Phí quản lý chung cư vốn là khoản chi thường xuyên của cư dân nhưng đang trở thành vấn đề dễ phát sinh tranh chấp giữa cư dân, ban quản trị, chủ đầu tư và đơn vị vận hành, nhất là khi mức phí được điều chỉnh tăng.

Tại tọa đàm cập nhật chính sách thuế trong quản lý vận hành nhà chung cư do Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM (HCMO) tổ chức, luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký HCMO, đề xuất nâng khung giá phí quản lý nhà chung cư tại TP.HCM từ mức tối đa 7.000 đồng lên 7.700 đồng/m²/tháng.

Theo bà Viễn, mức trần hiện nay không còn phù hợp với chi phí vận hành thực tế. Trong khi đó, nhiều chung cư trên địa bàn đang áp dụng mức phí từ 11.000-30.000 đồng/m²/tháng, tùy phân khúc và tiêu chuẩn dịch vụ.

Thực tế tại một số dự án cho thấy việc điều chỉnh phí quản lý có thể nhanh chóng trở thành điểm nóng. Tại chung cư Lancaster Luminaire ở Hà Nội, đơn vị vận hành thông báo tăng phí từ 19.500 lên 24.300 đồng/m²/tháng, chưa bao gồm VAT. Mức tăng này vấp phải phản ứng từ cư dân.

Tại TP.HCM, chung cư The Sun Avenue cũng phát sinh tranh chấp sau khi phí quản lý được điều chỉnh từ 11.000 lên 12.100 đồng/m²/tháng. Phí gửi xe máy tại khu vực chung đồng thời tăng, khiến cư dân có nhiều kiến nghị và cơ quan chức năng địa phương phải vào cuộc xử lý.

Mức phí giữa các dự án hiện có sự phân hóa rất lớn. Theo ghi nhận được Thanh Niên dẫn lại, tại Grand Marina Saigon, phí quản lý khoảng 260.000 đồng/m²/tháng. Với căn hộ 100 m², khoản phí này tương đương khoảng 26 triệu đồng mỗi tháng, chưa tính phí gửi xe. Trong khi đó, Empire City áp dụng mức khoảng 25.000-35.000 đồng/m²/tháng, còn Metropole Thủ Thiêm khoảng 38.500 đồng/m²/tháng đã bao gồm VAT.

Ở chiều ngược lại, một số chung cư có mức phí thấp hơn đáng kể. Chung cư Mỹ Phúc và Mỹ Long được đơn vị vận hành áp dụng mức khoảng 5.000 đồng/m²/tháng. Theo đơn vị quản lý, mức phí này vẫn được sử dụng để duy trì hoạt động vận hành và các chế độ cho người lao động.

Theo bà Nguyễn Thanh Quyên, Tổng giám đốc Công ty Quản lý bất động sản Proman, mức phí quản lý phụ thuộc vào quy mô chung cư, diện tích có thể thu phí và tiêu chuẩn phục vụ mà cư dân yêu cầu. Những tòa nhà có ít căn hộ nhưng vẫn phải duy trì đầy đủ hệ thống kỹ thuật có thể phải phân bổ chi phí vận hành trên diện tích nhỏ hơn, khiến đơn giá cao hơn.

Các khoản cấu thành phí quản lý gồm nhân sự bảo vệ, vệ sinh, vận hành hệ thống kỹ thuật, xử lý nước thải, thang máy, phòng cháy chữa cháy, máy phát điện và các dịch vụ khác. Một số tiện ích như hồ bơi có thể được tính riêng tùy từng dự án.

Bà Quyên cho rằng sự khác biệt giữa Việt Nam và một số thị trường phát triển còn nằm ở mức độ hoàn thiện của hệ thống quản lý. Trong khi nhiều nước đã có quy định ổn định và mô hình vận hành tự động hóa cao, các tòa nhà tại Việt Nam vẫn cần nhân sự trực vận hành kỹ thuật liên tục, qua đó làm tăng chi phí.

Ông Nguyễn Duy Thành, Phó chủ tịch HCMO, cho rằng phí quản lý phù hợp không nhất thiết phải là mức thấp nhất mà phải đủ để duy trì chất lượng dịch vụ, bảo đảm nghĩa vụ về lao động, thuế và các yêu cầu pháp lý. Nếu phí quá thấp, chất lượng dịch vụ có thể suy giảm; ngược lại, mức phí cao nhưng thiếu minh bạch cũng dễ dẫn đến tranh chấp.

Theo quy định hiện hành, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định trên cơ sở diện tích thông thủy và các chi phí cấu thành dịch vụ. Tại TP.HCM, khung giá đối với chung cư có thang máy là 1.800-7.000 đồng/m²/tháng; chung cư không có thang máy là 600-3.500 đồng/m²/tháng. Các khoản như kinh phí bảo trì, phí trông giữ xe, điện, nước và bảo hiểm cháy nổ không thuộc giá dịch vụ quản lý vận hành.

Quy định cũng cho phép chủ đầu tư, ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành căn cứ vào khung giá cùng các chi phí thực tế để xác định mức phí phù hợp, sau đó trình hội nghị nhà chung cư quyết định. Vì vậy, mức trần không đồng nghĩa tất cả chung cư đều phải áp dụng cùng một đơn giá.

Trong bối cảnh chi phí vận hành ngày càng tăng, vấn đề đặt ra không chỉ là có nên nâng khung giá hay không mà còn là làm thế nào để cư dân biết rõ khoản tiền mình đóng được sử dụng vào đâu. Theo các chuyên gia, minh bạch tài chính, công khai cấu phần chi phí và bảo đảm chất lượng dịch vụ tương xứng sẽ là yếu tố quan trọng để hạn chế tranh chấp về phí quản lý chung cư.