trung bình một ngôi nhà có thể chia nhiều nhất thành 6 đến 8 phòng. Nếu bạn cho thuê khoảng 5 triệu đồng một phòng thì thu nhập hàng tháng của bạn sẽ từ 30 đến 40 triệu đồng. Ngoài tiền thuê nhà hàng tháng, nhà đầu tư còn có thể có khoảng dư từ 25 đến 30 triệu đồng hàng tháng và phần chi phí đầu tư bảo trì sẽ thu hồi trong vòng 1 năm.