Theo báo cáo quý II/2026 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, tỷ lệ khách hàng lựa chọn bất động sản là kênh đầu tư hàng đầu đã giảm 23% so với cùng kỳ năm trước. Khảo sát trên 605 người cho thấy 64% vẫn ưu tiên bất động sản, nhưng thấp hơn đáng kể mức 87% của cùng kỳ 2025.

Diễn biến này xuất hiện trong bối cảnh mặt bằng lãi suất và chi phí sử dụng vốn duy trì ở mức cao, khiến việc sử dụng đòn bẩy để đầu tư bất động sản trở nên kém hấp dẫn hơn. Theo One Mount Group, tâm lý người mua đang chuyển từ phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính sang ưu tiên những sản phẩm có mức giá phù hợp, chất lượng tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Sức cầu suy yếu cũng thể hiện rõ qua khả năng hấp thụ nguồn cung mới. Tại Hà Nội và khu vực Văn Giang (Hưng Yên), quý II ghi nhận khoảng 9.300 căn hộ mở bán mới, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch sơ cấp chỉ khoảng 7.100 căn, giảm 8% theo năm, đưa tỷ lệ hấp thụ xuống khoảng 50%.

Tại TP.HCM và các khu vực mở rộng, nguồn cung căn hộ mới trong quý II đạt khoảng 11.000 căn, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung tập trung tại khu vực Bình Dương cũ, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường cũng chỉ khoảng 50%. Những sản phẩm có giá dưới 120 triệu đồng/m² ghi nhận sức tiêu thụ tốt hơn nhóm có giá cao hơn.

Nguồn cung tăng nhưng sức mua chưa theo kịp cho thấy người mua đang cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Báo cáo của One Mount Group nhận định thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, trong đó nhu cầu đang tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng và khả năng khai thác bền vững, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Trong khi đó, áp lực tài chính cũng khiến bài toán hiệu quả đầu tư được đặt lên cao hơn. Khi chi phí vay tăng, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy phải đối mặt với áp lực dòng tiền lớn hơn, đặc biệt nếu tài sản không tạo ra dòng tiền đủ để bù đắp chi phí lãi vay.

Xu hướng thận trọng này không đồng nghĩa dòng tiền rời bỏ hoàn toàn bất động sản. Dữ liệu thị trường cho thấy nhu cầu vẫn hiện hữu, nhưng đang phân hóa mạnh theo giá, vị trí và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Tại TP.HCM, nhóm căn hộ có giá từ 60-120 triệu đồng/m² chiếm 53% tổng giao dịch quý II và đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%, trong khi nhóm trên 120 triệu đồng/m² chỉ đạt khoảng 20%.

Trong bối cảnh đó, gửi tiết kiệm có thêm lợi thế về tính thanh khoản và mức độ an toàn tương đối. Tuy nhiên, việc so sánh trực tiếp hiệu suất giữa tiền gửi và bất động sản cần được nhìn trong cùng một khung thời gian, đồng thời tính đến các yếu tố như khả năng tăng giá tài sản, dòng tiền cho thuê, chi phí giao dịch và chi phí sử dụng vốn.

Về triển vọng những tháng cuối năm, One Mount Group dự báo nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng tại cả Hà Nội và TP.HCM. Hà Nội có thể bổ sung khoảng 17.000-23.000 căn, trong khi TP.HCM dự kiến thêm khoảng 15.000-20.000 căn. Nguồn cung lớn hơn được kỳ vọng tạo thêm lựa chọn cho người mua, nhưng đồng thời cũng làm gia tăng sự cạnh tranh giữa các dự án.

Trong bối cảnh lãi suất chưa tạo ra điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng đòn bẩy, dòng tiền đầu tư nhiều khả năng tiếp tục ưu tiên tính an toàn, khả năng sinh lời thực và mức độ thanh khoản của tài sản. Với bất động sản, những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá phù hợp và phục vụ nhu cầu ở thực được kỳ vọng có lợi thế hơn trong giai đoạn thị trường đang sàng lọc.