Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), tập trung vào quy định về thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình đối với các dự án chung cư xây mới. Theo Hiệp hội, việc sửa đổi cần bám sát tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, đồng thời tránh tạo ra những cách hiểu chưa chính xác về quyền sở hữu của người dân.

Theo HoREA, Nghị quyết 21-NQ/TW chỉ quy định "thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình", chứ không đề cập đến khái niệm "sở hữu nhà chung cư có thời hạn". Vì vậy, dự thảo Luật Nhà ở cần thể chế hóa đúng nội dung này để tránh khiến người dân hiểu rằng quyền sở hữu căn hộ bị giới hạn theo thời gian. Hiệp hội đề nghị sử dụng thống nhất khái niệm "thời hạn sử dụng nhà chung cư", qua đó khẳng định quyền tài sản của chủ sở hữu vẫn được bảo đảm theo quy định của pháp luật.

HoREA cũng cho rằng thời hạn sử dụng cần được xác định đối với toàn bộ công trình chung cư thay vì chỉ riêng căn hộ để ở. Bởi một dự án chung cư hiện nay thường bao gồm nhiều hạng mục như trung tâm thương mại, văn phòng, officetel, condotel và các diện tích chức năng khác. Do đó, việc xác định niên hạn nên áp dụng cho toàn bộ công trình theo hồ sơ thiết kế và chất lượng xây dựng thực tế.

Đáng chú ý, Hiệp hội nhấn mạnh cần phân biệt giữa tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế của công trình. Theo HoREA, thời gian sử dụng thực tế có thể ngắn hoặc dài hơn thiết kế tùy thuộc vào chất lượng xây dựng, công tác quản lý, vận hành và bảo trì. Hiệp hội dẫn trường hợp chung cư 518 Võ Văn Kiệt (TP.HCM) có tuổi thọ thiết kế trên 50 năm nhưng phải phá dỡ sau 19 năm do xuống cấp, trong khi nhiều công trình xây dựng từ lâu vẫn bảo đảm an toàn nhờ được bảo dưỡng tốt.

Từ thực tế này, HoREA kiến nghị quy định về chấm dứt quyền sở hữu cần được làm rõ hơn. Theo đó, quyền sở hữu nhà chung cư chỉ nên chấm dứt khi công trình thực sự bị phá dỡ và chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng tài sản, thay vì ngay khi có quyết định phá dỡ. Bởi trên thực tế, quá trình di dời, bồi thường, tái định cư và xây dựng lại có thể kéo dài, trong thời gian đó nhiều cư dân vẫn sinh sống tại công trình.

Một nội dung khác được HoREA đề xuất là không áp dụng hồi tố đối với các chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực. Hiệp hội cho rằng nhóm công trình này nên được áp dụng cơ chế cải tạo, xây dựng lại tương tự các chung cư xây trước năm 1994 nhằm bảo đảm công bằng và tránh phát sinh thêm nghĩa vụ pháp lý cho người dân. Đồng thời, cần bổ sung quy định cho phép chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng, cũng như làm rõ cơ chế doanh nghiệp bất động sản tham gia góp vốn hoặc đầu tư cùng cư dân trong quá trình tái thiết.

Liên quan đến vấn đề này, Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng kiến nghị cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn công trình, quy trình kiểm định, thẩm quyền xác nhận công trình hết thời hạn sử dụng, cơ chế tài chính khi xây dựng lại cũng như quyền lợi của chủ sở hữu sau tái thiết. Theo VARS IRE, việc áp dụng quy định mới cần có lộ trình phù hợp, quy định chuyển tiếp rõ ràng và đẩy mạnh truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất chính sách, trong đó quyền sử dụng đất lâu dài của chủ sở hữu không thay đổi. Chính sách chỉ phát huy hiệu quả khi vừa bảo đảm quyền tài sản, vừa minh bạch cơ chế thực thi và tạo được niềm tin cho thị trường.