Cách tính giá nhà đất trong hẻm dựa trên giá ngoài mặt tiền

Lan Anh

Để xác định được chính xác giá đất cần phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là bạn cần nắm rõ thông tin giao dịch trên địa bàn hoặc thông qua các đơn vị thẩm định chuyên nghiệp.

Muốn biết cách tính giá nhà đất trong hẻm chính xác cần căn cứ vào yếu tố nào?

Đối với bất động sản, một người sẽ không có quyền sở hữu toàn bộ thửa đất mà chỉ có quyền sử dụng, mua bán đất. Quyền này được thể hiện rất rõ trong sổ đỏ, sổ hồng nhà đất. Vì vậy cách tính giá đất trong hẻm chính là phương thức đo lường giá trị quyền sử dụng miếng đất đó.

tinh-gia-nha-hem-1649990318.jpg
Có 2 yếu tố để thẩm định giá nhà đất chính xác nhất

Để tiến hành thẩm định nhà đất chính xác, chúng ta cần đánh giá hai yếu tố sau:

1. Quyền sử dụng đất (định giá nhà đất)

2. Quyền sở hữu công trình liền kề đất (thẩm định chung về nhà ở)

Mỗi thành phần này có cách tính toán và định giá khác nhau. Vì vậy, đối với từng yếu tố, phương pháp định giá nhà đất sẽ khác nhau.

2 cách tính giá đất trong hẻm đơn giản nhất dành cho người không chuyên

Có nhiều cách để định giá, đo lường và tính toán chính xác giá trị của đất đai và tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hai phương pháp tính giá đất dưới đây được nhiều người ưa chuộng vì dễ thực hiện, không cần chuyên môn mà mang lại hiệu quả chính xác cao.

Phương pháp so sánh

Nghiên cứu giá được quảng cáo và tốt hơn là nghiên cứu giá đã giao dịch của các tài sản tương tự hoặc liền kề với bạn. Bạn càng có nhiều thông tin thì phương pháp tính giá đất trong hẻm này sẽ càng chính xác. Ưu điểm của phương pháp so sánh là rất nhanh.

Ví dụ: Bạn biết rằng mảnh đất cạnh nhà đang được mua bán với giá 1 - 1,2 tỷ. Khi đó giá đất của bạn không thể dưới 1-1,1 tỷ.
Tuy nhiên, nếu giá tài sản cao thì giá đất trong hẻm cần được tính toán kết hợp nhiều cách để có kết quả chính xác hơn.

Phương pháp ước tính dựa trên giá đất ngoài mặt tiền

Giá đất nằm trong hẻm thường chênh lệch rất nhiều so với vị trí mặt tiền. Tuy nhiên người ta vẫn có thể áp dụng mức thuế suất ước tính của Quyết định số 51/2014 để ước tính giá nhà trong hẻm dựa trên giá nhà mặt tiền. Đây cũng là cách những người không chuyên tính toán giá đất trong một hẻm. Ưu điểm của phương pháp tính giá đất trong hẻm này là có thể ước tính nhanh chóng, tuy nhiên tỷ lệ sai số khoảng 10-15%.

Hiện nay, theo Quyết định số 51/2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và hướng dẫn áp dụng các Bộ Tài nguyên và Môi trường-Tài chính-Xây dựng-Xây dựng-Tài nguyên và Môi trường giai đoạn 2015-2019 của Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh, Cục Thuế và Các dự án bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh được chia thành 4 địa điểm:

Hẻm

Mô tả

Đơn giá (hệ số)

Vị trí 1 Mặt tiền, có ít nhất một mặt giáp với đường lớn có tên trong bảng giá đất Theo bảng giá đính kèm QĐ 51/2014
Vị trí 2 Hẻm trải nhựa/bê-tông có chiều rộng >5m 0,7 của vị trí 1
Vị trí 3 Hẻm trải nhựa/xi măng có chiều rộng từ 3 đến < 5m 0,8 của vị trí 2
Vị trí 4 Hẻm trải nhựa/bê-tông có chiều rộng < 3m 0,8 của vị trí 3

Ví dụ: Địa chỉ nhà bạn: 333/17 Phan Văn khỏe, Q.5. Diện tích trên giấy chứng nhận là 60 mét vuông. Hẻm của bạn rộng chưa đến 5m nên thuộc vị trí 3.

Giá đất mặt tiền đường Phan Văn Khỏe: 31,6 triệu / m2

Hẻm của bạn ở vị trí 3, áp dụng hệ số: 0,8 cho vị trí 2

Đơn giá VT2: 0,7 x 31,6 = 22,12 triệu / m2

Đơn giá VT3: 0,8 x 22,12 = 17,696 triệu / m2

Giá đất thẩm định: 17.696 x 60 = 1.061 tỷ đồng

Cách tính giá trị căn nhà (công trình xây dựng) dễ dàng

Khi muốn định giá xây dựng nhà ở  bạn có thể áp dụng công thức sau:

Công trình xây dựng = diện tích sử dụng x đơn giá xây dựng mới x chất lượng còn lại

Trong đó:
- Diện tích là số đo được ghi nhận trong giấy chứng nhận
- Đơn giá xây dựng mới: bằng 100% đơn giá của công trình mới tương tự.

Ví dụ: Đơn giá của nhà cấp 3 là 3 đến 3,5 triệu một mét vuông. Nhà đúc giả 4,2 triệu/mét vuông.

Để có đơn giá chính xác, bạn có thể hỏi một số ngân hàng về khung giá xây dựng để tham khảo.

Chất lượng còn lại là phần trăm khối lượng của công trình sau khi khấu hao. Ví dụ: Ngôi nhà 4 tầng được xây dựng vào năm 2012, ngôi nhà 4 tầng có tuổi thọ 50 năm. Vậy chất lượng còn lại là: [1 - (2022 - 2012) / 50] * 100 = 80%.

Tiếp tục ví dụ này là căn nhà số 333/17 Phan Văn Khỏe, Q.5. Giả sử ngôi nhà có 3 tầng, diện tích sử dụng của ngôi nhà là 180 mét vuông, đơn giá mới là 6 triệu/mét vuông. Bạn có thể áp dụng một công thức để ước tính giá trị của ngôi nhà như sau:

180m2 x 6 triệu / m2 x 80% = 1,2 tỷ đồng

Như vậy, ước tính tổng giá trị nhà và đất của bạn là: 1,061 tỷ + 1,2 tỷ = 2,261 tỷ

Lưu ý: Giá trị trên chưa bao gồm nội thất: tivi, máy giặt, giường, tủ, máy lạnh,…

Những lưu ý khi mua nhà đất trong hẻm 

luu-y-khi-mua-nha-hem-1649990318.jpg
Nhà trong hẻm có ưu điểm là rất yên tĩnh

Kiểm tra pháp lý

Với bất kỳ loại hình giao dịch bất động sản nào, việc cân nhắc pháp lý là điều cần quan tâm đầu tiên và quan trọng nhất, đặc biệt là ở những khu vực nằm sâu trong ngõ. Vậy làm thế nào để kiểm tra độ chính xác? Bạn có thể đến gặp trực tiếp chính quyền địa phương để xem quy hoạch hoặc hỏi người dân địa phương. Yêu cầu người bán cho bạn xem trực tiếp sổ đỏ của lô đất, nếu có nhà trên đó thì phải xem căn nhà này được phép xây không để đưa thỏa thuận phù hợp với chủ nhà.

Tránh mua nhà quá nhỏ

Hẻm càng nhỏ thì nhà đất càng mất giá trị. Ngoài ra, bạn cũng gặp không ít khó khăn khi xây mới, sửa chữa nhà cửa. Vì hẻm nhỏ nên việc thi công khó khăn, chi phí cao, chưa kể rủi ro, phòng chống cháy nổ cũng nhiều hơn. Quy tắc chung là hãy thận trọng với bất động sản quá rẻ vì đi kèm sẽ là rủi ro cao và tính thanh khoản thấp.

Tránh mua nhà cuối hẻm

Theo phong thủy,  ở cuối hẻm sẻ khiến ngôi nhà nhận được rất ít năng lượng, hẻm càng quanh co thì càng khó nắm bắt được các luồng sinh khí từ ngoài vào trong nhà, dễ dẫn đến tình trạng chắn khí,  bất lợi cho gia chủ. Nếu đã quyết định mua nhà để ở thì đừng nên chọn nhà cuối hẻm.

Sự khác biệt về giá nhà đất trong hẻm và ngoài mặt tiền TPHCM

Nếu biên độ tăng giá của nhà riêng trong hẻm cao hơn nhà ở ngoài mặt tiền thì mức chênh lệch giữa giá bán nhà mặt tiền lại gấp 2,2 lần so với nhà trong hẻm.

Theo số liệu nghiên cứu, giá chào bán nhà mặt tiền tại TP.HCM cao gấp 1,2 - 2,2 lần nhà trong hẻm tại một cung đường. Sự khác biệt này cũng thay đổi theo tuyến đường ở các khu vực khác nhau. Tại các tuyến đường ở khu vực trung tâm như Q.1, Q.3, Q.5, giá nhà trong hẻm và nhà mặt tiền chênh lệch từ 2 - 2,5 lần, còn ở các khu vực ngoại thành như Tân Phú, Q.5, Q.8, mức chênh lệch là chỉ 1 - 1,5 lần.

Ngoài mức chênh lệch giá bán thì biên độ tăng giá của nhà mặt tiền và nhà trong hẻm cũng khác nhau. Từ năm 2015 đến nay, nhà hẻm tăng 33 - 49%, mặt tiền tăng 21 - 61% tùy khu vực. Xét về diện tích, tốc độ tăng trưởng sản phẩm nhà ở khu ngoại thành cao hơn nhiều so với khu vực trung tâm. Cụ thể, tại khu vực Q.12, Q.7, Tân Bình, Tân Phú, giá nhà phố tăng khoảng 49 - 61%, trong khi tại các khu vực trung tâm như Q.1, Q.3, Q.10, Q.Phú Nhuận, chỉ tăng khoảng 21 - 37%.


 

Phúc Tâm