Theo báo cáo “Hoạch định cho một thành phố đa cực” của JLL, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước sự thay đổi đáng kể về không gian phát triển. Thay vì tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM, các cơ hội đầu tư ngày càng lan tỏa theo những mạng lưới hạ tầng và hành lang kinh tế liên kết các địa phương.

Sự dịch chuyển này diễn ra trong bối cảnh hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, không gian đô thị mở rộng và chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục tái cấu trúc. Theo các chuyên gia, những yếu tố này đang tạo điều kiện hình thành các cực tăng trưởng mới, trong đó bất động sản tại các địa phương nằm trên trục kết nối liên vùng có thêm dư địa phát triển.

Tại phía Bắc, khu vực Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng được xem là một trong những không gian công nghiệp và logistics quan trọng. Trong khi đó, tại phía Nam, TP.HCM cùng các địa phương lân cận đang hình thành một vùng kinh tế có mức độ liên kết ngày càng cao. Việc đầu tư vào hạ tầng giao thông và công nghiệp không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn mở rộng phạm vi tiếp cận nguồn lao động, thị trường tiêu dùng và chuỗi cung ứng.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng nhà đầu tư hiện không chỉ đặt câu hỏi nên lựa chọn thành phố nào mà cần xác định vị trí của tài sản trong một hành lang kinh tế lớn hơn. Cách tiếp cận này phản ánh sự thay đổi trong chiến lược phát triển khi lợi thế của một bất động sản ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối với các trung tâm sản xuất, logistics và đô thị xung quanh.

Cùng với sự phát triển của các đô thị lõi, dòng vốn cũng có xu hướng tìm đến những địa phương lân cận có quỹ đất và khả năng kết nối tốt. Khi chi phí phát triển tại các trung tâm lớn gia tăng, các khu vực vệ tinh có thể trở thành điểm đến của những dự án công nghiệp, logistics, đô thị và dịch vụ mới.

Diễn biến này đang thể hiện rõ tại TP.HCM. Theo JLL, thành phố đang bước vào quá trình tái cấu trúc không gian đô thị với sự hỗ trợ của hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược. Mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), các dự án giao thông liên vùng và việc mở rộng không gian phát triển được kỳ vọng tạo thêm những cực đô thị mới bên ngoài khu vực trung tâm.

Bất động sản công nghiệp và logistics được đánh giá là những phân khúc hưởng lợi trực tiếp từ quá trình này. Khi các doanh nghiệp tiếp tục đa dạng hóa chuỗi cung ứng, nhu cầu về nhà xưởng, kho bãi và các cơ sở logistics hiện đại tại những vị trí có kết nối giao thông thuận lợi được duy trì.

Tuy nhiên, sự mở rộng của thị trường cũng kéo theo yêu cầu cao hơn về chất lượng tài sản. Các dự án có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ, khả năng đáp ứng tiêu chuẩn vận hành mới và phù hợp với xu hướng phát triển bền vững có nhiều lợi thế hơn so với những tài sản cũ hoặc thiếu khả năng thích ứng.

Bên cạnh công nghiệp và logistics, sự thay đổi cấu trúc đô thị cũng tạo cơ hội cho các phân khúc nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ tại những khu vực hình thành cực tăng trưởng mới. Khi hoạt động sản xuất, việc làm và dân cư dịch chuyển theo hạ tầng, nhu cầu bất động sản có xu hướng phát triển theo hệ sinh thái thay vì chỉ tập trung quanh một trung tâm duy nhất.

Các chuyên gia JLL cho rằng từ năm 2026, thị trường bất động sản cần được nhìn nhận nhiều hơn dưới góc độ cấu trúc dài hạn, thay vì chỉ dựa vào diễn biến của chu kỳ giá thuê hay nguồn cung. Hạ tầng kết nối, công nghệ và các tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ ngày càng ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của tài sản.

Trong bối cảnh đó, việc lựa chọn bất động sản không còn đơn thuần là tìm kiếm một địa phương đang tăng giá. Giá trị của tài sản ngày càng gắn với vị trí của nó trong mạng lưới kinh tế rộng hơn, khả năng kết nối với hạ tầng, nguồn nhân lực, sản xuất, logistics và các trung tâm đô thị.

Sự hình thành các hành lang kinh tế vì vậy có thể tiếp tục mở rộng bản đồ bất động sản Việt Nam trong những năm tới. Dòng vốn sẽ không chỉ tìm đến các đô thị lớn mà có thể lan tỏa dọc những trục hạ tầng có khả năng kết nối các cực kinh tế, tạo nên một thị trường đa cực và có mức độ phân hóa ngày càng rõ hơn.