Mua gì để đầu tư phòng cho thuê hiệu quả?

Lan Anh

Đầu tư xây dựng phòng cho thuê là hình thức kinh doanh phù hợp cho những ai có một số vốn nhàn rỗi và không dám mạo hiểm với các thị trường đầu tư khác như chứng khoán, đất nền,...

Đầu tư phòng cho thuê là mô hình kinh doanh an toàn và bền vững theo thời gian, mô hình này không đòi hỏi quá nhiều từ các nhà đầu tư về cơ hội nắm bắt hay sự biến động của thị trường. Vì đầu tư phòng cho thuê chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu nhà ở của khách thuê, nhưng nhu cầu này luôn hiện hữu ở các thành phố lớn, đặc biệt là gần các khu công nghiệp, khu chế xuất, trường học, cao ốc, bệnh viện,… 

Các mô hình kinh doanh đầu tư cho thuê phổ biến

Có nhiều cách để bạn đầu tư vào phòng cho thuê. Thông thường, việc lựa chọn phương pháp phù hợp chủ yếu dựa vào tình hình tài chính của nhà đầu tư. Mỗi phương pháp đều có những ưu nhược điểm khác nhau.

Mô hình cho thuê nhà sở hữu: Khi bạn có một căn nhà hoặc căn hộ trống và muốn cho thuê. Hoặc bắt đầu cho thuê bằng cách mua một căn hộ hoặc một ngôi nhà (có thể là một căn hộ cũ và cải tạo nó).

Mô hình thuê để cho thuê lại: Bạn đang tìm kiếm một hình thức cho thuê căn hộ hoặc cho thuê nhà có thể là toàn bộ ngôi nhà hoặc một phòng. Việc bạn cần làm là thuê nó sau đó tiến hành cải tạo và cho thuê.

cho-thue-phong-tro-1661480835.jpeg
Thuê rồi cho thuê lại là hình thức kinh doanh phòng cho thuê phổ biến

Lên kế hoạch chi tiết kinh doanh phòng cho thuê

Nghiên cứu tìm kiếm và mua đất để kinh doanh

Không phải ai cũng có sẵn quỹ đất để xây phòng trọ, nhất là ở các thành phố lớn. Vì vậy, trước khi lên kế hoạch kinh doanh phòng cho thuê, cần nghiên cứu kỹ khu vực sẽ mua đất. Vị trí phải gần trường học, khu công nghiệp nếu bạn đang cho thuê nhà dài hạn hoặc định hướng thuê ngắn hạn hãy tìm đất gần khu vực bệnh viện. Nhờ người thân, người quen giới thiệu đất, tránh những khu vực không rõ giấy tờ, tranh chấp đất đai.

Xác định đối tượng thuê và loại phòng bạn muốn kinh doanh

Để kinh doanh nhà trọ, bạn cần xác định được đối tượng thuê là ai để từ đó có phương án thi công phù hợp. Người thuê chỗ ở có thể được chia thành:

- Đối tượng thuê phòng có thu nhập cao, hộ gia đình: Đối với đối tượng này, bạn cần chọn vị trí gần trung tâm, siêu thị, trường học, chợ lớn… Bạn cần đầu tư nhà trọ cao cấp, sạch sẽ, đầy đủ tiện ích. Thông thường diện tích phòng khoảng 20 - 30 mét vuông.

- Đối tượng thuê là sinh viên, người lao động có thu nhập trung bình: Chọn đất để đầu tư phòng cho thuê gần khu công nghiệp, dân cư đông đúc, trường học vì đối tượng thuê chủ yếu là sinh viên và công nhân. Diện tích phòng cho thuê là 15 - 20 mét vuông.

Nếu bạn có kinh phí lớn và mặt bằng xây dựng lớn, bạn có thể xây từng căn hộ cao cấp theo từng dãy. Nếu diện tích hạn chế thì chia thành nhiều phòng nhỏ để cho thuê.

Xác định vốn đầu tư xây dựng phòng cho thuê

Chi phí bắt đầu kinh doanh phòng trọ cho thuê thường dao động từ vài trăm triệu đến vài tỷ đồng, tùy thuộc vào quy mô và hình thức kinh doanh.

Nếu bạn đã sở hữu đất, bạn chỉ cần đầu tư chi phí xây phòng trọ, nội thất trong phòng để hỗ trợ việc cho thuê phòng. Ngược lại, bạn kinh doanh phòng cho thuê theo hình thức cho thuê lại, bạn cần trả trước 6 tháng đến 1 năm tiền thuê nhà, phí quản lý và các chi phí phát sinh khác. Việc xây dựng phòng cho thuê cần nhiều vốn đầu tư về vật liệu xây dựng, lắp đặt thiết bị, trang trí nội thất,…

Tuy vậy khi xét kinh phí ban đầu không đủ thì bạn cũng có thể cân nhắc việc vay vốn hoặc đề nghị góp vốn chung với bạn bè. Tuy nhiên, không nên vay quá 30% giá trị vốn đầu tư xây dựng. Vì sau khi xây dựng phòng cho thuê, bạn cần ít nhất 3 tháng để cho thuê hết số phòng. Đồng thời, thời gian đầu sẽ chưa có lợi nhuận thu về nên hãy tính toán thật kỹ để tránh bị lỗ.

Ngoài ra việc dự trù kinh phí xây dựng cao hơn kế hoạch để chủ đầu tư chủ động hơn khi có phát sinh thêm chi phí xây dựng, tránh tình trạng vay mượn làm ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng và chất lượng ngôi nhà.

Quảng cáo phòng và tìm khách thuê

Sau khi xây dựng xong, cơ sở vật chất đầy đủ, công việc tiếp theo là mời người quen giới thiệu, quảng cáo rầm rộ trên mạng hoặc phát tờ rơi cho để nhiều người tới thuê. Cụ thể:

- Thiết kế website cho thuê phòng trọ: Một trang web là nơi hoàn hảo để quảng bá hình ảnh phòng trọ của bạn. Vui lòng chụp ảnh đẹp, ghi chi tiết diện tích phòng, điện, nước, các tiện ích phát sinh, giá phòng, số điện thoại liên hệ, v.v. Khi mới thiết kế trang web, bạn có thể chạy quảng cáo Google Ads để tìm kiếm khách hàng tiềm năng.

- Tiếp cận khách hàng tiềm năng thông qua Facebook: Tạo fanpage để cập nhật thông tin hàng ngày về phòng trọ hoặc tham gia nhóm cho thuê phòng. Bạn có thể đăng cho thuê trong các nhóm này hoặc liên kết đến trang của bạn để tăng cơ hội.

- Quảng cáo qua các trang rao vặt: Có rất nhiều trang rao vặt như ALo nhà đất, Chợ tốt, Lozi, batdongsan… Hoặc nếu giỏi ngoại ngữ, bạn cũng có thể đăng trên các trang agoda, airbnb để tìm khách thuê người nước ngoài. Chỉ cần vài thao tác đăng ký tài khoản đơn giản là bạn có thể bắt đầu đăng tin cho thuê phòng trọ trên trang. Một số trang là miễn phí, một số tính phí.

- Kế hoạch quản lý phòng: Khi bạn đã có một lượng khách thuê ổn định, điều quan trọng là phải quản lý tốt phòng cho thuê. Đảm bảo ký hợp đồng thuê đầy đủ để giữ cho phòng của bạn an toàn và không bị tổn thất tài chính.

cho-thue-phong-tro-1654136735.jpeg
Chủ nhà nên lựa chọn thiết kế phòng trọ phù hợp với chi phí đầu tư cho thuê

Luôn có thái độ niềm nở và thân thiện với khách thuê

Ngoài giá cả và chất lượng chỗ ở, thái độ đối với khách thuê cũng là một yếu tố quyết định khách thuê có sẵn sàng ở lại lâu dài hay không. Do đó, hãy giữ thái độ cởi mở, thân thiện với khách và luôn nhiệt tình giải quyết vấn đề của họ. Đồng thời, các mâu thuẫn trong nhà trọ cũng cần được xử lý nhẹ nhàng và thoải mái. Bạn có quyền ngừng cho thuê đối với những người thuê có hành vi không tốt và không tuân theo các quy tắc và quy định.

Một kinh nghiệm kinh doanh phòng cho thuê hợp lệ là bạn nên thu tiền đặt cọc trước, thường là đặt cọc trước một tháng. Điều này có thể giúp bạn ngăn chặn việc bùng tiền và phá hoại các tiện nghi trong phòng.

Kinh nghiệm xây phòng trọ giá rẻ

Xây dựng phòng cho thuê giá rẻ tiết kiệm chi phí là vấn đề quan trọng nhất mà chủ đầu tư cần chú trọng để đảm bảo nguồn vốn đầu tư, khả năng thu hồi vốn và sinh lời. Dưới đây là một số kinh nghiệm xây phòng trọ giá rẻ mà bạn nên tham khảo:

- Lựa chọn thiết kế phòng trọ phù hợp với chi phí đầu tư, khách hàng lựa chọn: chọn nhà trọ 1 tầng cấp 4, nhà trọ cao cấp ...

- Chọn vật liệu tốt, chất lượng tốt, giá thành rẻ: tùy vào mẫu thiết kế nhà trọ có thể sử dụng các vật liệu khác nhau, nhưng chọn vật liệu xây nhà phù hợp với kết cấu và bản vẽ thiết kế thì chi phí xây nhà trọ, phòng trọ có thể được giảm hẳn.

Những phòng trọ giá rẻ, cấp 4 có thể lựa chọn vật liệu bình dân và giá thành rẻ để tiết kiệm chi phí. Nhà trọ cao cấp có thể được đầu tư đúng mức nhưng nên tránh vì chi phí xây dựng phòng sẽ đội lên quá cao.

- Ưu tiên tư vấn thiết kế xây dựng phòng trọ uy tín: đôi khi bạn có thể tiết kiệm chi phí khi sử dụng dịch vụ thiết kế phòng trọ. Nhưng bạn phải biết rằng một nhà trọ, một công trình xây dựng nếu không có những tính toán khoa học thì có thể tạo ra những sản phẩm không phù hợp, khách hàng không hài lòng hoặc phải sửa chữa nhiều lần. Vì vậy, thay vì tự mình thực hiện, tốt hơn hết bạn nên chọn một công ty thiết kế uy tín và dịch vụ thi công nhà trọ chất lượng cao, họ sẽ giúp bạn có bản vẽ phù hợp với nhu cầu kinh doanh và tính toán bố trí tốt nhất. Không gian nhà trọ, phòng đẹp đảm bảo sẽ thu hút và giữ chân khách ngay khi đưa vào sử dụng. Ngoài ra, nó giúp đảm bảo lựa chọn vật liệu tiết kiệm, hạn chế chi phí sửa chữa, rút ​​ngắn thời gian xây dựng, cho phép các dự án sinh lời nhanh chóng.

- Thực hiện đúng quy trình xây dựng nhà trọ: Việc đảm bảo xây nhà trọ đúng quy trình sẽ giúp bạn tránh được những rắc rối về mặt pháp lý khi xây dựng nhà trọ cao tầng, kiên cố phải xin giấy phép. Đồng thời xây dựng nhà trọ đúng quy trình giúp đảm bảo chất lượng và thời gian thi công nhanh giúp giảm chi phí xây dựng phòng trọ rõ rệt.

Chi phí đầu tư xây dựng phòng cho thuê

Một ví dụ cho mô hình đầu tư phòng cho thuê với tiện ích cơ bản như sau: bạn có đất sẵn và dự tính xây dựng nhà trọ có 2 dãy đối diện nhau, mỗi dãy 5 phòng, có toilet riêng. Mỗi phòng có diện tích 5x4m, chiều cao 3.5m lợp tôn, tường dày 220 cm. Lối đi chung ở giữa là 3m. Tổng diện tích xây dựng là 260m2. 
Chi phí xây dựng nhà trọ cho thuê với gói thầu xây trọn gói: nhà thầu bao toàn bộ từ vật liệu đến nhân công tới khi hoàn thiện bàn giao nhà. Mức chi phí xây dựng nhà giao động từ 2.900.000đ/m2 đến 3.200.000đ/m2.

Như vậy, ước tính chi phí đầu tư xây dựng phòng cho thuê như sau:

- Chi phí xây dựng phòng cho thuê = 3.200.000 x 260 = 832.000.000 VNĐ/10 phòng
=> chi phí 1 phòng = 83.200.000 VNĐ

- Giường tầng gỗ MDF kết hợp bàn học: 9.500.000 VNĐ
- Máy lạnh Midea Inverter 1 HP MSAFA-10CRDN8: 6.750.000 VNĐ
- Tủ lạnh Aqua 90 lít AQR-D99FA(BS): 3.290.000 VNĐ
- Máy nước nóng Casper: 1.590.000 VNĐ
- Bếp hồng ngoại đơn Panworld PW-058(B) 2200W: 1.100.000 VNĐ
- Thiết bị phòng vệ sinh (bồn cầu, lavabo và thiết bị khác): 4.300.000 VNĐ
- Hệ thống đèn: 1.500.000 VNĐ

Tổng chi phí đầu tư xây dựng 1 phòng cho thuê ban đầu là 111.230.000 VNĐ. Vậy 1.112.300.000 VNĐ là chi phí ban đầu mà nhà đầu tư cần bỏ ra khi đầu tư xây dựng phòng cho thuê.

Sau khi xây dựng xong, giả sử giá cho thuê là 4.5 triệu đồng/ phòng/ tháng, trong một năm tổng tiền thuê của 10 phòng là 540 triệu đồng, chi phí hao hụt khoảng 15%, còn lại 459 triệu đồng. Như vậy, cần khoảng 2.5 năm thì chủ đầu tư mới thu hồi hết vốn nêu tỷ lệ lấp đầy của các phòng cho thuê là 100% và bắt đầu phát sinh lợi nhuận ở những năm tiếp theo. Trong trường hợp tỷ lệ lấp đầy của các phòng chỉ từ 70% đến 80% thì chủ đầu tư cần 3.5 năm để có thể hoàn vốn.

Lợi thế khi kinh doanh phòng trọ là tiềm năng sinh lời ổn định lâu dài, có thể đầu tư kinh doanh đa dạng mô hình, tạo thu nhập ổn định. Vì vậy, mặc dù việc thu hồi vốn chậm, nhưng các vấn đề về an ninh hay quản lý vẫn đơn giản hơn nhiều so với việc bạn lựa chọn kinh doanh hình thức cho thuê khác.
 

Trung Kiên