TP HCM vừa ban hành quy định mới về các yếu tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển và điều chỉnh giá đất. Đáng chú ý, thành phố mở rộng các mốc quy mô dự án để xác định thời gian xây dựng, kinh doanh, trong đó những dự án nhà ở cao tầng có diện tích sàn từ 1,2 triệu m² trở lên được tính thời gian thực hiện tối đa 11 năm.

Theo quy định mới, dự án nhà ở cao tầng được chia thành 10 mốc quy mô, thay vì 5 mốc như trước. Mức quy mô lớn nhất được nâng từ ngưỡng trên 500.000 m² sàn, tương ứng thời gian thực hiện 6 năm theo quy định cũ, lên từ 1,2 triệu m² sàn với thời gian 11 năm. Đối với dự án phân lô bán nền, khung quy mô cũng được mở rộng, với nhóm từ 3.500 nền trở lên có thời gian thực hiện ước tính 9 năm.

Về chi phí phát triển, tỷ lệ chi phí tiếp thị, quảng cáo và bán hàng được nâng từ 2% lên 5% tổng doanh thu đối với tất cả loại hình dự án. Chi phí quản lý, vận hành dự án khu công nghiệp được xác định bằng 5% doanh thu cho thuê.

Đối với phương pháp so sánh trong định giá đất, quy định mới điều chỉnh biên độ tăng, giảm giá trị theo các đặc điểm của khu đất. Đây là tỷ lệ phục vụ việc xác định giá đất cụ thể của cơ quan nhà nước và đơn vị tư vấn thẩm định giá, không đồng nghĩa với mức tăng, giảm giá bán bất động sản trên thị trường.

Cụ thể, khu đất nằm dưới dạ cầu, chân cầu vượt hoặc bị ngăn cách với mặt đường bởi kênh rạch chưa san lấp có tỷ lệ điều chỉnh giảm tối đa 30%, so với mức 5% trước đây. Với thửa đất có diện tích từ 1.000 m² trở lên, mức điều chỉnh giảm so với thửa đất dưới 200 m² được nâng lên tối đa 20%, thay vì 15% như quy định cũ.

Quy định mới cũng bổ sung mức điều chỉnh giảm tối đa 5% đối với khu đất bị ngập úng khi mưa lớn hoặc nằm cách khu xử lý rác, nghĩa trang dưới 1 km. Ở chiều ngược lại, khu đất có hệ số sử dụng đất từ 4 đến dưới 5 lần được điều chỉnh tăng tối đa 10%; với mỗi lần hệ số sử dụng đất tăng thêm, biên độ điều chỉnh tăng thêm không quá 10%.

Ngoài ra, trong trường hợp không có đủ dữ liệu về mức biến động giá thuê mặt bằng, đơn vị tư vấn được áp dụng tỷ lệ 2,44% mỗi năm để tính toán. Những thay đổi này điều chỉnh các thông số đầu vào phục vụ định giá đất, qua đó tạo cơ sở tính toán phù hợp hơn với quy mô dự án và đặc điểm thực tế của khu đất.