Theo CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung bất động sản gắn liền với đất mở bán mới tại Hà Nội đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng quý II, thị trường ghi nhận hơn 1.110 căn thấp tầng được mở bán.
Đáng chú ý, gần 80% nguồn cung mới đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên). Điều này cho thấy nguồn cung thấp tầng hiện không còn tập trung chủ yếu trong nội đô mà đang dịch chuyển theo các đại đô thị quy mô lớn ở khu vực giáp ranh Hà Nội. Phần còn lại phân bổ tại khu vực nội đô và cận trung tâm, chủ yếu là các sản phẩm shophouse.
Không chỉ nguồn cung thay đổi, thanh khoản cũng chậm lại khá rõ. Trong quý II, toàn thị trường chỉ bán được hơn 660 căn, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo CBRE, mặt bằng lãi suất vẫn là yếu tố ảnh hưởng lớn đến quyết định xuống tiền. Nhiều khách hàng lựa chọn tiếp tục quan sát, chờ lãi suất vay mua nhà giảm về mức phù hợp hơn với khả năng tài chính trước khi đưa ra quyết định.
Về giá bán, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội cho biết, giá sơ cấp trung bình của bất động sản gắn liền với đất trong quý II/2026 đạt khoảng 209 triệu đồng/m² đất (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), giảm 9% so với quý trước và cũng thấp hơn gần 9% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo CBRE, mức giảm này chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung khi phần lớn sản phẩm mở bán mới thuộc các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên).
Ở thị trường thứ cấp, giá biệt thự và liền kề trung bình cuối quý II đạt khoảng 195 triệu đồng/m² đất, giảm 3% so với quý trước và chỉ tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao từ đầu năm đến nay, nhiều chủ nhà cũng không còn vội bán như trước. Thay vào đó, không ít người lựa chọn tạm dừng rao bán hoặc điều chỉnh lại kỳ vọng lợi nhuận để chờ thị trường thuận lợi hơn.
Dù vậy, triển vọng nguồn cung trong thời gian tới vẫn khá tích cực.
CBRE dự báo riêng năm 2026, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội sẽ có khoảng 6.000 căn mở bán mới. Những năm tiếp theo, nguồn cung được kỳ vọng tiếp tục tăng nhờ tiến độ triển khai của các đại đô thị đang phát triển.
Theo đơn vị này, nguồn cung quy mô lớn, chất lượng sản phẩm ngày càng được nâng lên cùng với hạ tầng giao thông đang được đẩy nhanh đầu tư sẽ tiếp tục hỗ trợ mặt bằng giá sơ cấp, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành và vùng giáp ranh, nơi khoảng cách kết nối với trung tâm ngày càng được rút ngắn.
Bà Nguyễn Hoài An nhận định, dù thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc hơn nhưng các nền tảng phát triển dài hạn của thị trường nhà ở Hà Nội vẫn tiếp tục được củng cố.
Theo bà, Quy hoạch Thủ đô đến năm 2045 định hướng mở rộng không gian đô thị về phía Đông, phía Tây và phía Bắc sông Hồng sẽ tạo nền tảng cho làn sóng phát triển bất động sản tại các khu vực như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Văn Giang.
Bên cạnh đó, việc đồng loạt khởi công 5 tuyến đường sắt đô thị với mục tiêu cơ bản hoàn thành vào năm 2030 cũng được kỳ vọng sẽ nâng cao khả năng kết nối liên vùng. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để thúc đẩy các đô thị phát triển theo mô hình TOD, đồng thời tạo thêm nhiều loại hình nhà ở mới và từng bước thay đổi xu hướng lựa chọn nơi an cư của người mua trong thời gian tới.
