Sau giai đoạn tăng giá mạnh từ giữa năm 2023 đến năm 2025, thị trường chung cư Hà Nội đang có dấu hiệu chững lại và đi ngang từ đầu năm 2026. Trong bối cảnh đó, nhiều căn hộ được rao bán với mức giảm từ vài trăm triệu đồng, thậm chí lên tới 600 - 800 triệu đồng do chủ sở hữu gặp áp lực tài chính. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, không phải căn hộ nào được gắn mác "cắt lỗ" cũng là cơ hội đầu tư hoặc an cư hấp dẫn.

Theo phân tích của chuyên gia tư vấn, một số thông tin rao bán cắt lỗ thực chất chỉ là cách môi giới thu hút khách hàng. Mức giảm giá thường được so sánh với thời điểm thị trường đạt đỉnh thay vì mặt bằng giá giao dịch hiện tại. Vì vậy, người mua cần khảo sát kỹ thị trường, tham khảo nhiều căn hộ cùng dự án hoặc cùng tòa nhà, đồng thời tìm hiểu các giao dịch thực tế đã diễn ra để xác định giá trị thật của tài sản.

Đối với những trường hợp chủ nhà thực sự giảm giá vì áp lực tài chính, người mua cần xem xét kỹ nguyên nhân. Nhiều căn hộ giảm giá sâu do tồn tại những hạn chế như vị trí xa trung tâm, pháp lý chưa hoàn thiện, khó khai thác cho thuê, chi phí vận hành cao hoặc hạ tầng khu vực chưa đồng bộ. Ngoài ra, các căn hộ có vị trí không thuận lợi trong tòa nhà như tầng quá thấp, tầng áp mái hoặc gần khu vực tập kết rác cũng thường được giảm giá mạnh hơn mặt bằng chung.

Theo chuyên gia, phần lớn nguồn cung giảm giá hiện nay tập trung tại các dự án vẫn đang trong quá trình xây dựng hoặc hoàn thiện ở khu vực xa trung tâm. Đây là những dự án được mở bán trong giai đoạn thị trường tăng nóng với mức giá phổ biến từ 90 - 100 triệu đồng/m². Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thanh toán theo tiến độ nên buộc phải bán ra khi áp lực tài chính gia tăng.

Với những gia đình có sẵn khoảng 2 tỷ đồng vốn tự có, bài toán tài chính cần được đặt lên hàng đầu. Người mua nên cân nhắc kỹ tỷ lệ vay vốn, khả năng trả nợ, vị trí và chất lượng dự án trước khi quyết định. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà hiện vẫn phổ biến ở mức 9 - 12% trong thời gian ưu đãi và có thể tăng lên 12 - 15% mỗi năm khi chuyển sang lãi suất thả nổi, tỷ lệ vay an toàn được khuyến nghị dưới 50% giá trị tài sản. Đồng thời, tổng số tiền trả nợ hằng tháng không nên vượt quá 35 - 40% thu nhập của gia đình.

Chuyên gia cũng cho rằng từ nay đến cuối năm 2026, thị trường Hà Nội sẽ đón thêm hàng chục nghìn căn hộ đến thời điểm bàn giao. Điều này có thể làm gia tăng áp lực bán ra từ nhóm nhà đầu tư mua sớm, mở thêm cơ hội lựa chọn cho người có nhu cầu ở thực.

Đối với các căn hộ được rao bán do "ngộp" tài chính, người mua cần kiểm tra kỹ toàn bộ nghĩa vụ tài chính còn lại của dự án, tiến độ thanh toán, chi phí chuyển nhượng, lãi vay và thời gian bàn giao nhà. Trong trường hợp dự án vẫn đang xây dựng, người mua có thể phải đồng thời chi trả tiền thuê nhà và khoản vay ngân hàng trong một thời gian dài.

Vì vậy, các chuyên gia khuyến nghị người mua ở thực nên ưu tiên những căn hộ đã bàn giao, có giấy chứng nhận quyền sở hữu đầy đủ để hạn chế rủi ro pháp lý, đồng thời bảo đảm nhu cầu sử dụng ngay sau khi giao dịch hoàn tất.