Thế nào là hẻm?
Theo Quyết định số 88/2007/QĐ-UBND quy định đường hẻm là các tuyến đường phục vụ giao thông nội bộ khu vực và có lộ giới nhỏ hơn 12m.
Có 4 loại hẻm: hẻm nhánh, hẻm chính, hẻm cụt và chung.
- Hẻm nhánh là một con hẻm nối với đường phố, nối với hẻm chính hoặc liên thông với hẻm khác.
- Hẻm chính là hẻm nối thông với đường quốc lộ (loại đường khu vực rộng hơn 12m) và các hẻm cụt hoặc hẻm nhánh khác.
- Hẻm cụt là hẻm chỉ nối một đầu đường quốc lộ hoặc hẻm khác.
- Đường đi chung là ngõ cụt phục vụ giao thông nội bộ của một số căn hộ và được hình thành do sự phân lô bán nền.
7 điều cần tránh khi mua nhà trong hẻm
1. Rủi ro về pháp lý của ngôi nhà trong hẻm
Nếu quyết định mua một ngôi nhà và gom hết tài sản vào đó, bạn cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý của ngôi nhà mà mình cần mua đặc biệt là những ngôi nhà trong hẻm. Có thể thấy quá trình kiểm định pháp lý của ngôi nhà có nằm trong khu quy hoạch hay không mất khá nhiều thời gian và công sức. Bạn có thể lên công an quận, huyện gần nơi có ngôi nhà trong hẻm mà bạn cần mua để xem ngôi nhà này có nằm trong quy hoạch hay không. Hoặc nếu là người giỏi giao tiếp, bạn có thể dò hỏi người dân xung quanh để biết tình trạng ngôi nhà trong hẻm đó.
Hẻm chính nối thông với đường quốc lộ
Đồng thời, bạn cũng nên gặp gia chủ và xem sổ đỏ của căn nhà. Ví dụ, căn nhà mà bạn cần mua là căn nhà 4 tầng đã có sổ đỏ, nhưng sổ đỏ chỉ có thông tin về đất thì khi đó bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà có xây dựng trái phép hay không. Nếu ngôi nhà đó xây dựng trái phép thì khi tiến hành thu hồi chỉ đền bù phần giá trị đất cho bán chứ không đền bù phần giá trị nhà.
Và điểm mà bạn phải quan tâm đó là diện tích thực tế và diện tích trên sổ đỏ. Nếu diện tích trên sổ đỏ là 25m2 nhưng diện tích thực tế là 28m2 chứng tỏ gia chủ đã chiếm dụng đất. Vì vậy bạn phải thương lượng trả giá theo diện tích thực tế trên sổ để được chiết khấu và không bị tiền mất tật mang sau này.
2. Tránh mua nhà ở hẻm quá nhỏ
Hiện nay, tại các thành phố lớn như Hồ Chí Minh và Hà Nội, có hàng chục nghìn con ngõ nhỏ vượt quá mức tối thiểu 3,5m2. Chỉ có một chiếc xe máy mới có thể đi qua trong những con hẻm này. Vì vậy hãy chọn ngôi nhà trong hẻm quá nhỏ, đi lại sẽ rất khó khăn. Ngoài ra, vấn đề thanh khoản của những ngôi nhà trong hẻm nhỏ sẽ kém hơn nhiều so với những ngôi nhà trong hẻm lớn.
Một vấn đề mà hầu hết những người sống trong hẻm đều lo lắng mắc phải khi sửa chữa ngôi nhà của mình là với bất kỳ công trình cải tạo nào, chi phí sẽ cao hơn rất nhiều so với những ngôi nhà trong hẻm lớn. Vấn đề này xảy ra do không có không gian để chứa vật liệu trong các con hẻm hẹp, vận chuyển cũng khó khăn, nó có thể bị mất và phải chịu chi phí nhân công cao.
3. Tránh mua nhà cuối hẻm
Nhiều người thích mua nhà cuối hẻm, còn gọi là hẻm cụt vì không gian yên tĩnh hơn hoặc sẽ hưởng lợi phần không gian chung hơn. Tuy nhiên, những ngôi nhà trong hẻm sẽ bị hạn chế về mặt kiến trúc và kết cấu, khó xây dựng đẹp như những vị trí khác. Việc lắp đặt hệ thống thông gió và ánh sáng tự nhiên cũng gặp nhiều khó khăn.
Các chuyên gia phong thủy cho rằng những căn nhà cuối con hẻm thường không mang nguồn năng lượng tốt. Trong cuộc sống sinh hoạt hàng ngày, người dân có thể dễ dàng nhận thấy những vận khí không thuận lợi. Nếu hẻm càng dài, đường đi quanh co sẽ dẫn đến thất thoát vận khí càng lớn. Nhà nằm cuối hẻm thông thường sẽ khó lưu thông khí, gây ứ đọng, không tốt cho sức khỏe và công việc kinh doanh.
4. Lưu thông nhà trong hẻm bất tiện
Ngôi nhà trong các con hẻm càng nhỏ, người dân sẽ càng phải chấp nhận việc di chuyển khó khăn, bất tiện, chưa kể đến tình trạng vào hẻm rác thải, để xe lộn xộn không ngay ngắn, các hộ khác lấn đất để kinh doanh… đặc biệt có thể xảy ra sự cố: cháy nổ, lũ lụt,…khó chạy nạn hay đám cưới, đám tang, đám giỗ đều khó tiến hành.
5. Nhà trong hẻm xây quá số tầng cho phép
Ngoài những điều cần tránh như trên thì điều được nhiều người quan tâm nhất là nhà trong hẻm được xây mấy tầng, trước hết chúng ta cần biết quy định đánh số tầng và quy định về lộ giới đường.
Lộ giới đường chính là bề rộng của con đường sẽ hình thành phía trước ngôi nhà mà chúng ta định xây dựng trong tương lai. Chúng ta có thể kiểm tra thông tin quy hoạch này trên trang web hoặc tại địa phương.
Đánh số tầng: Tầng 1 (trệt), tầng 2 (Lầu 1), lầu 3 (Lầu 2),... là định nghĩa về tầng của cơ quan nhà nước (theo bản vẽ xin phép xây dựng).
Theo quy định nhà đất tại TP.HCM, có 6 trường hợp về số tầng xây dựng được quy như sau:
Trường hợp 01: Lộ giới đường dưới 3,5m
Ngôi nhà trong hẻm lộ giới dưới 3,5m được xây tối đa 3 tầng, chiều cao không quá 13,6m, tầng trệt cao không quá 3,8m. Vì vậy, trong trường hợp này, ngôi nhà sẽ không thể bố trí tầng lửng.
Trường hợp 02: Lộ giới từ 3,5m đến dưới 7m
Khi nhà ở trung tâm thành phố hoặc trung tâm quận, huyện được xây nhà tối đa 4 tầng đã có khoảng lùi.
Trường hợp 03: Lộ giới từ 7m đến dưới 12m
Nhà có diện tích lớn và nằm ở trung tâm thành phố hoặc trung tâm quận có thể xây tối đa 06 tầng, trong đó tầng 5 và tầng 6 có khoảng lùi.
Trường hợp 04: Lộ giới từ 12m đến dưới 20m
Khi có đủ 3 yếu tố tăng tầng, tức là nằm ngay trung tâm thành phố hoặc trung tâm các quận trong thành phố, trên trục thương mại dịch vụ, khi đất rộng thì có thể xây nhà tối đa 07 tầng (tầng 6 và tầng 7 có khoảng lùi).
Trường hợp 05: Lộ giới từ 20m đến 25m trở xuống
Khi lộ giới từ 20m đến 25m trở xuống, nhà ở đáp ứng đủ 3 yếu tố tăng tầng, đó là nằm ở trung tâm thành phố, trung tâm quận, huyện và trên đường dịch vụ thương mại, có quỹ đất lớn được xây nhà tối đa 08 tầng (tầng 7 và tầng 8 là tầng lùi).
Trường hợp lộ giới đường lớn hơn 20m này thì xây dựng tầng trệt cao tối đa là 7m.
Trường hợp 06: Lộ giới trên 25m.
Tương tự như Trường hợp 05, khi có đủ 3 yếu tố tăng tầng cao thì nhà được xây tối đa 8 tầng.
6. Nhà trong hẻm có tính thanh khoản thấp
Trên thực tế, so với nhà trong hẻm lớn thì nhà trong hẻm nhỏ có tính thanh khoản thấp hơn, nhà trong hẻm giá rẻ dễ mua nhưng khó bán. Các nhà đầu tư sẽ chọn mua nhà có diện tích nhỏ nằm trên hẻm lớn thay vì mua nhà diện tích lớn nhưng nằm trong hẻm nhỏ.
Tuy nhiên, không thể phủ nhận những ưu điểm của các ngôi nhà trong hẻm đó là sự êm đềm, ít ồn ào, không bị ô nhiễm tiếng ồn và khói bụi do lưu lượng phương tiện giao thông thấp hơn so với đường lớn.
7. An ninh khu vực nhà trong hẻm
Văn hóa và an ninh của các ngôi nhà trong hẻm phức tạp gấp nhiều lần chung cư, do không có sự quan tâm, nhắc nhở của ban quản lý khu vực mà chủ yếu hoạt động trên tinh thần tự giác.
Ngoài ra, do hẻm quá chật hẹp, sự riêng tư bị hạn chế, rác thải tập trung không đúng nơi quy định, các giao dịch mua bán xâm chiếm luôn khuôn viên hẻm và trộm cắp diễn biến khá thường xuyên. Điều này càng làm cho các ngôi nhà trong hẻm kém hấp dẫn hơn so với các bất động sản khác hoặc cực kỳ thách thức đối với các nhà đầu tư.
Nhà trong hẻm nên kinh doanh gì?
Người dân ăn sáng tại một con hẻm ở Sài Gòn
Trên thực tế, bất kể vị trí nào cũng có những ưu nhược điểm nhất định. Ví dụ, những cửa hàng ở vị trí đắc địa, giao thông thuận tiện sẽ dễ dàng thu hút sự chú ý của khách hàng. Đổi lại, chi phí thuê nhà ở đây thường rất cao, thậm chí có thể chiếm 1/3 hoặc hơn thu nhập của bạn. Tuy không mang lại lợi ích gì trong việc thu hút khách hàng, nhưng việc kinh doanh tại các ngôi nhà trong hẻm cũng cung cấp một số lợi thế như: trong hẻm thuê nhà nhỏ giá rẻ, bán được đa dạng sản phẩm, có thể mở rộng quy mô...Nhà trong hẻm có thể kinh doanh các loại hình sau:
Cho thuê nhà trọ: lượng lớn người dân đổ lên thành phố để học tập và làm việc là cơ hội để bạn kiếm thêm thu nhập từ việc kinh doanh nhà trọ. Bạn có thể nghĩ đến chuyện cải tạo ngôi nhà, tách nhiều gian phòng và cho thuê với giá hợp lý.
Cho thuê kho hàng phục vụ kinh doanh online: hiện nay có rất nhiều người kinh doanh online thành công và có nhu cầu mở rộng mặt bằng, thuê nhà làm kho chứa hàng. Những nhà kinh doanh online sẽ ưu tiên chọn thuê nhà trong hẻm bởi mức giá mềm hơn so với việc thuê các khu vực nhà phố mặt tiền.
Bán tạp hóa: khách hàng chính của kinh doanh tạp hóa thường chỉ có người dân xung quanh cửa hàng. Nhưng ở Việt Nam, dân cư luôn quy tụ đông đúc trong các hẻm nhỏ vì vậy việc mở tiệm tạp hóa là ý tưởng kinh doanh sinh lời tốt ở các khu vực này.
Kinh doanh đồ ăn thức uống: người Việt có thói quen lê la hàng quán vỉa hè nên đây là một trong những hình thức kinh doanh được ưa chuộng và có thể đạt mức sinh lợi cao.
