Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang đề xuất thay đổi căn bản cơ chế định giá đất theo hướng Nhà nước quyết định giá đất thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), thay vì cơ chế xác định giá đất cụ thể như hiện nay. Đây là một trong những nội dung trọng tâm nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Theo định hướng được Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình Quốc hội, giá đất sẽ được xác định trên cơ sở dữ liệu đầy đủ, công khai, minh bạch; đồng thời Nhà nước sẽ điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất, kiểm soát đầu cơ và hạn chế tình trạng thao túng giá. Cơ chế này cũng hướng đến việc chuyển từ tư duy quản lý hành chính sang quản trị phát triển đất đai, khai thác hiệu quả nguồn lực đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Theo Nghị quyết 21-NQ/TW, Trung ương sẽ ban hành các tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát việc xác định giá đất. Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và hệ số K phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương. Đồng thời, Nhà nước cũng quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và mức bồi thường theo từng loại đất nhằm bảo đảm công bằng, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định điểm mới quan trọng là Nhà nước sẽ không còn "chạy theo" giá thị trường khi xác định giá đất. Theo ông, nếu bảng giá đất và hệ số K được xây dựng hợp lý, chi phí tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sẽ được kiểm soát tốt hơn, góp phần giảm áp lực chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, từ đó tạo điều kiện phát triển các dự án nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Tuy nhiên, HoREA cũng cho rằng việc thể chế hóa cần được thực hiện đồng bộ giữa Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn thi hành nhằm tránh tình trạng mỗi địa phương áp dụng khác nhau hoặc phát sinh quy định trái với tinh thần của luật. Theo Hiệp hội, bảng giá đất và hệ số K cần được xây dựng trên cơ sở tham vấn chuyên gia, doanh nghiệp và người dân để phản ánh sát thực tế nhưng không bị chi phối bởi các biến động ngắn hạn của thị trường.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, đánh giá việc Nhà nước giữ vai trò quyết định giá đất phù hợp với chế độ sở hữu đất đai tại Việt Nam. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc vào tính minh bạch trong phương pháp xác định giá, nguồn dữ liệu, tiêu chí đánh giá và quy trình thực hiện. Khi các yếu tố này được công khai và thống nhất, người dân sẽ dễ tiếp cận thông tin, doanh nghiệp có cơ sở dự báo chi phí đầu tư, đồng thời nâng cao niềm tin vào chính sách đất đai.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam, cho rằng việc áp dụng bảng giá đất và hệ số K là định hướng rõ ràng, song vẫn cần các nghị định hướng dẫn chi tiết về phương pháp xây dựng hệ số K đối với từng loại đất và từng mục đích sử dụng. Theo ông, thực tế hiện nay không phải mọi loại đất đều có đầy đủ dữ liệu giao dịch để làm căn cứ xác định giá, đặc biệt là các loại đất chuyên dùng hoặc đất ít phát sinh giao dịch trên thị trường.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc hoàn thiện cơ chế giá đất mới không chỉ nhằm minh bạch hóa thị trường mà còn hướng tới mục tiêu điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất, phòng chống đầu cơ, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai và tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới.