Thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn duy trì hướng phát triển ổn định, kèm theo một số nhân tố sẽ xuất hiện trong năm 2024, tác động đến cả chủ đầu tư và khách thuê.
Cụ thể, ông Alex Crane, Giám đốc điều hành công ty Knight Frank Việt Nam nhận định, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đang rất khả quan, tại khu vực ngoại thành Hà Nội là 78% và tại TP HCM là 92%.
Điều đó khiến giá thuê đất khu công nghiệp tại hai thành phố lớn nhất cả nước cũng tăng cao trong giai đoạn 2022-2023, cụ thể là tăng 14% ở ngoại thành Hà Nội và 58% ở ngoại thành TP HCM.
Tuy nhiên, tỷ lệ giá trị vốn hoá tài sản vận hành đang chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn lại và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực Châu Á.
“Tỷ suất vốn hoá tại Việt Nam hiện tăng từ 9% đến 12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn (RBF và RBW) chất lượng cao trên khắp cả nước. Sự điều chỉnh thị trường này khiến chúng ta nhớ lại chu kỳ thế hệ đầu tiên trong phân khúc bất động sản văn phòng khoảng 15 năm trước”, ông Alex Crane cho biết.
Nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đã và đang thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài kể từ năm 2018 và tính đến nay số lượng nhà đầu tư cũng tăng gấp năm lần. Điều này cũng gây áp lực lên các phân khúc khác, nhất là tại khu vực ngoại thành TP HCM nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt đến 2,1 triệu m2.
Thực tế, với giá thuê trung bình của nhà xưởng và kho xây sẵn khoảng 4,5 USD/m2/tháng ở miền Nam và 4,7 USD/m2/tháng ở miền Bắc. Xu hướng này đã được báo trước và cũng không tạo ra nguy cơ đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Lý do là điều này giúp duy trì giá thuê cạnh tranh trong tương lai gần, song song với việc thị trường phát triển và mở rộng quy mô để cạnh tranh với các quốc gia khác trong khu vực.
Bất động sản công nghiệp cũng được dự báo sẽ gặp một số trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư như mức thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao. Mặc dù đã ký kết nhiều thoả thuận mậu dịch tự do song phương và đa phương, nhưng chi phí lao động và xây dựng tăng cao cũng phần nào ảnh hưởng đến lợi thế chi phí của Việt Nam.
Có thể thấy rõ điều này qua giá đất, ví dụ như giá thuê đất công nghiệp ở khu vực ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê, thấp hơn hẳn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành TP HCM (95-280 USD/m2/thời hạn thuê).
Cũng theo ông Crane, bất động sản công nghiệp và chế xuất vẫn là những thị trường trọng điểm ở Việt Nam, tuy nhiên sẽ gặp không ít thách thức trong việc thu hút đầu tư và lấp đầy mặt bằng xây sẵn trong năm 2024.
