Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở quý III và 9 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), giá bán sơ cấp và thứ cấp tại nhiều phân khúc, khu vực đã điều chỉnh giảm phổ biến 5-20% so với quý trước. Miền Bắc ghi nhận biên độ giảm lớn nhất, trong khi thị trường miền Nam và miền Tây có mức điều chỉnh nhẹ hơn ở phân khúc căn hộ.

Cụ thể, giá căn hộ tại miền Bắc giảm 15-20%, xuống khoảng 45-160 triệu đồng mỗi m². Tại miền Trung, mức giảm đạt 10-15%, đưa giá về khoảng 30-100 triệu đồng mỗi m². Trong khi đó, căn hộ tại miền Nam và miền Tây giảm 5-10%, với khoảng giá lần lượt là 36-145 triệu đồng và 30-55 triệu đồng mỗi m².

Áp lực điều chỉnh cũng xuất hiện ở phân khúc nhà thấp tầng trong các khu đô thị và đất nền. Tại miền Bắc, giá nhà thấp tầng giảm 15-20%, còn khoảng 70-280 triệu đồng mỗi m²; đất nền giảm cùng biên độ, xuống 45-90 triệu đồng mỗi m². Ở các khu vực còn lại, hai loại hình này ghi nhận mức giảm phổ biến 10-15%, theo DXS-FERI.

Diễn biến trên cho thấy mặt bằng giá tại một số khu vực đang chịu sức ép điều chỉnh, đặc biệt khi các dự án mới đưa ra mức giá thấp hơn kỳ vọng ban đầu. Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, chủ đầu tư ngày càng phải cân nhắc kỹ hơn khả năng chi trả của khách hàng và sức cạnh tranh của sản phẩm, thay vì chủ yếu dựa vào giá của các dự án lân cận hoặc kỳ vọng tăng giá nhờ hạ tầng trong tương lai.

Một báo cáo khác của Batdongsan cũng ghi nhận xu hướng đi xuống của giá rao bán nhà đất. Theo số liệu được đơn vị này công bố, mức giá rao bán trung bình trên toàn quốc giảm từ khoảng 101 triệu đồng mỗi m² vào cuối năm 2025 xuống 96 triệu đồng trong quý I/2026, 91 triệu đồng trong quý II và còn 86 triệu đồng mỗi m² trong quý III. Tính từ cuối năm ngoái, mức giảm tương đương khoảng 15%.

Tuy nhiên, đây là diễn biến của giá rao bán trung bình, không đồng nghĩa mọi bất động sản đều giảm cùng tỷ lệ hoặc giá giao dịch thực tế giảm tương ứng. Theo số liệu của Batdongsan, mặt bằng giá nhà đất tại Hà Nội giảm khoảng 14-15% so với cuối năm 2025, trong khi mức điều chỉnh tại TP.HCM thấp hơn, khoảng 5-7%.

Trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, người mua sử dụng đòn bẩy tài chính phải tính toán thận trọng hơn giữa giá trị tài sản và nghĩa vụ trả nợ. Ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý cấp cao Batdongsan, nhận định những bất động sản có giá bán cao nhưng khả năng khai thác dòng tiền hạn chế có thể gặp khó khăn hơn trong việc tìm người mua khi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn không còn là cơ sở đủ mạnh để quyết định đầu tư.

Áp lực cạnh tranh có thể tăng thêm trong quý IV khi nguồn cung mới dự kiến được bổ sung. DXS-FERI dự báo khoảng 30.300 sản phẩm từ hơn 30 dự án có thể mở bán trong ba tháng cuối năm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp cả năm vượt 140.000 sản phẩm. Miền Nam dự kiến chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, tương đương 16.900 sản phẩm; miền Bắc có khoảng 8.000 sản phẩm, còn miền Trung và miền Tây mỗi khu vực khoảng 2.700 sản phẩm.

Tại TP.HCM và vùng mở rộng, nguồn hàng mới dự kiến chủ yếu đến từ các dự án cao cấp, bên cạnh một số dự án trung cấp tại Bình Dương cũ, Đồng Nai, Tây Ninh và Cần Thơ. Khi nguồn cung tăng, người mua có thêm lựa chọn và khả năng so sánh giữa các dự án, trong khi chủ đầu tư phải cạnh tranh rõ hơn về giá bán, pháp lý và phương thức thanh toán.

Triển vọng thị trường cuối năm vẫn phụ thuộc đáng kể vào lãi suất và sức hấp thụ nguồn cung. Trong kịch bản thuận lợi do DXS-FERI đưa ra, nếu lãi suất thả nổi ở mức 10-12%, tỷ lệ hấp thụ có thể đạt 40-45%. Ngược lại, nếu lãi suất tăng lên 14-16%, tỷ lệ hấp thụ có thể xuống dưới 20%, kéo theo nguy cơ giá bán tiếp tục chịu áp lực giảm.

Trong bối cảnh này, giá điều chỉnh có thể tạo thêm cơ hội cho người mua có nhu cầu ở thực và năng lực tài chính phù hợp. Dù vậy, mức giảm được ghi nhận trên thị trường không tự động đồng nghĩa bất động sản đã trở nên dễ tiếp cận hơn. Quyết định xuống tiền vẫn cần dựa trên giá trị thực, pháp lý, khả năng khai thác và sức chịu đựng tài chính trong dài hạn.