Cú sốc giá từ những căn hộ "hộp diêm" đắt đỏ
Những diễn biến mới nhất từ đợt mở bán của một tổ hợp dự án lớn tại Văn Giang, Hưng Yên đã gây choáng váng cho giới quan sát và nhà đầu tư. Trước thời điểm mở bán, mức giá thăm dò (rumor) được lan truyền vào khoảng 60 triệu đồng/m2, một con số vốn đã rất cao đối với khu vực vùng ven. Tuy nhiên thực tế khi bảng hàng chính thức được công bố, chủ đầu tư đã đẩy mức giá tăng thêm 10-15 triệu đồng/m2. Điều này đồng nghĩa với việc giá sơ cấp tại đây đã chạm ngưỡng 70-75 triệu đồng/m2.
Hệ quả của việc thiết lập mặt bằng giá mới này là người mua phải chi trả những khoản tiền khổng lồ cho những không gian sống khiêm tốn. Cụ thể, để sở hữu một căn hộ 1 phòng ngủ với diện tích chỉ 38m2, khách hàng phải bỏ ra từ 2,5 tỷ đồng (chưa bao gồm phí bảo trì). Đối với căn 2 phòng ngủ, mức giá bị đẩy lên vượt ngưỡng 3,4 tỷ đồng. Đây là mức giá ngang ngửa, thậm chí cao hơn nhiều dự án cao cấp tại các quận nội thành Hà Nội như Hà Đông hay Hoàng Mai, tạo ra một nghịch lý chưa từng có khi giá nhà vùng ven không còn rẻ hơn trung tâm.
Nguồn cung ồ ạt nhưng lệch pha về phân khúc hạng sang
Sự tăng giá phi mã này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung tương lai đang được dự báo sẽ bùng nổ với số lượng khủng khiếp. Theo kế hoạch được công bố, chỉ riêng khu vực phía Đông Hà Nội (bao gồm Hưng Yên) sẽ đón nhận hàng chục nghìn căn hộ mới. Đơn cử như MIK Group vừa công bố kế hoạch phát triển tới 70 tòa chung cư với khoảng 35.000 căn hộ. Một nhà phát triển khác cũng đang rục rịch triển khai 34 tòa tháp, trong đó 15 tòa dự kiến khởi động ngay trong năm tới.
Dữ liệu từ One Housing dự báo Hà Nội có thể đón khoảng 35.000 căn hộ mới vào năm 2026. Tuy nhiên vấn đề cốt lõi nằm ở cơ cấu sản phẩm khi hầu hết nguồn cung này đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine hay MIK Group. Trong khi đó, nhóm căn hộ bình dân phục vụ nhu cầu ở thực chỉ chiếm vỏn vẹn 3% thị phần và gần như biến mất khỏi thị trường. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm, 42% tổng nguồn cung tại Hà Nội đã nằm trong phân khúc giá từ 80 đến 200 triệu đồng/m2.
Bóng ma của chu kỳ khủng hoảng cũ đang hiện hữu
Việc giá bán neo ở mức quá cao so với thu nhập thực tế của người dân đang đặt thị trường trước nguy cơ bão hòa. Số liệu của CBRE cho thấy giá bán thứ cấp trung bình tại Hà Nội cuối quý III đã đạt mốc 91 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần so với 10 năm trước. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam đã đưa ra cảnh báo thẳng thắn về sự tương đồng đáng lo ngại giữa giai đoạn hiện nay với thời kỳ 2007-2011.
Vào giai đoạn đó, thị trường nhà đất cũng chứng kiến đà tăng giá phi mã bất chấp thực tế nền kinh tế, dẫn đến việc tín dụng bị siết chặt và giao dịch đóng băng hoàn toàn. Hiện tại, thị trường đang rơi vào thế giằng co khi bên bán quyết tâm giữ giá cao để tối ưu lợi nhuận và bù đắp chi phí, trong khi người mua e dè rủi ro và không đủ khả năng chi trả. Thanh khoản suy yếu trong khi nguồn cung giá cao ồ ạt đổ bộ vào năm 2026 có thể dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung cục bộ, tạo ra những khu đô thị vắng bóng người ở.
Cảnh báo rủi ro cho dòng tiền đầu cơ
Thực tế giao dịch cho thấy mức giá hiện tại chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu cơ tích trữ tài sản hơn là nhu cầu an cư. Việc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ mở bán ngay khi có giấy phép thay vì chờ hoàn thiện cũng cho thấy áp lực về dòng tiền của doanh nghiệp. Trong bối cảnh giá vùng ven đã tiệm cận giá trung tâm, dư địa tăng giá vốn (capital gain) trong ngắn hạn không còn hấp dẫn như trước. Nhà đầu tư cá nhân nếu sử dụng đòn bẩy tài chính để "đu đỉnh" tại thời điểm này sẽ đối mặt với rủi ro rất lớn nếu thị trường lặp lại kịch bản đóng băng thanh khoản như cảnh báo của các chuyên gia.
Các cơ quan quản lý nhà nước như Bộ Xây dựng cũng đã nhận diện được rủi ro này và đang nỗ lực hoàn thiện đề án thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý nhằm tăng tính minh bạch. Tuy nhiên trước khi có những tác động chính sách cụ thể, thị trường bất động sản vùng ven năm 2026 được dự báo sẽ là một cuộc chơi đầy mạo hiểm giữa cơn sóng nguồn cung hạng sang và khả năng hấp thụ thực tế của nền kinh tế.
