Thị trường bất động sản Hà Nội đang có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn tăng nóng, trong khi chi phí vay mua nhà tăng khiến người có nhu cầu ở thực phải cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Theo VnExpress, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng từ vùng 6-8% lên khoảng 12-14%/năm trong thời gian tương đối ngắn.

Đến đầu tháng 8, một số ngân hàng vẫn triển khai các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi ở mức thấp trong thời gian đầu, nhưng sau khi kết thúc kỳ cố định, khoản vay có thể chuyển sang lãi suất thả nổi. Chẳng hạn, thông tin công bố của HSBC cho thấy lãi suất cố định cho vay thế chấp dao động từ 5,5% đến 8,99%/năm tùy thời gian cố định, trong khi lãi suất thả nổi được tính theo lãi suất cơ bản cộng biên độ.

Vì vậy, theo các chuyên gia, người mua không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi được quảng cáo mà cần tính toàn bộ chi phí của khoản vay trong nhiều năm.

Trước hết, người mua cần xác định tỷ lệ vay phù hợp với thu nhập và nguồn vốn tự có. Dù ngân hàng có thể cho vay tới khoảng 70-80% giá trị căn nhà tùy sản phẩm và hồ sơ, việc sử dụng hạn mức tối đa không đồng nghĩa với khả năng trả nợ an toàn. Với người phải vay 60-70% giá trị căn hộ, áp lực tài chính sẽ đặc biệt lớn nếu lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi.

Một nguyên tắc quan trọng là không nên tính khả năng trả nợ dựa trên mức lãi suất thấp nhất tại thời điểm ký hợp đồng. Người mua cần yêu cầu ngân hàng cung cấp đầy đủ cách tính lãi suất sau ưu đãi, mức biên độ, chu kỳ điều chỉnh và các khoản phí liên quan. Đây là yếu tố quyết định chi phí thực tế của khoản vay trong những năm tiếp theo.

Người vay cũng nên lập kế hoạch dòng tiền trong ít nhất 12-36 tháng, thay vì chỉ tính khả năng trả nợ tại thời điểm mua. Một khoản vay mua nhà thường kéo dài 15-30 năm, trong khi thu nhập, lãi suất và các khoản chi tiêu của gia đình có thể thay đổi đáng kể trong từng giai đoạn.

Bên cạnh khoản tiền trả ngân hàng mỗi tháng, người mua cần tính cả chi phí sở hữu căn nhà như phí quản lý, bảo trì, nội thất, gửi xe, thuế, bảo hiểm và các khoản chi tiêu phát sinh. Nếu tổng chi phí nhà ở chiếm tỷ trọng quá lớn trong thu nhập, gia đình sẽ dễ rơi vào trạng thái thiếu hụt dòng tiền khi xuất hiện biến cố.

Đặc biệt, người vay nên duy trì một khoản dự phòng đủ để trang trải chi phí sinh hoạt và nghĩa vụ trả nợ trong nhiều tháng. Khoản dự phòng này giúp hạn chế nguy cơ phải bán tài sản trong thời điểm bất lợi nếu thu nhập giảm hoặc phát sinh các khoản chi đột xuất.

Một điểm khác cần được lưu ý là thời hạn vay dài không đồng nghĩa với việc người mua phải giữ nguyên khoản nợ trong suốt thời gian đó. Kỳ hạn 20-30 năm có thể giúp giảm số tiền phải trả mỗi tháng, nhưng người vay nên chủ động xây dựng kế hoạch giảm dư nợ khi thu nhập tăng hoặc có nguồn tiền nhàn rỗi.

Phí trả nợ trước hạn cũng cần được kiểm tra ngay từ khi ký hợp đồng tín dụng. Mức phí và thời gian áp dụng phụ thuộc vào từng ngân hàng, từng sản phẩm vay, vì vậy người mua cần đọc kỹ điều khoản thay vì mặc định rằng có thể tất toán sớm mà không phát sinh chi phí.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà đang cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước, việc tìm được căn hộ có giá tốt chưa chắc đồng nghĩa với việc thời điểm mua đã phù hợp. Người mua cần đặt giá trị căn nhà trong tương quan với thu nhập, vốn tự có, khả năng dự phòng và mức lãi suất có thể phải chịu sau khi hết ưu đãi.

Theo các chuyên gia, nếu sau khi tính cả gốc, lãi và chi phí sở hữu nhà mà gia đình vẫn duy trì được khả năng tiết kiệm và có quỹ dự phòng, khoản vay có thể được cân nhắc. Ngược lại, nếu phải sử dụng gần như toàn bộ thu nhập để trả nợ, việc trì hoãn hoặc lựa chọn tài sản có giá trị thấp hơn có thể là phương án an toàn hơn.