UBND TP.HCM vừa phê duyệt ranh giới nghiên cứu quy hoạch 5 khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) dọc tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), với tổng diện tích gần 940 ha. Đây được xem là bước đi quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng của thành phố.

Theo quy hoạch, tuyến Metro số 2 có chiều dài hơn 11 km, được khởi công từ tháng 1/2026 và dự kiến hoàn thành vào năm 2030. Tuyến đường sắt đô thị này gồm 10 ga ngầm, 1 ga trên cao và 1 depot, kết nối khu vực trung tâm với cửa ngõ phía tây bắc TP.HCM.

Khu vực TOD thứ nhất nằm quanh ga Bến Thành và ga Tao Đàn, có diện tích khoảng 188,6 ha. Đây là khu vực trung tâm của thành phố, kết nối trực tiếp với nhiều trục giao thông quan trọng và các công trình trọng điểm hiện hữu.

Khu vực thứ hai rộng khoảng 265 ha, bao gồm các ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai và Bảy Hiền. Đây là khu vực có mật độ dân cư cao, tập trung nhiều hoạt động thương mại và dịch vụ.

Khu vực thứ ba nằm quanh ga Nguyễn Hồng Đào, có diện tích khoảng 43,8 ha, trải dài qua các tuyến đường Đồng Đen, Bàu Cát và Cộng Hòa.

Khu vực thứ tư có diện tích khoảng 149 ha, bao gồm các ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch và Tây Thạnh. Khu vực này nằm gần sân bay Tân Sơn Nhất cùng các khu công nghiệp hiện hữu, được định hướng phát triển theo mô hình kết hợp giữa đô thị và logistics.

Trong khi đó, khu vực lớn nhất có diện tích khoảng 292,81 ha nằm quanh ga và Depot Tham Lương. Đây được xem là đầu mối giao thông quan trọng tại cửa ngõ phía tây bắc thành phố.

Theo UBND TP.HCM, trong quá trình lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, ranh giới các khu vực TOD quanh nhà ga có thể được điều chỉnh để phù hợp với điều kiện thực tế và các căn cứ pháp lý liên quan.

TOD (Transit Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm, đặc biệt là các nhà ga metro. Theo định hướng này, khu vực quanh ga sẽ được tăng mật độ xây dựng, phát triển nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ và các tiện ích công cộng trong phạm vi thuận tiện tiếp cận bằng đi bộ.

Trước đó, TP.HCM đã ban hành nghị quyết quy định phát triển nhà ở riêng lẻ thấp tầng tại các khu TOD theo hướng tăng tỷ lệ công trình cao tầng và công trình hỗn hợp lên khoảng 80% quỹ đất ở và đất ở hỗn hợp. Tỷ lệ nhà ở riêng lẻ thấp tầng không vượt quá 20%, trong khi hệ số sử dụng đất có thể được nâng tối đa 1,5 lần so với hiện nay.

Nghị quyết cũng cho phép điều chỉnh một số chỉ tiêu quy hoạch theo hướng linh hoạt hơn như giảm tối đa 50% diện tích bãi đỗ xe, giảm một phần chỉ tiêu hạ tầng xã hội và cho phép tính diện tích cây xanh trên mái hoặc các tầng cao vào chỉ tiêu cây xanh công cộng.

Theo bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn và Phát triển dự án BrandLift Asia, việc phát triển các tuyến metro cùng hệ thống TOD sẽ mở ra dư địa lớn cho thị trường bất động sản và tạo động lực tăng trưởng mới cho đô thị. Khi được tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, các dự án có thể khai thác hiệu quả hơn giá trị thương mại của quỹ đất, đồng thời hưởng lợi từ khả năng kết nối trực tiếp với mạng lưới giao thông công cộng.

Bà Liễu cho rằng TOD không chỉ giúp gia tăng giá trị đất đai mà còn tạo thêm nguồn thu cho ngân sách thông qua tiền sử dụng đất, thuế và các khoản phí liên quan. Qua đó, hạ tầng giao thông không chỉ là khoản đầu tư lớn mà còn trở thành động lực tạo nguồn lực phát triển đô thị trong dài hạn.

Đối với người dân, lợi ích lớn nhất của mô hình TOD là giúp rút ngắn thời gian di chuyển, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và nâng cao khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu. Khi nơi ở, nơi làm việc, trường học, trung tâm thương mại và các tiện ích công cộng được bố trí tập trung quanh các ga metro, nhu cầu sử dụng phương tiện cá nhân sẽ giảm đáng kể.

Theo nhận định của bà Võ Nhật Liễu, nếu metro là hệ thống xương sống của giao thông đô thị thì TOD chính là giải pháp tổ chức lại không gian sống xung quanh hệ thống đó. Việc quy hoạch gần 940 ha đất dọc tuyến Metro số 2 được xem là bước đi quan trọng trong quá trình xây dựng TP.HCM theo hướng hiện đại, bền vững và thân thiện với môi trường trong tương lai.