Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV định hướng nghiên cứu thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng. Mục tiêu là tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Theo Kế hoạch số 07-KH/TW của Bộ Chính trị triển khai Nghị quyết 21, Đảng ủy Quốc hội được giao lãnh đạo, chỉ đạo ban hành nghị quyết về cơ chế thí điểm này. Việc mua lại phải dựa trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ và hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm phần địa tô chênh lệch. Mục tiêu hoàn thành việc trình nghị quyết được đặt ra trong năm 2027.

Như vậy, cơ chế này hiện mới ở giai đoạn xây dựng và hoàn thiện chính sách, chưa phải quy định cho phép Nhà nước đồng loạt mua lại các dự án bất động sản đang đình trệ. Các tiêu chí về dự án được mua, phương pháp xác định giá và phương án tiếp nhận, triển khai dự án sẽ cần được quy định cụ thể trong cơ chế thí điểm.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng việc Nhà nước mua lại những dự án khó tiếp tục triển khai để tạo quỹ nhà cho thuê có thể là giải pháp cần thiết. Tuy nhiên, theo ông, cần lựa chọn các dự án có chi phí phù hợp, bởi nếu mua với giá quá cao, giá cho thuê cũng sẽ khó tiếp cận; ngược lại, nếu cho thuê thấp hơn chi phí, ngân sách có thể phải bù lỗ.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM, cho rằng cần xem xét nguồn gốc đất của từng dự án khi xây dựng cơ chế. Với các dự án sử dụng đất do Nhà nước giao, đặc biệt là nhà ở xã hội, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì Nhà nước có thể thu hồi theo quy định. Trong khi đó, những dự án được doanh nghiệp tự bồi thường, tạo lập quỹ đất cần được xử lý khác để bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp của doanh nghiệp.

Một trong những vấn đề được các chuyên gia lưu ý là phải phân biệt giữa việc tháo gỡ dự án đình trệ với việc hỗ trợ một chủ đầu tư gặp khó khăn. Theo quan điểm được nêu, Nhà nước cần tính đúng các chi phí hợp pháp nhưng không nên gánh những khoản lỗ xuất phát từ năng lực quản trị yếu kém của doanh nghiệp. Việc kiểm toán dòng tiền, xác định nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm pháp lý của các bên cũng cần được đặt ra trước khi quyết định mua lại.

Nếu được thiết kế chặt chẽ, cơ chế này có thể giúp đưa những khu đất và dự án đang bị đình trệ trở lại quá trình khai thác, qua đó bổ sung nguồn cung nhà ở và giảm tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai. Đây cũng là một trong những hướng được đặt ra trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai, nhà ở và bất động sản giai đoạn tới.

Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc lớn vào cách xác định dự án đủ điều kiện, giá mua và phương án xử lý sau khi Nhà nước tiếp nhận. Việc bảo đảm công khai, minh bạch và hạn chế thất thoát ngân sách sẽ là những yêu cầu quan trọng nếu cơ chế này được Quốc hội thông qua để thí điểm từ năm 2027.