Covidv-19 để lại một năm chưa từng có tiền lệ trong lịch sử nền kinh tế Việt Nam nói chung. Bất động sản trong năm 2021 cũng trải qua nhiều thăng trầm. Từ những bước phục hồi chập chững vào đầu năm, thị trường rơi vào giai đoạn trầm kha nghiêm trọng suốt từ cuối tháng 4 đến những ngày đầu tháng 11. Tuy chịu thời gian đóng băng kéo dài theo các lệnh giãn cách xã hội nhưng ngành địa ốc năm nay cũng phác thảo nên nhiều điểm đáng nhớ.
Cơn sốt bất động sản vùng ven
Cơn sốt bất động sản vùng ven, nhất là khu vực vùng đô thị TP HCM, đã được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường “kê đơn” từ cuối năm 2020. Trong bối cảnh nguồn cung tại TP HCM ngày càng khan hiếm, thị trường Bình Dương, Đồng Nai, Long An… vươn lên “chiếm sóng”.
Sức hút của loại hình này thể hiện rõ nét trong giai đoạn trước đợt bùng phát dịch thứ 4. Thống kê của DKRA Việt Nam trong đầu năm 2021, thị trường đất nền các tỉnh giáp ranh TP HCM gồm: Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu chào đón khoảng 1.296 nền, bằng 96% quý trước (1.344 nền). Lượng tiêu thụ đạt khoảng 88% mức thanh khoản này bằng 137% so với quý IV/2020.
Ở phân khúc căn hộ, chỉ riêng Bình Dương cung cấp cho thị trường khoảng 1.893 sản phẩm trong quý đầu năm, chiếm hơn 1/3 nguồn cung mới của vùng TP HCM và phụ cận. Tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 75%. Ở phân khúc nhà phố, Đồng Nai tiếp tục là địa phương dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường.
Sự trổi dậy mạnh mẽ của bất động sản vùng ven được giải thích bởi nhiều yếu tố. Quan trọng nhất vẫn là điểm nghẽn pháp lý tại TP HCM. Song song đó, nội lực đến từ đầu tư hạ tầng và phát triển kinh tế của các địa phương vùng ven ngày càng gia tăng khiến thị trường xoay chiều là điều dễ hiểu. Chưa kể, mặt bằng giá nhiều khu vực còn thấp, tiềm năng tăng trưởng còn rộng so với thị trường TP HCM - mỗi năm lại xác nhận nhiều mốc giá cao kỷ lục.
Doanh nghiệp “Bắc tiến”
Song song với sức nóng của thị trường vùng ven, chiến lược “Bắc tiến” của nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng là điểm đáng chú ý. Các tên tuổi như Masterise Group, Hưng Thịnh, Nam Long, Phú Long, Him Lam Land… và một số doanh nghiệp nước ngoài lần lượt điểm danh tại thị trường Hà Nội và vùng phục cận với sự đầu tư rải đều nhiều phân khúc từ bất động sản khu công nghiệp đến các dự án căn hộ chung cư và khu đô thị.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, trước đây, dòng tiền đầu tư vào TP HCM rất nhiều và đa phần đến từ Hà Nội. Tuy nhiên, từ giữa năm 2020, dòng tiền đó có xu hướng rút về phía Bắc, nhất là phân khúc thổ cư, chung cư có mặt bằng giá tốt.
So sánh thị trường giữa Hà Nội và TP HCM trong năm 2021 cho thấy giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội tăng khoảng 12% so với năm 2020. Trong khi đó, giá rao bán tại TP HCM chỉ tăng khoảng 2%. Mức độ quan tâm, tìm kiếm nhà mặt phố bán tại Hà Nội cũng được ghi nhận mức tăng 42% so với năm 2019, trong khi TP HCM giảm 33%.
Theo Savills Việt Nam, có 3 yếu tố chính khiến thị trường Hà Nội trở thành một thị trường tiềm năng. Trước hết, pháp lý là một trong những yếu tố khiến các nhà đầu tư yên tâm. Thứ hai, các nhà đầu tư TP HCM và nước ngoài mong muốn mang lại một làn gió mới, xu hướng phát triển mới cho thị trường Hà Nội, sẽ tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp với các chủ đầu tư bản địa. Thứ ba, bản thân các chủ đầu tư có đủ khả năng và năng lực để kết hợp với các nhà đầu tư tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền mà vẫn có thể đáp ứng đc kỳ vọng của chủ đầu tư.
Tuyệt chủng căn hộ hạng C tại TP HCM
Được xem có mối quan hệ biện chứng với cơn sốt vùng ven và xu hướng “Bắc tiến”, tuyệt chủng căn hộ bình dân tại TP HCM vừa là nguyên nhân vừa là hệ quả khi các chủ đầu tư không mấy mặn mà với phân khúc này. Tình trạng mất cân đối trên thực chất diễn ra từ trước và ngày càng rõ nét từ năm 2019.
Báo cáo thị trường của nhiều đơn vị cùng chỉ ra thực trạng, phân khúc căn hộ bình dân có giá từ 1.000 - 1.500 USD/m2 gần như không còn nữa. Các sản phẩm tầm trung với mức giá 2.000 USD/m2 trong thời gần đây cũng không xuất hiện nhiều. DKRA Việt Nam cập nhật số liệu mới nhất trong tháng 11 cho thấy, nguồn cung mới chỉ tập trung ở phân khúc căn hộ hạng A. Trong khi đó, căn hộ hạng C, nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục vắng bóng trên thị trường trong tháng vừa qua.
Giá nhà đất tại TP HCM năm qua tăng ngược dòng so với diễn biến nền kinh tế. Trong đó, đáng chú ý là ở quý III - giai đoạn kinh tế TP HCM chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, các đợt phong tỏa kéo dài khiến thị trường ế ẩm, thanh khoản kém nhất 5 năm. Nhưng theo Savills Việt Nam, giá chào bán căn hộ vẫn tăng 5-10%.
Các cơ quan có thẩm quyền liên tiếp đưa ra chủ trương khắc phục lệnh cung - cầu nhà ở vừa túi tiền, trong đó, TP HCM còn đề ra chương trình xây dựng một triệu căn nhà giá rẻ cho người lao động. Tuy nhiên, thực tế thị trường lại không quá ủng hộ.
Nhìn nhận một cách trực diện, giá bất động sản thành phẩm tại thành phố chiếm 1/10 dân số khó dò đáy 25-30 triệu đồng một m2 - mức lý tưởng cho nhiều nhóm nhân khẩu học. Quỹ đất sạch còn ít cộng với điểm nghẽn pháp lý khiến thời gian thai nghén của một dự án kéo dài, kéo theo chi phí đội lên cao. Thị trường thực tế ghi nhận nhiều dự án khi ra mắt thuộc phân khúc bình dân nhưng đến khi thực bán cho người dân lại phải đội giá lên tầm trung, một số hy hữu còn cận cao cấp.
Niềm tin thị trường vẫn lớn
Nếu chỉ nhìn thị trường bất động sản năm 2021 đầy rẫy những nghịch lý sẽ là đánh giá phiến diện. Thực tế, một trong những ngành kinh tế quan trọng của cả nước vẫn xuất hiện nhiều điểm sáng về mặt vĩ mô. Từ đó, kéo theo niềm tin của nhà đầu tư, người mua nhà về một thị trường tích cực.
Diễn biến giá nhà đất leo thang suốt từ năm 2019 đến 2020 khiến lo ngại “bong bóng” bất động sản xuất hiện. Tuy nhiên, đến nay đó chỉ là suy đoán. Các đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ rõ, nhu cầu sở hữu nơi ăn chốn ở của người dân luôn tồn tại và là một nhu cầu lớn. Trong bối cảnh nguồn cung tại các đô thị đông đúc đang hẹp dần, bất động sản vẫn còn đà tăng trưởng. Điều quan trọng là phải điều tiết lại cán cân cung - cầu và can thiệp hợp lý đến tiến trình tăng giá của nhà đất.
“Bong bóng” bất động sản không xuất hiện, thị trường lại ghi nhận một năm đầu tư công sôi động hơn nhiều so với giai đoạn trước. Theo báo cáo của Bộ Tài chính, dự kiến giải ngân vốn ngân sách nhà nước 11 tháng là 294.589,31 tỷ đồng, đạt 63,86% kế hoạch và đang tăng tốc trong cuối năm. Các dự án quan trọng về giao thông, logistic, hạ tầng… nhận về sự quan tâm đặc biệt. Đầu tư công ngày càng trở thành động lực lớn trong niềm tin của thị trường khi giai đoạn 2021-2025, tổng vốn đầu tư công 2,87 triệu tỷ đồng có thể kỳ vọng đạt giải ngân 95%, cao hơn mức 75% của giai đoạn 2016-2020.
Dù pháp lý vẫn là điểm nghẽn lớn của ngành nhưng động thái của các cấp quản lý vẫn trở thành điểm sáng. Các bên đều nhận rõ cần tháo gỡ những quy định pháp luật chưa phù hợp để nâng đỡ thị trường. Trong năm qua, nhiều phiên họp diễn ra xoay quanh việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất… và một số điều khoản trong Luật Xây dựng và Luật Đất đai.
“Phá băng” thị trường cuối năm
Đóng băng từ giữa quý II đến hết quý III, thị trường bất động sản vẫn kịp “thức giấc” trong quý cuối năm. Từ tháng 10, TP HCM bước vào giai đoạn bình thường mới, tốc độ tiêm phủ vaccine nhanh tạo điều kiện cho mùa cao điểm mua và bàn giao nhà đất quay trở lại. Các đợt chào bán nhà diễn ra liên tiếp, đa phần đều là mở bán giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ, giá bán đợt sau tăng bình quân 3-5% so với đợt mở bán trước. Nhiều dự án cũng đẩy nhanh tiến độ bàn giao sản phẩm, tìm kiếm “điểm rơi” lợi nhuận cuối năm cho chủ đầu tư.
Theo báo cáo thị trường tháng 10 của Batdongsan.com.vn, ngay khi kết thúc giãn cách xã hội và tái khởi động kinh tế, nhu cầu tìm mua nhà đất tại TP HCM và các tỉnh vệ tinh có dấu hiệu bật tăng mạnh mẽ. Cụ thể, lượng khách hàng tìm mua bất động sản tại TP HCM tăng gần 89%, riêng phân khúc căn hộ có nhu cầu tìm mua tăng 74% so với tháng trước đó. Các thị trường Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Vũng Tàu cũng tăng lần tượt từ 62-73% so với tháng 9.
Nhờ “phá băng” trong quý cuối năm, bất động sản được nhiều công ty chứng khoán dự đoán phục hồi mạnh mẽ trong năm tới. VNDirect cho rằng, sự phục hồi của thị trường sẽ đến từ ba yếu tố: nguồn cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng trong năm 2022, lãi suất vay mua nhà thấp củng cố quyết định mua nhà và nguồn cung mới hồi phục ấn tượng nhờ nới lỏng pháp lý.
Y Khải
