Siết giá kê khai, đưa giao dịch về sát thực tế
Trong dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính giữ nguyên thuế suất 2% đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhưng đề xuất điều chỉnh cách xác định giá tính thuế.
Theo đó, giá chuyển nhượng vẫn được căn cứ theo hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn mức giá theo bảng giá đất do địa phương ban hành (đã nhân hệ số K), cơ quan thuế sẽ xác định lại giá tính thuế theo mức này tại thời điểm giao dịch.
Quy định mới nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá kê khai và giá giao dịch thực tế – nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người mua và người bán thỏa thuận ghi giá thấp để giảm nghĩa vụ thuế. Thực tế này không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn làm méo mó dữ liệu thị trường, ảnh hưởng đến tính minh bạch của hoạt động giao dịch.
Bổ sung quy định về thời điểm và nghĩa vụ thuế
Dự thảo cũng làm rõ thời điểm xác định thu nhập chịu thuế trong từng trường hợp cụ thể.
Với giao dịch thông thường, nếu hợp đồng không quy định bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế là khi hợp đồng có hiệu lực. Trường hợp bên mua nộp thay, nghĩa vụ thuế phát sinh khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu, sử dụng.
Đối với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế. Trong khi đó, với hình thức góp vốn bằng bất động sản, cá nhân chưa phải nộp thuế ngay mà chỉ phát sinh nghĩa vụ khi chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc khi doanh nghiệp giải thể.
Dự thảo cũng siết các trường hợp ủy quyền chuyển nhượng. Nếu người được ủy quyền có đầy đủ quyền của chủ sở hữu, thu nhập vẫn bị tính thuế như giao dịch chuyển nhượng. Ngược lại, nếu chỉ nhận thù lao, khoản thu nhập này sẽ được tính như tiền lương, tiền công. Quy định này nhằm ngăn chặn việc lợi dụng hợp đồng ủy quyền để né thuế.
Siết điều kiện miễn thuế, hướng tới minh bạch thị trường
Một điểm đáng chú ý khác là việc bổ sung điều kiện miễn thuế đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất.
Theo đề xuất, cá nhân chỉ được miễn thuế khi đáp ứng đồng thời ba điều kiện: chỉ sở hữu một nhà hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam; thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày; và phải chuyển nhượng toàn bộ tài sản. Nếu chuyển nhượng một phần hoặc có thêm bất động sản khác, sẽ không được miễn thuế.
Cơ quan soạn thảo nhấn mạnh, người chuyển nhượng phải tự kê khai và chịu trách nhiệm về thông tin. Trường hợp kê khai sai sẽ bị truy thu và xử phạt theo quy định.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, tình trạng “hai giá” xuất phát từ chênh lệch lớn giữa bảng giá đất và giá thị trường. Vì vậy, việc kết hợp điều chỉnh bảng giá tiệm cận thực tế cùng với cơ chế kiểm soát kê khai được xem là giải pháp căn cơ.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý việc siết giá tính thuế có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính, ảnh hưởng đến người mua ở thực. Do đó, cần có cơ chế phân loại đối tượng để áp dụng chính sách miễn, giảm phù hợp, đồng thời phát triển cơ sở dữ liệu giá giao dịch minh bạch, tăng cường thanh toán qua ngân hàng và liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý.
