Thị trường bất động sản năm 2026 ghi nhận sự phục hồi đáng kể về nguồn cung sau khi hàng loạt vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. Nhiều dự án được tái khởi động, đồng thời không ít dự án mới được cấp phép và mở bán. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung chưa đi kèm với mức cải thiện tương ứng về sức mua.

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý vừa qua, toàn thị trường có khoảng 52.000 sản phẩm được đưa ra giao dịch, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, tăng hơn 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước.

Dù vậy, lượng giao dịch thành công chỉ đạt hơn 24.000 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp khoảng 47%, giảm 10 điểm phần trăm so với quý trước. Riêng nguồn cung mở bán mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn cuối năm 2025.

Khảo sát thực tế cho thấy tại Hà Nội, nhiều phân khúc như căn hộ chung cư và đất nền đã xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt sau thời gian tăng giá mạnh. Không ít chủ sở hữu chấp nhận giảm giá hoặc rao bán với mức giá thấp hơn kỳ vọng nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách mua, phản ánh tâm lý thận trọng đang bao trùm thị trường.

Tại Đại hội đồng cổ đông mới đây, ông Nguyễn Quốc Cường, Tổng Giám đốc Quốc Cường Gia Lai, cho biết việc áp dụng bảng giá đất mới khiến chi phí đầu vào của các dự án gia tăng đáng kể. Theo ông, đây là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản khó có khả năng giảm trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng tăng mạnh. Theo đánh giá của lãnh đạo doanh nghiệp này, chi phí xây dựng hiện đã cao hơn khoảng 25-30% so với năm 2025, tạo thêm áp lực lên giá thành phát triển dự án.

Ông Nguyễn Quốc Cường cũng cho rằng thị trường đang xuất hiện thêm nhiều loại hình sản phẩm mới như nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Những thay đổi này tác động trực tiếp đến cơ cấu nguồn cung, sức mua cũng như quyết định xuống tiền của khách hàng.

Đánh giá triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nhận định thanh khoản vẫn sẽ chịu nhiều sức ép. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã có định hướng giảm lãi suất huy động để hỗ trợ giảm lãi suất cho vay, các ngân hàng thương mại vẫn đang đối mặt với áp lực về cân đối nguồn vốn ngắn hạn và nhu cầu cho vay trung, dài hạn. Do đó, mặt bằng lãi suất được dự báo khó giảm mạnh trong thời gian tới.

Theo ông Quê, tâm lý người mua nhà cũng đang thay đổi đáng kể. Nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực có xu hướng chờ giá điều chỉnh thêm hoặc lựa chọn gửi tiết kiệm để hưởng lãi suất. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư không còn duy trì quan điểm bất động sản luôn tăng giá như trước đây.

Ngoài ra, việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai cùng các đề xuất đánh thuế đối với bất động sản như thuế nhà bỏ hoang hoặc thuế lũy tiến với bất động sản thứ hai được cho là sẽ tạo thêm áp lực đối với các dòng tiền đầu cơ và các giao dịch thiếu minh bạch. Dù có thể khiến thị trường trầm lắng hơn trong ngắn hạn, các giải pháp này được kỳ vọng góp phần nâng cao tính minh bạch và hướng tới sự phát triển bền vững.

Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội tiếp tục được đánh giá là phân khúc có triển vọng tích cực nhất nhờ nhu cầu ở thực lớn và sự hỗ trợ từ các chính sách của Nhà nước.

Đối với phân khúc căn hộ thương mại, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng thách thức lớn nhất hiện nay không nằm ở nguy cơ thua lỗ mà là bài toán định giá sản phẩm. Những doanh nghiệp sẵn sàng giảm kỳ vọng lợi nhuận và đưa giá bán về mức phù hợp với khả năng chi trả của người mua sẽ có lợi thế lớn hơn về thanh khoản cũng như khả năng tiêu thụ sản phẩm trong giai đoạn tới.