Giai đoạn 2024-2025, nhiều dự án chung cư mới tại Hà Nội liên tục mở bán với mức giá cao hơn các đợt trước, góp phần đẩy mặt bằng giá tại nhiều khu vực lên ngưỡng mới. Tuy nhiên, từ quý III/2026, đà tăng bắt đầu chững lại khi sức mua suy yếu, người mua thận trọng hơn trước giá nhà cao và chi phí vay vốn.

Tại khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra), một tòa căn hộ cao 40 tầng được giới thiệu ra thị trường đầu tháng 9 với mức giá thăm dò từ khoảng 95 triệu đồng mỗi m², đã gồm thuế giá trị gia tăng và phí bảo trì. Mức này áp dụng cho một số căn tầng thấp theo phương án thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ, trong khi mặt bằng giá được giới thiệu tại dự án dao động khoảng 130-160 triệu đồng mỗi m².

Theo thông tin thị trường, mức giá áp dụng có điều kiện này thấp hơn đáng kể so với một số dự án từng được chào bán quanh ngưỡng 200 triệu đồng mỗi m² tại khu vực lân cận. Diễn biến cho thấy các chính sách giá ngày càng được sử dụng để tăng sức cạnh tranh, dù mặt bằng giá căn hộ tại khu vực vẫn ở mức cao.

Ở phía đông Hà Nội, một tòa chung cư hơn 600 căn được giới thiệu cuối tháng 9 với mức giá khoảng 47-55 triệu đồng mỗi m² nếu khách hàng thanh toán sớm. Với căn hộ diện tích 31 m², số tiền cần chi trả vào khoảng 1,48 tỷ đồng. Trong khi đó, phương án vay vốn có đơn giá khoảng 57-67 triệu đồng mỗi m².

Một số môi giới cho biết mặt bằng giá tại phân khu này thấp hơn khoảng 10% so với đợt mở bán cuối năm trước của cùng chủ đầu tư. Người mua còn được lựa chọn phương án thanh toán giãn tiến độ khoảng 1% mỗi tháng, dự kiến nhận nhà vào năm 2030 và ân hạn nợ gốc trong bốn năm.

Các trường hợp trên chưa đủ để kết luận giá sơ cấp đã giảm đồng loạt, bởi mức giá quảng bá có thể phụ thuộc vào vị trí căn hộ, tiến độ thanh toán và điều kiện ưu đãi. Tuy nhiên, việc tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và kéo dài thời gian thanh toán đang cho thấy chủ đầu tư phải chú trọng hơn đến khả năng chi trả của khách hàng.

Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của CBRE, Hà Nội ghi nhận khoảng 3.900 căn hộ được giao dịch trong quý, giảm 33% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ năm 2024, phản ánh sức mua suy yếu rõ rệt sau giai đoạn thị trường tăng nóng.

Giá chào bán sơ cấp bình quân tại khu vực nội đô Hà Nội đạt khoảng 102 triệu đồng mỗi m², giảm 6% theo quý và 3% theo năm. Nếu tính cả các đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên, mức giá bình quân còn khoảng 86 triệu đồng mỗi m², giảm 9% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ. Các mức giá này là giá chào bán bình quân, không đồng nghĩa mọi dự án đều giảm giá ở cùng biên độ.

Áp lực thanh khoản cũng khiến một số chủ đầu tư cân nhắc lùi thời điểm mở bán quỹ hàng mới sang các quý tiếp theo. Thay vì tiếp tục nâng giá theo mặt bằng khu vực, doanh nghiệp có xu hướng tăng ưu đãi tài chính, giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi vay để giảm áp lực chi trả ban đầu cho người mua.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhận định nguồn cung cạnh tranh và lượng hàng chuyển nhượng từ các nhà đầu tư thứ cấp đang tạo thêm sức ép lên giá bán. Theo ông, tại một số dự án từng tăng giá mạnh, mức giảm có thể lên tới 15-20%. Khi giá sơ cấp vượt xa khả năng chi trả, người mua có xu hướng tìm đến thị trường chuyển nhượng để lựa chọn sản phẩm có mức giá phù hợp hơn.

Tâm lý chờ giá giảm cũng góp phần khiến giao dịch khó phục hồi nhanh. Khi thị trường tăng nóng, người mua thường lo bỏ lỡ cơ hội; nhưng khi xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh, nhiều người lại trì hoãn quyết định vì kỳ vọng giá còn giảm sâu hơn. Điều này khiến chủ đầu tư phải cân nhắc giữa việc giữ biên lợi nhuận và đẩy nhanh tốc độ bán hàng để thu hồi vốn.

Tại một hội thảo về thị trường bất động sản giữa tháng 10, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, cho rằng doanh nghiệp cần quan tâm sát hơn đến nhu cầu nhà ở thực tế. Khi sản phẩm chậm tiêu thụ, vốn đầu tư bị ứ đọng trong khi chi phí lãi vay tiếp tục phát sinh, rủi ro tài chính sẽ gia tăng.

Theo bà Hằng, điều chỉnh giá bán phù hợp có thể giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền và giảm chi phí vốn. Trong bối cảnh thị trường chọn lọc hơn, khả năng hấp thụ thực tế, mức giá phù hợp và chính sách thanh toán có thể trở thành những yếu tố quan trọng quyết định sức cạnh tranh của dự án trong những tháng cuối năm.