Theo báo cáo AI Impact: Regional Insights Asia Pacific của Cushman & Wakefield, trí tuệ nhân tạo (AI) được dự báo sẽ tạo ra những tác động tích cực đối với nền kinh tế và thị trường bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) trong thập kỷ tới. Thay vì làm thu hẹp nhu cầu sử dụng mặt bằng như nhiều quan điểm trước đây, AI được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, qua đó kéo theo nhu cầu đối với các loại hình bất động sản thương mại.
Ông Dominic Brown, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield, cho rằng AI có thể thay thế một số công việc mang tính lặp lại, nhưng đồng thời giúp doanh nghiệp nâng cao năng suất, giảm chi phí và mở rộng quy mô hoạt động. Khi năng suất được cải thiện, sản lượng kinh tế, số lượng doanh nghiệp và nhu cầu tuyển dụng cũng có xu hướng gia tăng, từ đó thúc đẩy nhu cầu đối với văn phòng, kho bãi, trung tâm dữ liệu và mặt bằng bán lẻ.
Theo Cushman & Wakefield, trong kịch bản cơ sở có xác suất xảy ra cao nhất, kinh tế APAC có thể tăng trưởng khoảng 3 - 4% mỗi năm đến năm 2030 nhờ các cải thiện về năng suất từ AI. Dù một số vị trí việc làm có thể bị thay thế, tổng số việc làm trong khu vực vẫn được dự báo tăng thêm khoảng 58,5 triệu việc làm trong giai đoạn 2026 - 2030.
Ở phân khúc văn phòng, AI được đánh giá là động lực hỗ trợ nhu cầu thuê, đặc biệt đối với các tòa nhà chất lượng cao. Cushman & Wakefield dự báo tổng diện tích hấp thụ ròng văn phòng hạng A tại khu vực APAC có thể vượt 96 triệu m² trong vòng 10 năm tới. Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực AI thường ưu tiên những không gian làm việc hiện đại, hỗ trợ nghiên cứu, đổi mới sáng tạo và hợp tác chuyên môn, qua đó thúc đẩy xu hướng dịch chuyển sang các tòa nhà văn phòng chất lượng cao.
Nhận định này cũng được JLL đồng tình khi cho rằng AI đang góp phần hình thành các trung tâm công nghệ mới tại những đô thị sở hữu nguồn nhân lực chất lượng cao và hệ sinh thái đổi mới sáng tạo phát triển. Nhu cầu tập trung đội ngũ kỹ sư, chuyên gia dữ liệu và nghiên cứu phát triển tại cùng một địa điểm tiếp tục tạo động lực cho thị trường văn phòng hạng A.
Đối với bất động sản công nghiệp, việc mở rộng thương mại điện tử, tự động hóa sản xuất và tối ưu chuỗi cung ứng đang làm gia tăng nhu cầu đối với nhà kho hiện đại, trung tâm phân phối và hạ tầng logistics. Cushman & Wakefield dự báo tổng diện tích hấp thụ ròng của phân khúc logistics và công nghiệp tại APAC có thể vượt 236 triệu m² vào năm 2030.
Một trong những lĩnh vực được hưởng lợi rõ nét nhất từ làn sóng AI là trung tâm dữ liệu. Theo ông Matt Madden, Giám đốc cấp cao mảng Data Centre Solutions khu vực châu Á - Thái Bình Dương của CBRE, sự phát triển của AI đang tạo ra nhu cầu chưa từng có đối với hạ tầng dữ liệu trong khu vực. Nguồn điện và quỹ đất phù hợp ngày càng trở thành yếu tố cạnh tranh quan trọng khi nhu cầu phát triển trung tâm dữ liệu tăng mạnh.
Ở phân khúc bán lẻ, AI được kỳ vọng thúc đẩy thu nhập và sức mua thông qua việc nâng cao năng suất lao động và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng lợi ích sẽ tập trung nhiều hơn ở các trung tâm thương mại và dự án có khả năng mang lại trải nghiệm mua sắm, giải trí khác biệt, trong khi phân khúc trung cấp tiếp tục chịu áp lực cạnh tranh.
Tại Việt Nam, Cushman & Wakefield đánh giá thị trường đang sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để đón đầu làn sóng đầu tư liên quan đến AI. Sự mở rộng của ngành sản xuất, dòng vốn FDI tích cực, quá trình chuyển đổi số và nhu cầu phát triển kinh tế số được xem là nền tảng quan trọng cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp và hạ tầng dữ liệu.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng việc ứng dụng AI trong nghiên cứu, phát triển và vận hành dự án sẽ ngày càng trở nên cần thiết đối với doanh nghiệp bất động sản. Theo bà, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang được hỗ trợ bởi tăng trưởng sản xuất, đầu tư hướng xuất khẩu và nhu cầu tiêu dùng gia tăng, trong khi thị trường trung tâm dữ liệu có tiềm năng dài hạn nhờ chi phí xây dựng cạnh tranh và tốc độ số hóa nhanh.
Dù triển vọng được đánh giá tích cực, Cushman & Wakefield lưu ý tác động của AI vẫn phụ thuộc vào tốc độ ứng dụng thực tế và khả năng thích ứng của thị trường lao động. Tuy vậy, trong kịch bản cơ sở, AI được xem là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng nhất của bất động sản thương mại trong thập kỷ tới, đặc biệt tại các thị trường mới nổi như Việt Nam.
